（2017）川2021民初1050号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-25
案件名称
闫中华、杨碧军与四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
安岳县人民法院
所属地区
安岳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫中华,杨碧军,四川省勇前房地产开发有限公司,闫中华,杨碧军,四川省勇前房地产开发有限公司,闫中华,杨碧军,四川省勇前房地产开发有限公司,闫中华,杨碧军,四川省勇前房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2021民初1050号原告闫中华，男，1970年12月10日出生，汉族，住四川省安岳县。原告杨碧军，女，1970年12月16日出生，汉族，住四川省安岳县。委托诉讼代理人：王宗军（系二原告共同委托），四川博鉴律师事务所专职律师。被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。法定代表人：吴伟，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，男，该公司工作人员。原告闫中华、杨碧军与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫中华及其与杨碧军共同的委托诉讼代理人王宗军、被告四川省勇前房地产开发有限公司法定代表人吴伟的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫中华、杨碧军向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告交付商品房权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金23337.06元、逾期交付转移登记房屋权属证书违约金（以原告已交购房款238620元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%计算，时间自2012年12月28日起计算至房屋权属证书交付之日止）。事实和理由：原告闫中华、杨碧军系夫妻关系。原告曾与被告签订房屋预定合同。2013年2月24日，原告向被告交纳购房款78620元。同月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县民族星城4号楼1单元第5层1-5-2号住房1套；实测建筑面积97㎡，单价2460元/㎡，总价款238620元；原告在签订合同时支付总房款的30%以上，余款由银行按揭方式付清，本人承诺自银行回复之日起7天内，采用一次性付款方式向被告交纳剩余房款；被告在2012年6月30日前交房；被告在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如被告未能在约定期限内取得权属证明，被告应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款3‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书，处理方式未约定。2013年5月6日，原告通过银行按揭方式向被告交纳购房款160000元。2013年5月17日，被告向原告移交了房屋。原告向被告支付购房款共计238620元。被告于2013年8月22日取得原告购买房屋所在楼栋权属证明，但至今未向原告交付所购房屋权属证书，应承担相应违约责任。四川省勇前房地产开发有限公司辩称：1.原告诉称曾与被告签订房屋预定合同不实，双方未签订房屋预定合同；2.原、被告所签《商品房买卖合同》约定的交房和取得权属证明时间在合同签订前，不合理；3.原告主张的违约金已过诉讼时效期间，不应受法律保护，且计算标准过高。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于争议的是否签订房屋预定合同，因原告没有提供与被告曾签订过房屋预定合同的证据，本院对原告的陈述内容不予采信，即认定双方没有签订房屋预定合同。本院认为：原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。被告至今未向原告交付房屋权属证书，已属违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，向原告承担及时交付房屋权属证书并支付违约金的违约责任。因双方未约定违约金或损失额的计算方法，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以年利率6%的标准计算被告应承担的违约金额。原告在约定期限届满前（即交房之日起180日内）未获房屋权属证书即应知道自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，此项违约金的法律保护期间为逾期之日起二年内，即原告向本院提起诉讼之日（2017年3月29日）前两年内的违约金主张未过诉讼时效期间，人民法院予以保护，对超过两年的部分因已过诉讼时效期间，人民法院不予保护。被告认为原告向其主张逾期交付房屋权属证书违约金已过诉讼时效的理由部分成立。双方约定被告在2012年9月30日前取得原告购买房屋所在楼栋权属证明，否则承担相应违约责任，但被告实际取得权属证明时间为2013年8月22日，被告已经违约，应以逾期时间326日按每日3‱承担违约责任，即支付原告违约金23337.03元〔238620元×326日（2012年10月1日至2013年8月22日）×3‱／日〕。被告关于合同签订前即取得楼栋权属证明不合理的答辩意见不成立，因原、被告间签订的《商品房买卖合同》系被告自己提供的格式合同，被告对何时取得权属证明的时间应有正确认识，被告在己方提供的格式合同中将取得权属证明的时间确定在合同签订前的2012年9月30日前并承诺如违约承担相应责任，而不将期限确定到合同签订后的某一时间，系其权利的自由处分行为。现被告应对违反该约定的行为承担相应违约责任。原、被告所签合同未约定被告在办理初始登记（即楼栋权属证明）后应及时通知原告，被告至今亦未将办理初始登记的情况告知原告，原告系在本案诉讼前通过查询得知初始登记办理的确切时间，故原告初始登记违约金权利主张的诉讼时效起算点应为实际知道之日，原告现向被告主张初始登记违约金在诉讼时效保护期间，人民法院应予保护。综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期办理初始登记及交付房屋权属证书违约金的请求合法，本院予以支持，但对违约金超过诉讼时效期间部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告闫中华、杨碧军交付所购商品房的权属证书；二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫中华、杨碧军支付逾期办理初始登记的违约金23337.03元；三、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫中华、杨碧军支付逾期交付房屋权属证书违约金（违约金以238620元为基数，自2015年3月30日起计至房屋权属证书交付完成之日止，标准按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1278元，减半收取计639元，由被告四川省勇前房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 吴晓燕二〇一七年四月七日书记员 龚 军 更多数据：搜索“”来源：