（2016）鄂0192民初1270号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-08
案件名称
胡磊、杨劼等与李佶等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡磊,杨劼,李佶,陈军学,武汉吉家房地产经纪服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初1270号原告：胡磊。委托诉讼代理人：李伦，湖北仕科旸律师事务所律师。委托诉讼代理人：单文熙，湖北搏发律师事务所律师。原告：杨劼。委托诉讼代理人：李伦，湖北仕科旸律师事务所律师。委托诉讼代理人：单文熙，湖北搏发律师事务所律师。被告：李佶。被告：陈军学。第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司总经理。委托代理人：廖高红，该公司员工。原告胡磊、杨劼诉被告李佶、陈军学、第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称：吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判，于2016年6月23日、2016年8月5日两次公开开庭进行审理。原告胡磊及其与原告杨劼的共同委托诉讼代理人李伦、单文熙，被告李佶、陈军学，第三人均吉家公司的委托诉讼代理人廖高红，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡磊、杨劼共同诉称：2016年2月28日，在第三人吉家公司提供居间服务下，原、被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定两原告以820000元的价格购买两被告所有的位于武汉东湖新技术开发区光谷大道46号丽岛漫城20栋2单元1层05号房屋（以下简称：105号房屋），合同对定金、付款方式、过户时间、税费承担、违约责任等进行了明确约定。签约当日，两原告向两被告支付了定金20000元，根据合同约定委托第三人吉家公司办理混合贷款，并在当日办理公积金贷款申请手续，两被告将案涉房屋的房产两证交给第三人吉家公司保管。公积金贷款审批中，武汉住房公积金管理委员会于2016年3月25日下发通知将住房公积贷款最高额度由600000元下调到500000元。遇此不可抗力事件，两原告不得不于2016年4月5日办理公积金贷款申请调整手续，并重新等待审批。2016年5月4日，两原告收到武汉住房公积金管理中心贷款审批已获得通过的通知，遂通知被告方办理过户手续，但被告方明确表示不愿意继续履行合同，并强行将交予第三人吉家公司保管的房产两证拿走。原告方多次口头、电话沟通催告被告方继续履行案涉房屋买卖合同，但被告方拒不回应，拒不继续履行合同。被告方的违约行为导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，两原告诉至法院，第一次庭审时提出的诉讼请求为：1、判令两被告继续履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》（包括：在第三人吉家公司的协助下，同原告方办理过户手续；为保障合同目的实现需履行其他合同义务）；2、判令两被告向原告支付违约金人民币600元（以人民币2万为基数按日0.1%标准，自2016年5月13日暂计至2016年6月13日，此后按合同之约定计至履行之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。因第一次庭审时被告方明确表示不想卖房，两原告于2016年7月28日向本院申请变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同；2、判令被告方返还购房定金20000元；3、判令被告方支付违约金82000元；4、判令被告方承担应支付给第三人吉家公司的中介费12300元；5、判令被告方承担本案全部诉讼费用。本院于2016年7月30日将原告方的变更诉讼请求申请书送达给了两被告及第三人。被告李佶、陈军学共同辩称：一、在案涉房屋买卖合同签订当日，甲、乙、丙三方就乙方贷款申请以及审批通过时间、乙方付款方式及该房产的过户时间等进行了明确的约定——即乙方贷款为纯公积金600000元整，且在签字之日起十个工作日内审批通过，具体时间最迟在2016年4月初贷款审批通过并完成该房产过户以及首付款支付完毕。实际上，原告方公积金贷款审批在约定的时间内并未通过（实际审批通过的时间为2016年5月9日，远远超过约定的时间），且原告方隐瞒了贷款申请没有按时通过的实情，仅以公积金贷款迟迟不批为由，拖延当初约定好的过户时间以及付款时间，从而对被告方再次购房造成了非常严重的影响。住房公积金额度降低后，原告方未通知被告，也未就贷款差额100000元如何支付事宜进行说明，从而造成该合同约定的付款方式以及付款时间与实际情况完全不一致，导致该合同成为一纸空文，原告方已经构成违约的既定事实。二、被告方卖房是为了换购稍大的住房，原告方口头答应被告方在2016年3月底、4月初就支付首付款，被告方就用该款项去买另一套房子，然而到约定时间原告方的公积金贷款未通过，被告方没有收到首付款无法另购他房，造成了巨大损失，现在被告方用原告方付的钱无法买到原来想买的那套房子，所以被告方不想继续履行合同，并保留起诉原告方违约并赔偿损失的权利。三、本案系原告方违约，长期拖延、迟迟不解除合同，严重影响了被告方再购房并遭受损失，为此，原告方已交纳的定金不予退还；被告方没有违约不承担违约金，但愿意解除合同。四、案涉中介费不应由被告方出，且发生本案纠纷，中介方要负一定的责任。第三人吉家公司述称：对原告方起诉状上陈述的房屋买卖的交易过程及付款的事实没有异议，目前原告方只支付了20000元定金。在2016年4月5日重新办理公积金贷款到原告方公积金贷款审批通过之间，因为被告方当时也要买房子，提出原告方先支付一部分首付款，但是原告方没有同意。第三人吉家公司记不清原告方通过贷款审批的时间是不是2016年5月4日。第三人吉家公司只收到了原告方支付的中介费6000元，可以退还给原告方。如果本案调解，第三人吉家公司愿意直接退还6000元中介费且不要求原、被告任何一方再支付中介费；如判决，请法院按照原告方的诉求来处理。经审理查明：原告胡磊、杨劼系夫妻关系。被告李佶、陈军学系夫妻关系，两人有案涉105号房屋的夫妻共同财产，该房屋的所有权人登记在被告李佶名下，建筑面积78.44平方米，房屋所有权证编号“武房权证湖字第××号”、国有土地使用权证编号“武新国用（商2011）第03696号”。2016年2月27日，卖方被告李佶（甲方）、买方原告胡磊（乙方）、见证人第三人吉家公司（丙方）签订《定约定金协议》一份，约定经丙方居间，甲方代表全体所有人出卖案涉105号房屋给乙方，乙方在本协议签订之日向甲方交付定金20000元；在乙方交付定金后，甲、乙双方应于2016年2月28日18时之前，至丙方所在公司签约点与丙方签订正式的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；乙方逾期未签的，甲方有权没收定金；甲方逾期未签的，定金双倍赔付；甲、乙双方一致同意签订正式的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋价款（甲方净得价）为820000元，双方约定采取首付款加贷款的方式支付房款；等内容。2016年2月28日，卖方被告李佶、陈军学（甲方）、买方原告胡磊、杨劼（乙方）、经纪代理方第三人吉家公司（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定：一、甲方将案涉105号房屋以820000元的转让价出售给乙方；二、付款方式约定：1、本合同签订当日，乙方支付定金20000元给甲方；2、本合同签订当日，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费；3、乙方首付款180000元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；4、尾款620000元乙方委托丙方办理混合贷款（其中商业贷款约以具体审批为准，公积金贷款约以具体审批为准），具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后柒个工作日内，由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户；如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后十五日内，以更换贷款银行的方式补齐；如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后三十日内以现金方式补齐；三、本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式为乙方承担百分之百；四、甲、乙、丙三方确认在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订，在本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费（即佣金）12300元；如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，丙方对上述佣金不予退还并协助守约方追究违约方承担佣金损失责任（如有）；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%；五、本合同签订之日起柒日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方，用于办理后期交易；丙方在甲乙提供资料齐全后拾伍个日内为乙方办理贷款手续；丙方在贷款审批通过柒个工作日内，协助甲乙双方办理过户手续（遇节假日顺延）；六、甲方应在收到乙方全部房款后叁日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方；七、甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；八、乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金；等内容。前述合同签订后，原告胡磊于当日向被告李佶支付了购房定金20000元，向第三人吉家公司支付了信息咨询服务费6000元；原告胡磊、杨劼于当日委托第三人吉家公司办理混合贷款，并办理了贷款申请手续。被告方将房屋两证交第三人吉家公司。2016年3月25日，武汉住房公积金管理委员会向各住房公积金贷款业务受托银行发出《武汉住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》（武公管【2016】1号），通知要求“将住房公积金贷款最高额度由60万元下调到50万元”。原告胡磊、杨劼收到贷款审批银行招商银行的公积金最高额度调整的通知后，于2016年4月5日向招商银行申请调整公积金贷款手续并重新等待贷款银行的审批。2016年4月26日，因被告方另购房急需资金向他人支付房款，而原告方一直未向被告方支付房款，被告方就电话询问原告方贷款审批下来了没有，并告知原告方如果其贷款在2016年4月28日前无法批下来，那么其就终止合同。2016年4月28日，被告方询问第三人吉家公司原告方的贷款批下来没有，但被告知没有批下来，被告方就电话联系原告方相约第二天三方当面商谈。2016年4月29日，原、被告及第三人吉家公司三方当面商谈案涉合同的履行问题，未果，被告方表示不卖房给原告方，并向第三人吉家公司要回了房产两证。2016年5月4日，原告胡磊、杨劼收到武汉住房公积金管理中心其公积金贷款审批已获得通过的通知，遂通知被告李佶、陈军学办理过户手续。因被告李佶、陈军学不同意继续履行案涉合同，原告胡磊、杨劼诉至本院形成本案诉讼。另查明：1、在签订案涉合同时，第三人吉家公司根据经验向原、被告双方介绍买方的贷款大概在3月底、4月初审批通过，就可以办理过户手续。第三人吉家公司认为前述贷款审批通过时间只是一个情况的介绍，不是承诺和合同条款；原告方认为前述第三人吉家公司介绍的贷款审批通过时间，只是按照常规经验推断获得，并不构成承诺，后来发生国家政策变更，更不在签订合同时能预见的范围；被告方认为前述第三人吉家公司所称的贷款审批通过时间是签订案涉合同时三方对过户时间和付款方式的口头约定。2、在出售案涉105号房屋时，卖方被告李佶、陈军学已告知买方原告胡磊、杨劼及第三人吉家公司将需要用案涉105号房屋的售房款另购房屋。在买方原告胡磊、杨劼的银行贷款审批手续于2016年4月28日前未获贷款银行审批通过的情况下，被告李佶、陈军学在2016年4月5日原告方重新办理公积金贷款到同年4月28日之间向原告胡磊、杨劼提出由原告方先支付200000元首付款，但未获得原告方的同意。卖方李佶、陈军学提出因未及时收到买方房款，无力支付准备另购房屋的房款，不得不弃购选好的房屋而改购面积较小的房屋，并于2016年4月29日向买方原告胡磊、杨劼明确表示不再向其出售案涉105号房屋。3、2016年4月29日，原告胡磊的银行账户上有余额314228.27元。以上事实，有《定约定金协议》、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、收条、收据、武汉住房公积金贷款申请表（二手房）、录音、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：买方原告胡磊、杨劼与卖方被告李佶、陈军学和经纪代理方第三人吉家公司于2016年2月28日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是买方原告胡磊、杨劼与卖方被告李佶、陈军学之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与经纪代理方之间的居间合同关系。根据原告胡磊、杨劼作为房屋买卖合同关系中的买方起诉所列的被告是房屋买卖合同关系中的卖方被告李佶、陈军学，并在诉讼中选择房屋买卖法律关系为诉讼标的，则本院在本案中只对案涉合同中原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审理，对居间合同关系不予处理。关于原、被告是否违约，谁违约的问题。三方签约时，第三人吉家公司口头介绍贷款大概会在3月底、4月初审批通过即可办理过户手续，属于凭以往经验对履约进度的介绍，未形成约定内容，而买卖双方在书面合同中对办理贷款审批-过户-见收件单付首期款等流程及时间有明确约定，应以书面合同为准。据约定，如首次贷款金额、年限不足或拒签，是以更换贷款银行方式补齐，如再次出现，是30日内现金补齐；在履行中，出现公积金贷款政策调整不属于双方可预见的变化，且原告方接通知后及时办理了额度调整的申请手续，没有出现故意、明显拖延的情况，由此造成审批时限的延长不可归责于原告方；贷款审批的额度及进度不受买卖双方当事人直接控制，被告方在出售房屋时，应对可能出现的审批时限较长这一风险有所预期；双方约定在过户并见到买方名下收件单时才支付首期款，还约定在贷款额度不足时30日内现金补齐，则卖方要求先行支付首付款时，约定的付款条件尚未满足，系对合同条款变更，买方基于自身风险未同意，不构成对合同的违反；卖方在另购房屋时，未对出售原有房屋及收回房款的时间非其可控风险进行充分考量，其不能筹集足额资金另购房屋所受到的损失，不是本案原告方履约不当导致，应自行承担相应风险。在原告方贷款获批后，双方应依约定时间办理过户、交付房款手续，被告方不予配合，明确拒绝继续履行，构成违约，且该违约将导致原告方取得房屋产权的合同目的无法实现，系根本违约行为；原告方没有违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告方2016年4月29日向原告方表示不卖房，并拒绝继续履行，构成根本违约，原告方已依约定享有合同解除权。原告方于2016年7月28日向法院申请变更诉讼请求为解除原、被告之间的案涉购房合同，而本院于2016年7月30日将原告方的变更诉讼请求申请送达给被告方，此时该解除合同的通知发生法律效力，双方合同中的房屋买卖关系内容已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，在案涉购房合同解除后，被告方应将收到的20000元定金退还给原告方。被告方认为系原告方违约不退定金的意见，无依据，本院依法不予采纳。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。在本案中，原告方有权要求违约方被告李佶、陈军学据约定支付违约金。虽然被告方认为合同约定的10%违约金即82000元过高而要求法院调整，但考虑双方违约情形，以及案涉房屋价值在合同签订后持续处于升值状态，被告方在合同解除后继续持有房屋有获益，原告方已丧失了以相同价格购买相同类型房屋的机会而明显利益受损等情况，本院对原告方要求被告方支付违约金82000元的诉讼请求，依法予以支持。对于原告胡磊、杨劼要求被告李佶、陈军学承担应支付给第三人的中介费12300元的诉讼请求，因其仅向第三人吉家公司支付6000元中介费，第三人吉家公司已当庭表示可退还，则该6000元中介费尚不属于原告方的实际损失，且中介费有关的居间合同法律关系不在本案处理范围，故对该项诉讼请求不予处理。综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告胡磊、杨劼与被告李佶、陈军学之间于2016年2月28日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同于2016年7月30日已解除；二、被告李佶、陈军学于本判决生效之日起十日内向原告胡磊、杨劼退还定金20000元；三、被告李佶、陈军学于本判决生效之日起十日内向原告胡磊、杨劼支付违约金82000元；四、驳回原告胡磊、杨劼的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费6003元（已减半收取），由被告李佶、陈军学承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 蔡丽红二〇一七年四月七日书记员 郑 昕 来自：