（2017）沪01民终956号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-02
案件名称
蔡维峰诉莫莹房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡维峰,莫莹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终956号上诉人（原审被告）：蔡维峰，男，1970年8月16日出生，汉族，（户籍地安徽省利辛县）住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：莫莹，女，1982年1月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱锡良（系被上诉人公公），男，1947年8月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人蔡维峰与被上诉人莫莹因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初52586号民事判决，向法院提起上诉。法院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭，于同年3月21日公开开庭进行审理，上诉人蔡维峰先生，被上诉人莫莹女士及其代理人朱锡良先生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人蔡维峰上诉请求：1、依法撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初52586号民事判决，驳回被上诉人莫莹的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定上诉人擅自转租解除租赁合同显属错误，实际上上诉人在装修居住两个月后，即搬离标的房屋,房屋由上诉人儿子的同事居住，并未支付过所谓租金，不构成转租。上诉人装修系征得被上诉人书面同意，合同解除，其应该赔偿上诉人装修费及搬家损失等。被上诉人莫莹辩称，一审判决正确，要求维持原判。被上诉人莫莹诉至一审法院，请求判令：1、判令立即解除双方于2015年1月11日签订的XX路XX弄XX号XX室房屋租赁合同；2、判令蔡维峰按合同规定向莫莹支付违约金人民币（以下币种相同）5,040元；3、判令蔡维峰立即交还承租房屋；4、判令蔡维峰按每月850元的标准向原告支付自2016年5月1日起至房屋归还之日止未交付的房屋租赁费；5、本案诉讼费用由蔡维峰承担。一审法院认定事实：2014年12月17日，莫莹、案外人朱某（乙方）与案外人上海XX有限公司（甲方）签订上海市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买XX镇XX路XX弄XX城XX苑XX号XX层XX室，据甲方暂测该房屋建筑面积为75.77平方米，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为693,058.52元。2015年1月11日，莫莹（甲方）与蔡维峰（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。该房屋租赁期共60个月，自2015年2月1日起至2020年1月31日止。第一年每月租金为850元，第二年每月租金为850元，第三年、第四年每月租金为1,050元，第五年每月租金为1,250元。房屋租金支付方式为付叁押二。合同第八条约定：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。合同第九条约定：……房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。……合同第十二条约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……2016年3月5日，案外人朱某（房屋业主）与蔡维峰（房屋租赁人）、案外人王某（房屋第三租用人）共同签署了一份调解协议，内容为：浦东新区XX苑XX号XX室属房主朱某所有。因租赁方蔡维峰先生未经房主朱某同意，擅自装修后转租给第三方王某先生，严重违反了与房主朱某签订的双方租赁合同条款，现经三方在航头派出所达成一致协议如下：三方一致确认蔡维峰先生违约在先，房主决定终止双方租赁合同。王某先生在2016年3月20日前搬离XX苑XX号XX室，如果到期不搬，由王某先生每日交付500元违约金。2016年6月28日，莫莹起诉来院，诉请如前。一审庭审中，莫莹、蔡维峰双方一致确认，蔡维峰已向莫莹支付了截止至2016年4月30日的租金和押金1,700元，之后未付。关于押金的处理，莫莹要求将该押金用于抵扣蔡维峰应当支付的违约金，蔡维峰则要求履行至合同约定的租赁期限届满后由莫莹予以返还。关于合同解除日，莫莹自愿同意以蔡维峰收到法院诉状副本之日作为合同解除日。以上事实由莫莹提供的上海市商品房预售合同、房屋租赁合同、调解协议以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：莫莹、蔡维峰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。现蔡维峰未经莫莹同意擅自将系争房屋转租给案外人，莫莹要求解除双方签订的房屋租赁合同，具有合同及法律依据，法院予以支持。莫莹自愿同意以蔡维峰收到法院诉状副本之日（即2016年8月6日）作为合同解除日，于法不悖，法院予以准许。合同解除后，蔡维峰已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应迁出，将系争房屋返还给莫莹，并支付其实际使用期间尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的支付标准，莫莹要求按照合同约定的租金标准，于法有据，法院予以采纳。蔡维峰辩称其要求在莫莹赔偿其装修费3,830元及搬家损失1,000元、三年房屋租金差价损失20,000元的前提下搬离系争房屋，于法无据，法院对此抗辩意见不予采纳。双方签订的房屋租赁合同因蔡维峰未经莫莹同意擅自将系争房屋转租给案外人而解除，莫莹要求蔡维峰支付违约金5,040元，具有合同依据，法院对此予以支持。关于蔡维峰所交付的押金1,700元，莫莹要求将该押金用于抵扣蔡维峰应当支付的违约金，于法不悖，法院予以准许。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，于二〇一六年十月十七日作出判决：一、莫莹与蔡维峰签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房屋租赁合同于2016年8月6日解除；二、蔡维峰应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将该房屋返还给莫莹；三、蔡维峰应支付莫莹违约金5,040元，扣除蔡维峰已支付的押金1,700元，余款3,340元蔡维峰应于判决生效之日起十五日内支付给莫莹；四、蔡维峰应于判决生效之日起十五日内向莫莹支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费（按月租金850元标准计算）。案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡维峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。经法院审理查明，一审法院认定事实无误，法院予以确认。本院认为，上诉人蔡维峰与被上诉人莫莹2015年1月11日签订的房屋租赁合同对于当事人具有法律约束力，双方均无异议。本案上诉争议焦点为上诉人作为承租人是否存在擅自转租行为。上诉人上诉坚持主张否认之，但根据查明事实，本案租赁协议履行期间，标的房屋之业主曾经与上诉人、案外人签订有调解协议，其中明确载明上诉人有未经同意擅自装修转租给案外人，本案一、二审期间，上诉人未提交任何证据证明，其转租事宜曾经被上诉人同意，故上诉人上述主张缺乏事实依据，本院不能采信。因上诉人作为承租人之擅自转租行为构成实质性违约，符合本案租赁合同解约条件，原审据之判决租赁合同解除等符合法律规定。上诉人一、二审坚持主张之装修损失、搬家及租金差价损失均系解约形成，而本案解约责任显然应由上诉人独立承担，故该等损失不予支持于法有据，本院应予维持。基于以上考虑，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人蔡维峰的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人蔡维峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年四月七日书 记 员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”