（2016）浙0523民初5092号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-07-01

案件名称

吴阿敏、卢菊茹等与魏魁等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

安吉县人民法院

所属地区

安吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴阿敏,卢菊茹,魏魁,马丹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

浙江省安吉县人民法院民事判决书（2016）浙0523民初5092号原告：吴阿敏，男，1971年4月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告：卢菊茹，女，1974年2月23日出生，汉族，住安吉县。两原告委托代理人：朱四明，浙江银湖律师事务所律师。两原告委托代理人：刘健慧，浙江银湖律师事务所实习律师。被告：魏魁，男，1977年12月27日出生，汉族，住安吉县。被告：马丹，女，1985年10月5日出生，汉族，住安吉县。两被告委托代理人：陈国芳，浙江振源律师事务所律师。原告吴阿敏、卢菊茹与被告魏魁、马丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后依法适用简易程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告吴阿敏和两原告的委托代理人朱四明、刘健慧，被告魏魁和两被告的委托代理人陈国芳到庭参加诉讼。庭后双方未能达成和解，本案现已审理终结。原告吴阿敏、卢菊茹起诉称，原被告于2016年5月16��订立房地产买卖（居间）合同，约定原告将坐落于XX镇XX路XX幢XX室以249万元卖给被告，并约定分三期支付房款，付款最后期限为2016年6月23日。合同签订后，被告未能按期支付房款。现原告已将房产过户至被告名下，但被告至今仍有20万元房款未支付。原告多次催讨，被告以各种理由推托拒不付款。按合同约定，每逾期一日，被告应按未付款0.5%支付违约金。逾期超过30日，……原告有权单方解除合同。同时，被告承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的20%，……过户费由被告承担。现原告要求解除合同并由被告承担过户费用。此外，根据合同约定，被告应支付未付房款的逾期付款违约金5.5万元，并承担49.8万元的赔偿金。综上，原告诉请判令：1.解除原被告的房地产买卖合同，并由被告承担过户费用；2.被告支付赔偿金49.8万元并承担违约金5.5万元；3.本案诉讼费由被告承担。被告魏魁、马丹答辩称，1.两被告未支付剩余19.9万元购房款，是因原告未按时办理房产过户和房屋存在严重质量等问题未作处理的违约行为所致。原告未按约在2016年5月23日前配合被告办理房产过户手续，造成被告未能及时办理按揭贷款，从而影响被告支付剩余房款的能力。此外，在付清剩余房款前，被告在现场验收查看房屋时发现地下室漏水，被告及时提出交涉，但原告至今未予处理。因此，被告有权拒付剩余房款；2.原被告在现场验收查看房屋时已达成将地下室漏水维修完毕后再支付剩余房款的口头协议；3.双方交易的房产已办理过户手续，被告已支付房款占总房款的92%以上，合同的主要义务已履行完毕，未支付剩余房款的行为即便构成违约，也不足以导致合同目的无法实现；4.原告主张的违约金和赔偿金不能同时适用，且数额明显过高。��告损失仅仅是利息损失。原告主张的违约金和赔偿金均已明显高于原告的利息损失，违约金也应进行调整。原告吴阿敏、卢菊茹向本院提交下列证据：证据一、房地产买卖（居间）合同一份，以证明原被告双方于2016年5月16日就案涉房产交易达成协议，约定：1.房产转让以被告签约时的现状为准，被告签约应视为了解和认可现状和瑕疵；2.房款的最后付款期限为2016年6月23日；3.房产以付清全款当日双方办理交接钥匙作为交接标志；4.如未按约付款，每逾期一日按未付款0.5%计算违约金，合同继续履行。超出30日同样支付违约金并视作自动放弃购买，出卖人书面通知买受人，出卖人有权单方解除合同。买受人承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%，出卖人在买受人已付房款中扣除，余款返还。证据二、来源于安吉县房地产管理服务中��的房屋转让协议和转移登记审批表各一份，以证明案涉房产在2016年5月27日已办理产权交易登记的事实。证据三、农村信用社转账凭证一份，以证明被告魏魁在2016年5月24日支付67万元购房款的事实。经质证，被告对证据一的真实性无异议，但认为合同约定的房产现状应以双方验收勘查的现状为准。此外，合同约定逾期付款按每日0.5%支付违约金并按总房款20%承担赔偿金明显过高，不符合合同法规定。对证据二的真实性无异议，但提出该份房屋转让协议并非实际履行的协议，并提出原告协助办理过户时间为2016年5月27日，原告违约在先。对证据三无异议。被告魏魁、马丹为证明其主张，向本院提交下列证据：证据四、现场照片六张，以证明2016年6月6日、2016年6月16日、2016年8月3日拍摄于案涉房产地下室的照片显示，案涉房��地下室漏水情况严重的事实。证据五、房屋所有权证一份，以证明两原告迟延三日将房产过户至两被告名下，两原告违约在先的事实。证据六、安吉顺昌房地产中介所洪婉留、姚灵艳出具的情况说明一份，以证明下列事实：1.原告在签约前隐瞒了地下室严重漏水，以及未向开发商接收房产并支付物业费的事实；2.两原告延迟3日才将房产过户至被告名下；3.被告在2016年6月发现地下室漏水后及时告知原告，但原告一直未处理；4.2016年6月25日中介人员召集双方现场处理地下室漏水，当日原告委托其表弟到场并与被告达成待地下室漏水处理后再支付剩余房款的口头协议的事实。经质证，两原告对证据四所涉地下室现状持有异议，并提出地下室漏水情况已处理完毕；对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据六所涉房产现状情况��两原告提出应以签约时现状为准。此外，原告吴阿敏陈述其此前曾通知表弟到现场与被告魏魁处理过地下室漏水，但双方当日并未达成将地下室漏水处理后再支付剩余房款的口头协议。本院审查后认为，证据一为双方当事人就案涉房产交易时达成的书面协议，其中内容关乎双方权利和义务，本院予以确认；证据二、五有关案涉房产过户至两被告名下的时间相互印证，本院予以确认；证据三所涉房款支付时间和数额，两被告质证无异议，本院予以确认；证据四有关案涉房产地下室漏水和进行过维修的情况，与本院现场勘查情况相符，本院予以确认；证据六有关两原告在合同签订前是否隐瞒了地下室漏水，以及未向开发商接收房产并向物业公司支付物业费。本院审查后认为，双方合同约定房款付清当日办理钥匙交接。因此，上述待证事实即便属实，两被告在��清房款前，两原告仍可就此继续采取补救措施。房屋交付后如因此造成财产损失，两被告亦可按合同约定向两原告主张违约责任或依照合同法之规定行使损害赔偿请求权。因此，上述待证事实均不免除两被告按期支付剩余房款。至于案涉房产地下室在2016年6月存在漏水情况，被告魏魁为此通知原告吴阿敏维修，以及当月25日原告吴阿敏通知其表弟龚文杰到现场与被告魏魁处理地下室漏水事宜，因原告吴阿敏表示其确曾通知过表弟到现场与被告魏魁处理过地下室漏水，结合本院现场勘查地下室已进行维修的情况来看，上述事实应为属实。至于原告吴阿敏表弟龚文杰是否已就剩余款项支付与被告魏魁达成口头协议，因两被告除向本院提供该份情况说明外，并无其他证据证实，且两被告亦未申请中介人员出庭接受质询。因此，该部分事实本院不予确认。此外，两被告提出��未付款为19.9万元，但并未就此举证，故本院认定两被告未付款为20万元。综上，本院对本案事实认定如下：原告吴阿敏与原告卢菊茹系夫妻关系。被告魏魁与被告马丹系夫妻关系。2013年5月16日，原告卢菊茹在安吉顺昌房地产中介所居间下与被告魏魁、马丹签订房地产买卖（居间）合同，双方约定：1.原告卢菊茹将昌硕街道XX路XX幢XX室已办理银行抵押的房产以249.9万元转让两被告；2.该房屋转让以现状为准。两被告签合同应视为已了解及认可现状和瑕疵，自愿买卖该房屋；3.合同签订当日，两被告应支付定金3万元，两原告将房屋所有权证等交付中介，剩余房款分两次支付，第一次在2016年5月23日前支付67万元，第二次在2016年6月23日前支付179.9万元；5.两原告同意在2016年5月23日前配合两被告办理房产过户，否则两原告违约；6.双方同意两原告在两被告��清全款当天腾出房屋，双方交接钥匙作为房屋交付标志。买受人应提前数天与出卖人联系进行验收查看，核对房屋内外装修情况和设备、电器、家具情况，发现异议根据合同向出卖人提出交涉。出卖人承诺合同签订日起至房屋验收交接日前已纳入本合同项下的房屋装修及附属设施、家具被破损、缺少，按新的价格赔偿；7.未按合同付款，每逾期一日按未付款0.5%支付违约金，合同继续履行。超出30日，同样支付违约金并视作自动放弃购买，出卖人书面通知买受人，出卖人有权单方解除合同。买受人承担赔偿责任，赔偿金为总房价的20%，出卖人在买受人已付房款中扣除，余款返还，已付款不足违约金和赔偿金，买受人应在接到书面通知10日内向出卖人支付并过户出卖人，过户费由买受人承担；8.由于出卖人故意拖延或不能提供相关材料和反悔不卖的，出卖人未按合同约定期限交付房产，包括房地产交接和房屋权利转移给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金每日按已付款0.5%计算，合同继续履行。逾期30日仍未交付的，买受人有权单方解除合同，出让方支付违约金，赔偿金为总房价的20%，出卖方在接到书面通知10日内退还买受人支付的房款和定金，并支付违约金和赔偿金，过户费用由出卖人承担。上述合同签订后，两被告支付定金3万元并在2016年5月24日支付购房款67万元。2016年5月26日，两原告在房地产交易中心与两被告办理房产交易。次日，房产过户至两被告名下。2016年6月初，被告魏魁发现案涉房产地下室存在漏水情况后要求原告吴阿敏进行维修。当月25日，在中介召集下，原告吴阿敏通知其表弟龚文杰与被告魏魁现场处理地下室漏水情况。此后，两原告对地下室漏水情况进行维修。在双方交涉地下��漏水事宜期间，两被告又支付购房款159.9万元，但余款20万元一直未付，双方为此纠纷成讼。本院认为，原被告间的房屋买卖合同关系成立并生效。现两被告未按约支付剩余的20万元购房款，其行为构成违约，但两原告据此主张合同解除权，本院不予支持。理由如下：一、本案两原告行使的合同解除权来源于中介提供的格式条款，其中约定的解除条件对交易双方均极为苛刻，此类条款不加以甄别、一味肯定明显不利于鼓励和保护交易；二、被告从发现地下室存在漏水情况，并据此与原告交涉期间，被告仍继续支付了大部分的购房款，且明确表示愿意支付剩余房款，被告行为并未表明其不履行合同义务；三、合同约定的解除条件成就后，原告并未按照合同法第九十六条之规定履行通知义务，而是径行向本院起诉要求解除合同。从原告主张合同解除权的时间来��，被告累计迟延付款时间前后不足2个月，被告行为并未实质性地剥夺原告的可期待利益，双方仍有继续履行合同的现实基础；四、从价值考量角度来看，原告的合同解除权如予以支持，在不考虑违约金的情况下，被告还将面临两次房产交易的过户费用损失。如此重大损失与被告的违约行为并不相称。综上，本案合同解除的实质条件并未成就。但两被告未按期付款的行为确已发生，由此仍应承担违约责任。现原告主张被告按约承担5.5万元违约金，并承担总房价款20%即49.8万元的赔偿金。本院认为，依照合同法第一百一十四条之规定，违约金以填补实际损失为原则，同时兼具一定的惩罚性。原告主张的上述违约金和赔偿金除称谓差别外，其实质并无差异。因此，原告主张的上述费用之和已远远超出本院可予考量的实际损失范畴，考虑到本案争议起因系因被告的违约��为所致，不加以规制将不利于当事人增强守约意识。此外，本院结合当事人实际损失、过错程度，预期利益等综合因素，酌定由两被告承担10万元的违约金（含赔偿金）。关于两被告尚未支付的剩余房款，因付款期限已届满。为避免当事人诉累并解决双方纠纷，本院在此判令两被告履行付款义务。至于两被告提出的原告在履约过程中迟延办证违约在先、合同签订前隐瞒地下室漏水情况，以及未向开发商接收房产并支付物业费。因上述事宜均非两被告不按期支付剩余房款的合法事由，故其抗辩主张本院不予采信。综上，本院对两原告诉请合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告魏魁、马丹支付��告吴阿敏、卢菊茹购房款20万元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告魏魁、马丹赔偿原告吴阿敏、卢菊茹违约金10万元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告吴阿敏、卢菊茹其余诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4665元（已减半），由被告魏魁、马丹负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员　　毛效龙二〇一七年四月七日书记员　　李梦君微信公众号“”