（2017）鲁17民终83号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-02
案件名称
孙国昌、菏泽金沁园置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省菏泽市中级人民法院
所属地区
山东省菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙国昌,菏泽金沁园置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁17民终83号上诉人（原审原告）：孙国昌，男，1989年10月22日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：申忠和，山东能化律师事务所律师。上诉人（原审被告）：菏泽金沁园置业有限公司。住所地山东省菏泽市牡丹区东方红大街西段牡丹区党校院内。组织机构代码564057029。法定代表人：张建萌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李巍，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。上诉人孙国昌、上诉人菏泽金沁园置业有限公司（以下简称金沁园公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2016）鲁1702民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人孙国昌及其委托诉讼代理人申忠和，被上诉人金沁园公司的委托诉讼代理人李巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙国昌上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判上诉人金沁园公司支付自2016年4月1日至2016年11月23日的逾期交房违约金19974元或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由上诉人金沁园公司负担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误，适用法律不当。上诉人在一审提交的符合交房条件的相关证据，上诉人孙国昌对该证据进行质证的行为不能视为上诉人金沁园公司通知交房的行为，且该证据是否符合交房条件的约定，尚需法院认定。上诉人金沁园公司于2016年8月29日提交的房屋竣工验收备案表、商品住宅质量保证书、使用说明书，上诉人孙国昌也进行了质证，既然一审判决认定上诉人孙国昌对证据质证就视为交房，那么上诉人孙国昌请求支付违约金也应当计算至2016年8月29日，根据合同约定，逾期交房违约金应当计算至实际交房之日。上诉人孙国昌在一审的诉讼请求包括判决上诉人金沁园公司履行交房义务，一审法院认定涉案房屋已符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，却对该项请求未进行判决。2016年11月23日，上诉人金沁园公司履行了交房义务。上诉人金沁园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由上诉人孙国昌负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。双方约定交房的前提条件是经相关主管部门验收合格并具备交房条件以后才能予以交房，根据合同约定，商品房的交付条件应是商品房的验收合格，涉案商品房最终验收合格时间是2015年6月23日，逾期交房违约金也应计算至该日。合同约定的书面通知交房不能片面地理解为单独向每户业主书面通知，上诉人采用公告的方式进行通知也是书面通知的一种形式，且对每户又进行了电话通知，上诉人孙国昌未办理交接手续，其自身应当承担责任。上诉人孙国昌拒绝或拖延交清天然气开户费等费用也是一种违约行为，上诉人金沁园公司有权行使抗辩权。上诉人金沁园公司针对上诉人孙国昌的上诉辩称，1.至上诉人孙国昌起诉之日，即2016年4月1日，涉案房屋已具备交房条件，被上诉人在本次答辩中，再次通知上诉人孙国昌交房的事实，上诉人孙国昌要求违约金计算至2016年11月23日，即实际交房之日，无事实和法律依据。2.2016年8月29日前上诉人金沁园公司已通过公告及电话通知的方式告知上诉人孙国昌涉案房屋已达到交房条件，办理交房手续的事实。3.上诉人金沁园公司认为计算违约金的截止时间应以房屋综合验收合格的时间即2015年6月23日为准。上诉人孙国昌针对上诉人金沁园公司的上诉辩称，上诉人金沁园公司上诉的理由无事实和法律依据。1.根据商品房买卖合同第8条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将验收合格的商品房交付买受方使用，商品房验收合格是出卖人交房的必备条件，出卖人在约定的交房期限内未达到交房条件，因此出卖人违反交付期限约定。2.上诉人金沁园公司一审提交的建设单位、监理单位等单位的验收报告，只能证明该商品房于2015年6月23日通过竣工验收，并不能证明商品房验收合格，并满足买受人的正常居住和生活需要。3.根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人一审提供的证据既不能证明房屋符合交房条件，也不能证明已书面通知买受人，并且出卖人在一审第一次开庭时，明确陈述第一次开庭前，没有综合验收报告的证明、住宅质量保证书以及住宅使用说明书等相关材料。4.根据合同约定，有关天然气开户等公共配套设施，出卖方在交房时，应当符合正常使用条件，相关费用由买受人自行到有关部门交纳，因此上诉人金沁园公司的抗辩不符合合同的约定。综上，上诉人金沁园公司的上诉请求不能成立，请求依法驳回。孙国昌向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行交房义务并向原告支付逾期交房违约金38435元（自2014年12月31日至2016年3月31日止），其余违约金计至实际交房之日止；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2013年6月19日签订住宅商品房买卖合同一份。依据合同约定，原告购买被告开发的千禧园小区第2幢1单元18001号房总金额280964元。被告应当于2014年12月30日前交房，逾期交房超过30日后，原告有权解除合同或要求继续履行合同，合同继续履行的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，原告如约交付房款，但被告没履行交房义务，要求被告承担责任。一审法院认定事实：2013年6月19日原、被告签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，原告购买被告所开发的位于菏泽市东方红大街西段路南千禧园第2幢01单元商品房一套，价款为280964元。原告首付134964元，银行贷款146000元，涉案房款已交清。合同第八条约定，被告应当在2014年12月30日前交付房屋。合同第九条约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。涉案商品房于2015年6月23日通过竣工验收。一审法院认为：1、原、被告于2013年6月19日签订的“商品房买卖合同”是双方真实意思的表示，双方应当按照合同约定履行其义务。原告按照合同约定，将涉案房款共计280964元（包括首付及银行贷款）缴清。合同约定被告应当在2014年12月30日前交付涉案房屋，但被告没按合同约定交付涉案房屋，理应承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，应予支持。2、被告辩称2015年6月涉案房屋已具备交房条件，并于2015年6月24日采用公告的形式通知交房。但原、被告签订的“商品房买卖合同”第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告没有提交证据证明书面通知原告接受涉案房屋。因此，其辩称意见不予采纳。3、关于违约金问题。原告请求被告支付逾期交房违约金38435元（自2014年12月31日至2016年3月31日），其余违约金计算至实际交付之日。原、被告签订的“商品房买卖合同”约定，被告应当在2014年12月30日前交付涉案房屋，逾期从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。由此，违约金计算应从2014年12月31日起至2016年3月31日止，共计457天，按已交房款280964的日万分之三，其违约金为38520.16元。原告请求的逾期交房违约金38435元，应予支持。对85.16元（38520.16—38435），视为原告放弃权利。被告辩称约定违约金过高，请求适当减少的意见，没有提交证据，不予采纳。4、原告请求其余违约金计算至实际交付之日，依据被告所提交的证据，涉案房屋已符合双方签订的“商品房买卖合同”约定的交房条件，且该证据已经质证，因此，原告应当接受涉案房屋，原告没有接受，造成损失的扩大，应当承担对其不利的后果，原告要求被告其余违约金的请求不予支持。如因交房引起争议，原告可另行主张权利。综上所述，被告没按合同约定履行通知原告接受涉案房屋，且逾期交付涉案房屋，理应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽金沁园置业有限公司支付原告孙国昌逾期交房违约金38435元。于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告孙国昌其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由被告菏泽金沁园置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙国昌提交以下证据：一、录音资料一份，拟证实2016年8月29日一审质证时，上诉人金沁园公司代理人告知可以交房，业主到出卖方的售楼处要求出卖人交付商品房，当时接待的是该公司的总经理陈乃勇，答复是该案正在审理中，待法院判决后再履行交房义务。证明上诉人金沁园公司一审质证后拒绝交房的事实。二、2016年11月23日上诉人金沁园公司及物业公司向上诉人孙国昌出具的书证三份，证明涉案房屋于2016月11月23日交付买受人。上诉人金沁园公司质证认为：对证据一，1、该证据系上诉人孙国昌单方制作，并且是在一审庭审后录制，根据民事诉讼法关于二审新证据的相关规定，该证据不能作为二审法院认定事实的依据。2、从该证据的内容来看，不能辨认谈判双方系上诉人金沁园公司的工作人员。3、双方交涉是在一审庭审后进行的，交涉的行为应视为和解的过程，根据民事诉讼法相关规定，当事人在和解过程中所作出的让步，事后不能作为法院认定事实的依据。4、关于交房的问题，本案判决结果未形成，录音中上诉人所谓的金沁园公司负责人的相关答复也并无不当。对证据二的真实性无异议，上诉人孙国昌交付公共维修基金，暖气开户费等相关费用再次证明，上诉人孙国昌在交清上述费用之前，上诉人金沁园公司有权拒绝交房。本院经审查认为，对证据一，因录音的一方未到庭接受质询，不能确认该录音的真实性，不能证明上诉人孙国昌的证明目的，对该证据的证明效力，本院不予确认。对证据二，只能证明上诉人孙国昌于2016年11月23日交纳了上述费用，不能证明具体的交房时间，对该证据的证明效力，本院不予确认。上诉人金沁园公司未提交新证据。另查明，上诉人金沁园公司已于2016年11月23日将涉案房屋交付给上诉人孙国昌。本院二审审理查明的其他事实和一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人金沁园公司是否履行了书面通知交房的义务；二、上诉人金沁园公司交房时间的认定问题；三、上诉人金沁园公司是否享有同时履行抗辩权。关于焦点一，上诉人金沁园公司主张其于2015年6月24日在其售楼处门口张贴了交房公告，应视为一种书面交房通知。本院认为，该公告系上诉人金沁园公司单方制作，且上诉人孙国昌不认可，不能作为有效证据使用，亦不符合争议双方合同的约定，上诉人金沁园公司主张张贴公告也是书面通知的一种形式不能成立。上诉人金沁园公司主张对上诉人孙国昌进行了电话通知，亦未提供证据证明，对其主张本院不予支持。关于焦点二，涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”根据该约定，验收合格是商品房交付的前提条件，上诉人金沁园公司应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。一审庭审中，上诉人金沁园公司提交了建设工程竣工备案证书和建设工程竣工报告，用以证明涉案商品房经验收合格，已符合交房条件，且上诉人金沁园公司在一审庭审答辩中已明确表示正式通知上诉人孙国昌及时办理交房手续，故在一审庭审时，上诉人孙国昌应当知晓涉案商品房符合交房条件，其应当配合办理交房手续，对于逾期未办理交房手续造成的扩大的损失，其自身应承担责任。因此，上诉人金沁园公司逾期交房时间应认定至一审法庭辩论终结前，即2016年6月21日，逾期交房天数为538天，按已交房款280964的日万分之三计算，其逾期交房违约金应为45347.59元。一审法院认定上诉人金沁园公司逾期交房天数不当，本院予以纠正。上诉人金沁园公司主张涉案商品房最终验收合格时间为2015年6月23日，逾期交房违约金也应计算至该日，不能成立，本院不予支持。关于焦点三，根据合同约定，有关天然气开户等公共配套设施，出卖方在交房时，应当符合正常使用条件，属于上诉人金沁园公司应当履行的义务，现上诉人金沁园公司以上诉人孙国昌未交纳上述费用为由，主张其可以延期交房，无事实根据，本院不予支持。根据本院二审查明的事实，上诉人金沁园公司已于2016年11月23日将涉案房屋交付上诉人孙国昌，上诉人孙国昌的合同目的已经实现，其要求上诉人金沁园公司交房的诉讼请求，已不存在事实基础，本院不予支持。综上所述，上诉人金沁园公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人孙国昌的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2016）鲁1702民初1610号民事判决第二项：驳回上诉人孙国昌的其他诉讼请求；二、变更山东省菏泽市牡丹区人民法院（2016）鲁1702民初1610号民事判决第一项为：上诉人菏泽金沁园置业有限公司支付上诉人孙国昌逾期交房违约金45347.59元。于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回上诉人菏泽金沁园置业有限公司的上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费934元，由上诉人菏泽金沁园置业有限公司负担；二审案件受理费693元，由上诉人菏泽金沁园置业有限公司负担497元，上诉人孙国昌负担196元。本判决为终审判决。审 判 长 路凤娟代理审判员 李 兴代理审判员 赵永芝二〇一七年四月七日书 记 员 陈亚南 百度搜索“”