（2016）津0103民初9009号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-11-16

案件名称

张程与张炳虎、张楠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市河西区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张程,张炳虎,张楠,天津佰家乐房屋信息咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

天津市河西区人民法院民事判决书（2016）津0103民初9009号原告：张程，男，1978年5月22日出生，汉族，利拉伐（天津）有限公司职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通律师事务所律师。被告：张炳虎，男，1945年5月25日出生，汉族，天津石化公司退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：高建宇，天津存合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英昊，天津存合律师事务所律师。被告：张楠（系被告张炳虎之子），男，1973年6月1日出生，汉族，天津市石化精华有限公司职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：高建宇，天津存合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英昊，天津存合律师事务所律师。第三人：天津佰家乐房屋信息咨询有限公司，住所地天津市河西区绍兴道敬重里底商60增1号。法定代表人：邢芳，总经理。委托代理人：董斌，该公司绍兴道店店长。原告张程与被告张炳虎、张楠、第三人天津佰家乐房屋信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张程的委托代理人邓宝征，被告张炳虎、张楠及其委托代理人刘英昊、高建宇，第三人天津佰家乐房屋信息咨询有限公司的委托代理��董斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张程向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；2.判令二被告退还原告定金50000元；3.判令二被告赔偿原告违约金179000元；4.判令二被告赔偿原告佣金35800元；5.判令二被告赔偿原告房屋差价款损失500000元；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系父子关系，被告张炳虎委托被告张楠出售其名下位于天津市河西区××路××3-510-513的房产。2016年7月9日，原告与被告张楠签订《房地产买卖合同》及《补充协议》，合同约定“房屋成交价格为人民币１７９万元，买方于合同签订之时向卖方交付定金５万元，剩余房款办理银行贷款。甲乙双方应积极配合并亲自到场办理贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各种证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理的均视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一，作为违约金，逾期１５日，守约方有权要求违约方支付该房地产成交价的１０%作为违约金。补充协议约定“双方于２０１６年９月１１日后办理房屋过户手续，如有一方违约则按房款的１０%赔付给对方”。上述合同签订后，原告依约支付购房定金，并积极筹集购房首付款，但临近９月１１日时，被告突然明确表示房屋不再出售，不予配合办理房屋过户手续。原告经多次与被告及经纪公司沟通，但被告均不同意继续出售且拒不支付违约金。二被告因房屋价格上涨明确表示不再出售房屋，其违约行为导致原告再购买房屋需要多支付购房款，增加了原告再购房的必然支出，合同违约条款的约定不足以弥补原告的合理损失，故原告在原诉讼请求基础上增加要求二被告连带赔偿原告房屋差价款��失。张楠作为张炳虎的委托代理人，应当与被告张炳虎对原告的全部诉讼请求承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，无奈提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告张炳虎辩称，不同意原告的诉请，原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议均属无效合同。在第三人处签订房屋买卖合同时，其作为房屋的权利人并未在场，张楠作为代理人在卖方处签了其名字，同时签了代理人的名字并收取5万元定金。其没有对张楠办理过公证的授权委托手续，其从未委托过张楠代为出售房屋，是第三人让张楠在代理人处签的字，所以合同是无效的。定金5万元同意退还原告。不同意赔偿违约金、佣金和差价损失。被告张楠辩称，之前是张炳虎委托中介代为出售其名下房屋，留的也是张炳虎的手机号。后来中介与张炳虎联系，称有人要购买该房屋，因为张炳虎当时出去旅游了，张炳虎和中介都与其联系，表示让其代为处理，并签订合同。后其前去签订合同。其父亲张炳虎9月份旅游回来后认为合同是无效的，拒绝履行。其他同被告张炳虎的意见。第三人述称，其认为原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议是有效的。原告的陈述是属实的，不认可二被告的意见。其他听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依职权调取了诉争房屋权属登记簿。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经原告申请对诉争房屋进行评估，中同华房地产土地评估有限公司出具的（2016）448号估价报告，评估师已经出庭作证，对评估过程、方法和异议方式均作出说明，被告当庭提出的异议并无法律依据，本院对��估报告书予以采信。本院经审查认定事实如下：2016年7月初，原告通过第三人居间介绍欲购买被告张炳虎名下坐落于天津市河西区××路××3-510-513房屋。2016年7月9日，第三人工作人员致电被告张炳虎确认其是否同意出售房屋，被告张炳虎表示自己在外地，同意出售房屋并将其子张楠的电话告知第三人工作人员，口头委托被告张楠代为处理售房事宜。同日，原告与被告张楠在第三人绍兴道店协商签订《房地产买卖合同》，第三人工作人员董斌当场再次与未到场的被告张炳虎通话，核实其委托其子张楠代为出售房屋的真实性，被告张炳虎在电话中表示认可授权张楠代为签订房屋买卖合同。合同约定：房屋成交价179万元，定金5万元，双方需于2016年9月30日前到房管局签署房产买卖协议，剩余房款由原告于2016年9月30日前申请办理贷款；双方还约定居间佣金买卖双��各1%均由原告支付。同日，双方还签署一份补充协议，内容为：原、被告同意在房屋过户至张炳虎名下满两年即2016年9月11日之后办理过户手续……任何一方违约则按照房款的10%赔付对方。同日，原告交付被告张楠购房定金5万元，张楠代被告张炳虎向原告出具定金收条，原告向第三人支付房屋中介费佣金35800元。9月9日，第三人督促被告张炳虎履行合同时，被告张炳虎明确表示拒绝履行合同，9月10日，原告、被告张炳虎在第三人处见面协商，被告张炳虎仍然表示不同意继续履行合同，原、被告也未能就解除合同后的违约赔偿问题达成协议。在庭审过程中，针对二被告以张炳虎对张楠的委托未经公证手续为由主张诉争房屋买卖合同无效，本院向各方当事人释明本案所涉《房地产买卖合同》及《补充协议》并不因委托事宜导致合同无效，但二被告仍然坚持其无效主张，并自愿承担诉讼风险。原告因主张房屋差价损失故申请对诉争房屋在2016年9月12日时点的市场价值进行评估，经本院委托，中同华房地产土地评估有限公司出具“中同华估字（2016）448号”估价报告书，价值为2252700元。本院认为，被告张炳虎自认知晓原告欲购房事宜，并告知第三人联系其子张楠即可，并主动提供张楠的联系方式，原告、被告张楠与第三人工作人员均可证实，在签订房屋买卖合同当日，张炳虎知晓并委托张楠代其出售其名下诉争房屋一事，虽然被告张炳虎对张楠是口头委托，但并不违反法律法规规定，被告张楠也是在委托权限内实施民事法律行为，未损害被告张炳虎的合法权益，根据我国民法通则、合同法关于委托、代理行为的规定，原告与被告张炳虎之间成立委托代理关系，被代理人张炳虎对代理人张楠的代理行为承担民事责任。被��张炳虎主张委托未经公证即导致合同无效无法律依据。原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》均系各方真实意思表示，除补充协议中涉及“低评”内容有避税之嫌外，其他内容不违反法律规定，合同有效。各方有义务全面、诚实履行合同。原告依约交付定金，被告张炳虎有义务配合原告预约网签手续，但被告张炳虎在合同履行期限届满前即无正当理由明确表示拒绝履行合同，致使原告订立合同之目的无法实现，已构成根本违约。原告有权主张解除合同，要求违约方返还定金、赔偿损失。关于赔偿数额，根据合同法第一百一十三条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可得利益损失。根据天津市高级人民法院下发的津高法【2016】158号通知之意见，一方违约且房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益��故原告主张房屋差价损失符合法律规定，评估时点为被告张炳虎违约时点，与签订买卖合同时点的房屋差价为462700元。原、被告在补充协议中已约定了违约金标准即总房款10%，但根据评估差价，被告张炳虎违约给原告造成的实际损失显然突破了约定违约金标准，但原告同时主张合同约定违约金、中介费损失及100%的房屋差价款，显然也超过了合同履行给原告带来的可得利益和原告的实际损失。故本院结合房屋所处区域实际情况、原告的履约能力、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、被告的过错程度、守约方减损与否等因素综合判定，被告张炳虎应赔偿原告违约损失合计380000元。关于原告要求被告张楠共同承担赔偿责任一节，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》��六十条、第九十四条（二）项、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告2016年7月9日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、自本判决生效之日起十日内，被告张炳虎返还原告张程定金50000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告张炳虎赔偿原告张程违约损失合计380000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11075元，由原告张程负担4529元，由被告张炳虎负担6546元；评估费8132元，由被告张炳虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审　判　长　　周　奕代理审判员　　李公惜代理审判员　　杨文华二〇一七年四月七日书　记　员　　林松乔本案援引法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来源：