（2017）浙03民终1413号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-27
案件名称
温州市鹿城区瑞德锦园业主委员会、温州大都市建设开发有限公司车位纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州市鹿城区瑞德锦园业主委员会,温州大都市建设开发有限公司
案由
车位纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终1413号上诉人（原审原告）：温州市鹿城区瑞德锦园业主委员会，住所地：温州市鹿城区瑞德锦园B幢二楼。负责人：沈文舜，主任。委托诉讼代理人：陈小雁、潘淑丽，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州大都市建设开发有限公司，住所地：温州市鹿城区新城中天大厦A幢203A。法定代表人：项镇，总经理。委托诉讼代理人：李琦策、陈文志，浙江浙南律师事务所律师。上诉人温州市鹿城区瑞德锦园业主委员会（以下简称：瑞德锦园业委会）因与被上诉人温州大都市建设开发有限公司（以下简称：大都市公司）车位纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初12503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。瑞德锦园业委会上诉请求：1.一审判决判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。根据上诉人提供的照片可以看到涉案小区的车位已出租给碧海云天国际沐浴公馆使用。瑞德锦园A座、B座地下室面积5209平方米、住宅总户数276户、汽车泊位99个（其中地下停车场停车位99个）。根据《温州市规划管理技术审批规定》之规定，平均户建筑面积在120平方米至200平方米住宅机动车停车位指标为1户1.5个，据此，瑞德锦园配置住宅车位应远超99个，但目前瑞德锦园A座、B座仅仅只有99个，且业主实际仅使用31个停车位，远不足配置使用数量。被上诉人在末满足业主合理使用的前提下，还擅自将地下停车场剩余车位打包出租给非业主，违反了法律的强制性规定，损害了业主的合法权益。2.根据上诉人提供的国土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同、温计审（2005）2号、温发改审（2006）11号、地下室（平时）平面图、地下室（战时）平面图等材料，表明涉案地下车库停车位为人防工程。根据《中华人民共和国防空法》的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。但并没有规定建设单位可以出卖人防工程，且人防工程与社会公正的安全息息相关，是重要的国防基础设施，反映的是社会公共利益，如果被上诉人将人防车位进行出售，不仅损害心区业主的权益，更会侵害社会公共利益。根据《温州市物业管理办法》第七十一条“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以及第七十三条“物业管理区域内的防空地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得出售。”的规定，被上诉人将涉案出租车位收回，并公开对小区业主进行出售的行为已经严重损害了小区业主的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院在查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。大都市公司辩称，1.在本案起诉之前，被上诉人一直将车位委托给瑞德锦园小区的物业公司代为管理、出售，后来因为物业管理公司的销售情况不理想，所以被上诉人将车位收归自己，仅作出售，不再出租。而且在物业管理期间已经销售了31个车位，都是由业主购买的，所以被上诉人决定将剩余车位一并出售，并未损害业主的合法权益，业主有权而且可以优先购买车位。2.如果被上诉人所售的车位是人防工程，那么被上诉人取得的物权就会存在瑕疵，是否存在瑕疵必须经过行政机关的确认或者行政诉讼程序，证明被上诉人的物权凭证是非法的。在没有证据证明被上诉人物权凭证是非法的情况下，上诉人为车位属于人防工程，没有事实和法律依据的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞德锦园业委会向一审法院起诉请求：1.判令原、被告就温州市鹿城区瑞德锦园小区61个车位（库）按200元/个签订《瑞德锦园小区车位（库）租赁协议》；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：大都市公司系温州市鹿城区瑞德锦园小区的开发建设单位。2006年8月7日，大都市公司取得温州市房管局的商品房预售证，载明境内预售建筑面积为23562.78平方米，车位为99个。涉案的瑞德锦园小区于2010年交付业主使用后，大都市公司陆续出售38个车位，并将剩余车位交由物业管理公司管理，由业主承租，并向物业管理公司支付相关费用。2016年1月起，大都市公司将上述车位收回。现涉案的瑞德锦园1、2幢地下车库尚有61个未出售车位登记于大都市公司名下，并公开对小区业主出售。瑞德锦园业委会以大都市公司不愿将上述车位出租给小区业主为由诉至本院。一审法院另查明：涉案的瑞德锦园小区另有室外停车位20余个，有小区业主共276户。以上事实由双方提供的相关证据以及庭审陈述等在卷佐证。一审法院认为，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，且应当首先满足业主的需要。瑞德锦园业委会主张大都市公司将涉案的61个车位出租给物业管理区域范围外的“碧海云天国际沐浴公馆”使用，但未能提供证据证明，不予采信。大都市公司系涉案61个车位的所有权人，有权以出售、附赠或者出租方式处分涉案车位，现瑞德锦园业委会收回出租车位，并公开对小区业主进行出售，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。瑞德锦园业委会主张大都市公司只售不租的行为损害小区业主的权益，没有依据，对其诉请不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条的规定，判决如下：驳回原告温州市鹿城区瑞德锦园业主委员会的诉讼请。案件受理费105元，减半收取52.50元，由原告温州市鹿城区瑞德锦园业主委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，大都市公司将车位以只售不租的方式向业主提供，确实难以满足部分不愿意购买车位的业主的停车需求。但是车位租赁合同的订立，仍然应当遵循自愿原则，由当事人自行协商。因此，瑞德锦园业委会要求判决与大都市公司就温州市鹿城区瑞德锦园小区61个车位（库）按200元/个签订《瑞德锦园小区车位（库）租赁协议》，于法无据，本院不予支持。至于大都市公司是否将车位出租给非业主的他人以及地下车库是否属于人防工程，均不影响本案的裁判结果，本院不再予以审查。此外，本案并非物业服务合同纠纷，应为车位纠纷，一审案由确定有误，本院予以纠正。综上所述，瑞德锦园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由温州市鹿城区瑞德锦园业主委员负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓习军审 判 员 柯丽梦代理审判员 包 锋二〇一七年四月七日书 记 员 梁芳芳 来自：