（2017）苏0114民初1337号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-16
案件名称
原告卢建坤与被告倪莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢建坤,倪莉,南京苏诺房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0114民初1337号原告:卢建坤，1988年11月27日生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜同良，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。被告：倪莉，1987年9月9日生，住南京市江宁区。第三人：南京苏诺房产经纪有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道大方村xx区26幢5号。法定代表人：夏飞，该公司总经理。原告卢建坤诉被告倪莉、第三人南京苏诺房产经纪有限公司（以下简称苏诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢建坤的委托诉讼代理人杨娅、姜同良，被告倪莉，第三人苏诺公司的法定代表人夏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢建坤诉称：原、被告经苏诺公司居间介绍，于2016年9月13日签订了房地产买卖居间合同，约定被告将坐落于南京市雨花台区xx大道x号xx区xx幢xx单元xx室的房屋转让给原告。合同签订当日，原告向被告支付了10万元购房定金。2016年9月25日、2016年10月5日，南京市政府相继出台了宁政发[2016]140号、143号文，规定对非本市户籍居民家庭申购首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。原告系非本市户籍居民，不能提供购房要求的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不具备购房资格。因为不可归责于原告的原因，导致原告从法律上不能履行合同，合同目的无法实现，故应当解除双方签订的房屋买卖合同。原告多次找被告协商解除合同和退还定金的事情，但被告因为不愿全额退还定金，故双方发生争议。原告为维护自身合法权利，向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告倪莉辩称：对与原告签订房屋买卖合同和收取原告10万元购房定金的事实予以认可。被告现在已经把涉案房屋另行出售，故也不可能再将房子转让给原告，同意与原告解除合同。被告不愿意全额向原告退还定金是因为：被告需要用卖房的钱在他处买房，在签订本案的卖房合同后也与他人签订了买房合同，也向他人支付了10万元定金。因为原告不能向被告付款，所以被告也不能按时向他人支付购房款，最终也没能买成他人的房屋，且他人也不同意返还被告10万元定金。因此，被告在定金上受到的损失应由原告承担。综上，请求法院依法裁判。第三人苏诺公司辩称，苏诺公司既是原、被告之间房屋买卖的中介方，也是被告与案外人房屋买卖的中介方。原告确实因为房产新政的原因被限购了，而被告也因原告不能支付购房款而没能履行与他人之间的房屋买卖合同，被告向他人支付的10万元定金暂时也没有退还。综上，请求法院依法裁判。经审理查明：2016年9月13日，经苏诺公司介绍，原告卢建坤与被告倪莉签订房房地产买卖中介合同一份，约定原告向被告购买南京市雨花台区xx大道xx号xx区xx幢xx单元xx室房屋，房屋总价款为278万元（不含车位），原告应于2016年10月20日前向被告支付首付款48万元，剩余220万元以商业贷款的方式由银行直接下款给被告。原告于合同签订当日向被告支付购房定金10万元。2016年10月5日，南京市人民政府发布宁政办发[2016]143号文件，规定对非本市户籍居民家庭申购首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。原告户籍地在河南省××××营村003，目前在南京从事卤菜个体经营工作，无法提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。被告在知晓原告被限购后，已将涉案房屋以298万元的价格（含车位）另行出售。以上事实，有原被告陈述、有房地产买卖中介合同、收条、南京市政府办公文件等证据证实。本院认为，原告卢建坤与被告倪莉签订的房屋买卖合同合法有效。在合同签订后，双方约定的履行期限届满前，政府部门出台了限购政策，原告不具备购房资格，因此双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。同时被告已将涉案房屋另行出售，故对原告请求解除双方房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案合同解除的原因非归责于原告，故对原告要求被告退还定金10万元的诉请，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告卢建坤与被告倪莉签订的南京市雨花台区xx大道xx号xx区xx幢xx单元xx室房屋买卖合同已经解除；二、被告倪莉于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告卢建坤购房定金10万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告卢建坤负担575元，由被告倪莉负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。（附南京市中级人民法院诉讼费账户，户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。代理审判员 薛 鹏二〇一七年四月七日见习书记员 宦雅伦