（2017）辽0104民初1392号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-04-28
案件名称
告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司与被告肖志国物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
沈阳市大东区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司,肖志国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初1392号原告：深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司法定代表人：汤志强委托代理人：赵梓含被告:肖志国委托代理人：徐丽秋原告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司与被告肖志国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年03月03日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈陕霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司委托代理人赵梓含、被告委托代理人徐丽秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月10日，被告与深圳市东方银座物业管理有限公沈阳分公司签订了《前期物业服务协议》。该合同约定，由原告向被告所居住的“东方银座中心城”园区提供物业服务，另合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费的万分之五每日缴纳滞纳金，被告系原告提供服务管理的东方银座中心城园区11#1-12-7的业主，该户业主的房屋面积52.36平方米，现被告按合同约定应向原告缴纳从2015年4月1日至2017年1月31日的物业管理费用人民币1612.60元，但被告却拒不履行自己的缴纳义务。现请贵院依法判决被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币1612.6元，滞纳金541元，合计金额2153.6元（自2015年4月1日起至实际还款之日止，暂计算至2017年1月31日，671天），并承担本案的诉讼费用。被告辩称：1、对原告的收费资质有质疑；2、原告没有商品住房交付使用通知书，没有资格收取物业费。3、物业服务合同跟园区服务设施不匹配、4、我们住的房子是违房，我们不应该缴纳物业费，协议是无效协议、单方协议。根据83号文件，被告没有资格收取物业费。经审理查明：2014年9月10日，原告与被告肖志国签订了东方银座中心城前期物业服务协议，协议约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅物业费收费标准为每月每平方米1.9元。被告肖志国系原告单位物业管理房屋东方银座中心城11栋1-12-7室的业主，住房建筑面积为52.36平方米。被告从2014年12月1日至2016年11月30日止共计拖欠物业费2387.62元未付。另查明，2016年10月8日，被告肖志国以本案原告违反相关规定为由起诉要求原告返还2014年4月1日至2015年3月31日物业费1194元、垃圾清运费260元。经审理，本院认定事实如下：“2014年3月11日原告肖志国(乙方)与大东区城市建设局(甲方)签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，将沈阳市大东区东北大马路153号11#1-12-7房屋作为产权调换房屋交付原告使用,建筑面积为52.36平方米。合同约定，甲方保证在入住前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给乙方;房屋的面积以房产局核定建筑面积为准，发生误差多退少补。2014年9月10日,原告与被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司签订《前期物业服务协议》，约定由被告为原告居住的东方银座中心城小区提供物业服务,同日原告办理入住，并按建筑面积52.36平方米向被告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业费1194元、垃圾清运费260元……。”同时，本院认定：依据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业公司收取物业的时间应从业主收房之日起计算。本案中，业主实际收房入住的时间为2014年9月10日，故物业公司在此之前收取的物业费没有法律依据，应当予以返还入住前多收取的物业费及利息，并于2017年01月16日判决如下：……二、被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后10日内返还原告肖志国物业费533元；……。该判决现已生效。上述事实，有原告提供的物业服务企业资质证书、关于深圳市东方银座物业管理有限公司办理资质备案的证明、前期物业服务协议、（2016）辽0104民初13579号民事判决书、物业费催缴通知单照片、被告提供的收费收据及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的东方银座中心城前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费，故本院对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求予以支持。因原告的实际收费标准每平方米每月1.40元低于合同约定的收费标准每平方米每月1.90元，不违反法律规定，故物业费收费标准应按照每平方米每月1.40元计算。针对被告提出的建设单位未办理商品房住房交付使用通知书就擅自将商品住房交付使用的，物业服务企业无资格、无权收取物业费、物业服务合同无效故不同意交纳物业费的答辩意见，依据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业公司收取物业的时间应从业主收房之日起计算，且（2016）辽0104民初13579号民事判决书中亦认定被告肖志国应从2014年9月10日起开始交纳物业费，且原告提供了相应的资质证书及备案证明，故本院对被告的此项答辩不亦认可。同时，因原告提供的物业服务未能尽善尽美，本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告肖志国于本判决发生法律效力后十日内给付原告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司住宅物业费1612.60元（2015年4月1日至2017年1月31日期间）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖志国负担。本判决为终审判决。审判员 陈陕霞二〇一七年四月七日书记员 李聪聪 搜索“”