（2017）京01民终2560号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-04-20
案件名称
徐剑波与北京安居物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐剑波,北京安居物业管理有限公司,徐剑波,北京安居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终2560号上诉人（原审被告）：徐剑波，男，1970年10月26日出生。被上诉人（原审原告）：北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。法定代表人：虞若军，总经理。委托诉讼代理人：刘春，女，北京安居物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：麦丽，女，北京安居物业管理有限公司职员。上诉人徐剑波因与被上诉人北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初22999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日���案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐剑波，被上诉人安居物业公司之委托诉讼代理人刘春、麦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐剑波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回安居物业公司的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费由安居物业公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实及适用法律错误，未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定适用法律，在安居物业公司拒绝交接、违法驻留的问题上轻描淡写。业主大会通过决议终止了与安居物业公司的物业服务，但安居物业公司拒绝交接并冲击业主委员会办公室，致使交接工作无法进行。2、一审法院对我提交的所有证据只字未提，在质证后对所有证据未予认证，对我的重要主张未予提及，导致对诸多事实认定错��，一审法院认定安居物业公司存在事实服务是在为安居物业公司开脱责任。如果安居物业公司主张提供了服务，应举证加以证明，我没有见到过合同，也没有接受过任何物业服务。3、安居物业公司违法驻留期间，未提供物业服务，造成小区秩序混乱，公共设施被侵占，安全隐患不断。安居物业公司没有为小区提供物业服务，一审法院在安居物业公司未提交相关证据的情况下认定其提供了事实上的服务，属于认定事实错误。4、依据《北京XX小区房屋使用、管理、维修公约》，安居物业公司应提交电梯费的相关收费依据，否则我方不应交纳其主张的电梯费。5、一审法院对安居物业公司主张的所谓的欠费数额认定错误，安居物业公司提出的欠费数额，没有基本的计算方式和依据，应驳回其诉讼请求。6、一审法院多收取了案件受理费，应予全额退还。安居物业���司辩称，同意一审判决，不同意徐剑波的上诉请求和理由。安居物业公司向一审法院起诉请求：1、判令徐剑波向我公司支付2008年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费共计31452.05元、滞纳金31514.96元，上述二项合计62967.01元；2、本案诉讼费由徐剑波承担。一审法院认定事实：2002年5月9日，北京海开房地产股份有限公司与安居物业公司签订XX小区B区（XX小区）物业管理全权委托合同，北京海开房地产股份有限公司委托安居物业公司对XX小区进行物业管理，至小区业委会成立后，本合同有关住宅物业管理部分约定自然终止，以与业委会签订的物业委托管理合同为有效合同。徐剑波系北京市海淀区XX小区XX号楼XX单元XX室的业主。2002年5月，徐剑波入住该房屋。安居物业公司依约为XX小区提供了物业服务，并实际按照每月每平方米2.4元（含电梯费每月��平方米1.7元）的标准收取物业费。徐剑波交纳了2008年1月1日以前的物业费，2008年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费徐剑波尚未交纳，根据上述收费标准，徐剑波应付物业费及电梯费共计人民币31452.05元。另查，XX小区业主委员会曾因更换物业服务企业一事与安居物业公司产生过争议，但其尚未依法解聘安居物业公司，安居物业公司为XX小区提供物业服务至2015年11月10日。上述事实，有双方当事人的陈述、物业管理全权委托合同等证据在案佐证。一审法院认为，安居物业公司与徐剑波虽未签订物业服务合同，但是安居物业公司受北京海开房地产股份有限公司委托，为XX小区提供物业服务，徐剑波作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同，徐剑波理应交纳相应的物业服务费用，故安居物业公司要求徐剑波向其公司支付2008年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费31452.05元的诉讼请求，具备事实和法律依据，法院依法予以支持。就安居物业公司要求徐剑波支付滞纳金31514.96元的诉讼请求，因徐剑波未交纳物业服务费系因对安居物业公司的收费标准及其物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故法院对安居物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于物业服务合同是否解除的问题，虽小区业委会与安居物业公司曾经发生过争议，但安居物业公司未被依法解聘，也未出现新的物业公司进驻小区进行服务，安居物业公司仍在涉案小区提供物业服务，在安居物业公司为业主提供了物业服务后，业主理应交纳相应的物业费，徐剑波以此为由拒不交纳物业费的理由不成立。关于电梯费问题，2006年1月1日起施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十三条规定，执行物业服务收费��府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定，协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。该办法同时废止了京价房字（1997）第196号文和京价房字（1996）第274号文。安居物业公司主张的电梯费收费标准是在（1997）第196号文政府指导价的基础上，按照小区建筑面积核算后计算为每月每平方米2.55元，再对价格进行核减后按照每月每平方米1.7元每月的标准收取。因徐剑波与安居物业公司对电梯费并未约定收费标准，故安居物业公司在曾经有效的政府指导价的基础上，按照面积核算并相应核减收费标准的计算方法，并不违反法律规定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、徐剑波于判决生效后七日内给付北京安居物业管理有限公��二○○八年一月一日至二○一五年十一月十日物业费、电梯费人民币三万一千四百五十二元零五分；二、驳回北京安居物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果徐剑波未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有二,一是安居物业公司是否有权收取2008年1月1日至2015年11月10日的物业费;二是电梯费收费是否合理。本院分述如下。第一，徐剑波上诉认为安居物业公司已经于2008年被业主委员会解聘，但安居物业公司拒绝交接，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，安居物业公司无权收取���业费用。本院认为，安居物业公司与小区业主委员会在2008年确实就解聘以及交接问题产生了争议，但之后并没有新的物业公司接管也属事实。《北京市物业管理办法》第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。现有证据表明，在双方对物业服务合同是否予以解除产生争议的情况下，业主委员会未通过诉讼程序要求安居物业公司撤出，即未通过法律程序解除物业服务合同,因而不应以业主委员会的单方决定为依据认定双方已经解除了物业服务合同。而事实上，安居物业公司与业主委员会之间的争议事后如何妥善解决并无最终结论，本案中也没有证据证明这一点。虽然本案中业主委员会出具了证明文件，但事实上安居物业公司又在小区持续服务多年，在此期间，并没接到任何通知或者诉讼要求撤场，故本院认为，业主委员会的证明不足以证实安居物业公司在2008年至2015年的物业服务违法。因此，徐剑波作为业主仅以当时的业委会文件为依据，认为安居物业公司存在拒绝移交的事实不能成立。安居物业公司自2008年一直服务到2015年11月10日，该期间产生的物业费用，徐剑波应该交纳。物业服务是包括各专项服务的综合服务，涉及环境、安全、水电等公共设施维护维修等多方面，徐剑波所述安居物业公司并没有提供物业服务，应提供充分证据予以证明，现徐剑波所提证据明显不足，故本院对其该观点不予采纳。第二，关于电梯费问题。《北京XX小区房屋使用、管理、维修公约》中明确电梯费执行京价（房）[1996]第274号文件，但该文件于2006年被废止。2006年1月1日起施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十三条规定，执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定，协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。该管理办法施行之前，《北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》中也指明，在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。因此，安居物业公司在曾经有效的政府指导价的基础上，按照面积核算并相应核减收费标准的计算方法，有相应的政策依据。徐剑波对电梯费等���持异议不能成立，本院亦不予支持。据此，安居物业公司主张的物业费数额并无不当，本院予以确认。综上，徐剑波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由徐剑波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平代理审判员 赵小军二〇一七年四月七日法官 助理 唐兴华法官 助理 黄慧婧书 记 员 苏 杭书 记 员 张薷芯书 记 员 周 玮 来自