（2017）湘0104民初384号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-11-11
案件名称
广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司与林伟玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司,林伟玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初384号原告：广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号。负责人：尹军。委托诉讼代理人：卞四平，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：方琛，系广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司员工。被告：林伟玲，住广东省汕头市朝阳区。原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（以下简称利海物业公司长沙分公司）诉被告林伟玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原告利海物业公司长沙分公司委托诉讼代理人卞四平、方琛到庭参加诉讼。被告林伟玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年3月至2016年11月物业管理费4461元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2016年11月6日应支付的违约金为997元；3、判令被告承担原告为实现债权所产生的费用1500元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月3日，原告与被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向利海世纪绿洲花园小区（以下简称米兰春天）的业主即被告提供物业管理服务，被告依建筑面积的相关标准向原告缴纳物业管理费。协议约定，业主或物业使用人应于每月5日前缴纳当月的物业管理服务费，不按本协议约定的时间和收费标准缴纳费用的，每逾期一日，应按欠费总额的千分之三交纳违约金，如原告采取法律途径追讨被告欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他实现债权所产生的必要费用全部由被告承担。被告系米兰春天小区G2栋421房的业主，建筑面积118.69平方米。物业服务期间，原告为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业费，自2015年3月至2016年7月，被告共拖欠物业服务费4461元。经原告多次催缴，但被告一直拒绝缴费，因此产生的违约金997元。违约金按协议约定的方式计算，从2015年3月6日起算，暂计算至2016年11月6日止，应计算至被告实际缴清物业管理费止。原告因实际债权所支付的律师费按《2015年湖南省律师费服务收费标准》计算，即涉及财产关系的案件争议标的1万元以下的按500-1500元/件收取，现原告委托律师产生的代理费用为1500元，依合同约定应当由被告承担。该合同签订地以及合同履行地均在长沙市。综上，鉴于被告的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求判如所请。林伟玲未予答辩。经审理查明，被告林伟玲购买案外人湖南利海房地产开发有限公司开发的位于长沙市××春天小区××房。合同约定建筑面积为118.69平方米。2013年8月3日，被告林伟玲（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务协议，协议约定适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条约定双方的权利与义务。第二条约定物业管理服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放等。第四条约定物业服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备大中修、更新、改造的费用），业主或物业使用人应于每月的5日前向乙方交纳当月的物业服务费。甲方所属房屋按建筑面积每月每平方2元（高层住宅）。第十一条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。被告所购房屋属于高层住宅。被告已收楼但未实际入住。被告向原告交纳了2015年2月止的物业管理费。从2015年3月起至今，被告没有向原告交纳物业管理费。根据前期物业服务协议约定，被告每月应交物业管理费用为213.64元（118.69平方米*2元/月*0.9）。2015年3月至2016年11月止被告未缴物业管理费共计4486元。2016年6月10日，原告向被告发出缴费通知，向被告催收2016年6月之前拖欠的物业管理费。上述事实，有原告的陈述，原告提交的收楼确认书、《前期物业管理服务协议》、律师函等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告按《前期物业管理服务协议》规定的管理服务内容提供服务后，被告作为涉案物业的业主，在享受原告提供的服务后应当交纳相应的物业服务费，故被告应将2015年3月至2016年11月止共计4486元的物业服务费交给原告。现原告主张由被告支付2016年11月止的物业管理费用4461元，本院予以支持。对于原告主张要求被告承担违约金的请求。本院认为在双方签订的物业管理服务协议中明确约定违约责任，逾期未交则按3‰收取违约金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，但日3‰的约定过高，本院酌情认定为日万分之五为适宜。因被告在2015年3月1日起开始未交物业管理服务费，根据物业合同约定，被告应当每月交清当月的物业管理服务费，故至2016年11月止被告应承担的违约金为740.1元（213.64元/月×630天×0.05%+213.64元/月×0.05%×（630天-30天）+213.64元/月×0.05%×（630天-60天）+…+213.64元/月×0.05%×30天）。对于原告主张要求被告承担原告为实现债权所产生的费用1500元的请求。本院认为双方签订的物业管理服务协议虽有约定，但是原告没有提交证据证明其为实现债权所实际产生费用，故对于该项请求本院不予支持。被告林伟玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林伟玲在本判决生效之日起三日内支付原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司物业服务费4461元及违约金740.1元；二、驳回原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司负担10元，被告林伟玲负担15元。该款原告已垫付，被告在兑现本判决的款项时一并将该款支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 谭雄建二〇一七年四月七日书记员 陈 莎附本案所适用法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自