（2017）苏03民终6906号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-08
案件名称
闻高军与赵兴国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵兴国,闻高军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终6906号上诉人（原审被告）：赵兴国，男，1979年11月11日生，汉族，个体工商户，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：康雷，男，1981年7月10日生，汉族，教师，住江苏省邳州市。被上诉人（原审原告）：闻高军，男，1978年6月18日生，汉族，个体工商户，住江苏省南京市玄武区。上诉人赵兴国因与被上诉人闻高军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵兴国的委托诉讼代理人康雷，被上诉人闻高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵兴国的上诉请求：1、涉案房产因开发商擅自变更规划，至今无法办理竣工验收交付手续。2、被上诉人并不享有涉案房产的所有权，其从开发商处购买涉案房屋后至今长达一年多的时间，都未能办理产权证。而双方签订的房屋买卖合同第九条约定，如果本房屋产权证不能办理，出让方必须退还所有购房款。故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，应解除双方合同。被上诉人闻高军答辩称，双方于2015年8月23日和2015年9月2日签订的协议和补充协议均表明上诉人负有先给付购房款的义务，被上诉人再协助办证。综上，请求驳回上诉，维持原判。闻高军向一审法院起诉请求：1、赵兴国继续履行房屋买卖合同支付购房款69万元及违约金（按照合同约定每天1%计算）；2、案件受理费、保全费由赵兴国承担。一审法院认定事实：2015年2月13日，闻高军与新沂市金桥置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买新沂市金桥置业有限公司位于新沂市金澄家园小区某房屋一处，房屋建筑面积为141.81平方米，房屋价款为50万元。该处房屋属于金桥置业有限公司精装修样板房，该处房屋包括房内家具等物品。闻高军签订合同后，没有将房屋产权登记在自己名下。2015年8月23日，闻高军、赵兴国签订房屋买卖合同一份，闻高军将涉案房屋（含所有家具和家电）转让给赵兴国。合同第二条约定：交易价格为69万元；第三条约定：付款方式为合同签订当日付10万元，三十日内付20万元，余款每个月30日前付5万元，直至付清69万元为止（最后一个月支付4万元）。办理产权证税费由赵兴国按照国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产手续所需缴纳的税费、物业费等由赵兴国支付。第四条约定：签订合同后因赵兴国目前在宾馆开房居住不方便，要求闻高军近日交房，由赵兴国对房屋现状进行确认，无疑义交钥匙，交钥匙后如出现反悔退房，赵兴国自愿无条件承担该房40万元装修及家具费用赔偿给闻高军；第五条约定：双方签订合同后，若任一方违约按违约金额的每天1%处罚累计后作为违约金交予对方；第九条约定：如果本房屋产权证不能办理，出卖方必须退还所有购房款。2015年9月2日，闻高军、赵兴国就以上房屋买卖补充约定如下：如赵兴国按约定支付新沂市金澄家园某室所有房款后九十日内办理房产证手续，如赵兴国未按约定时间支付房款，导致该房无法办理一手房手续等，所有责任由赵兴国承担。合同签订后，闻高军将涉案房屋交付给赵兴国，赵兴国仅支付给闻高军购房款7万元。此后，闻高军多次通过手机短信催款，但赵兴国始终未能付款。闻高军提交了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证，以证明新沂市金桥置业有限公司售房合法性。为证明闻高军转让房屋的合法性，闻高军提交了新沂市金桥置业有限公司证明一份，该证明内容为：我公司同意闻高军合法购买的新沂市金澄家园某室住宅转让出售。并且我公司对闻高军原承诺过，同意给购买人赵兴国与闻高军两人在该两人签订的房屋买卖合同约定期内办理相关手续事宜。一审法院认为，闻高军与赵兴国签订的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方在订立合同后，闻高军依约将涉案房屋交付给赵兴国，但赵兴国未能按约履行付款义务。在闻高军多次通过手机短信催促赵兴国付款未果的情况下，闻高军要求赵兴国履行合同约定的付款义务应该得到支持。根据合同约定，赵兴国的付款义务属于先合同义务，即赵兴国应在交清房款后才有权依照约定要求闻高军履行协助办理产权登记的义务，赵兴国以此作为拒付房款或解除合同的抗辩理由不能成立，对此，不予采纳。闻高军、赵兴国约定的违约金数额为每天1%，该约定显属过高，闻高军也未能提供因违约造成损失的赔偿额计算方法，因此，依据最高院相关司法解释规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故闻高军主张的违约金可按银行同期贷款将基准利率的1.95倍予以计算和支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、赵兴国于判决发生法律效力之日起十日内给付闻高军购房款62万元及违约金（自2015年8月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍计算）。二、驳回闻高军的其他诉讼请求。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，被上诉人在2015年2月13日与新沂市金桥置业有限公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，后被上诉人又将涉案房屋出卖给上诉人，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人以被上诉人未取得涉案房产的所有权为由，主张被上诉人不能出售涉案房屋没有法律依据，对该上诉意见不予采纳。根据双方所签合同的约定，上诉人有向被上诉人先行支付房款的义务，此后，由被上诉人在90日内办理房产证手续，故被上诉人主张上诉人继续履行合同，支付购房款有合同依据。上诉人关于涉案房产无法办理产权证书的上诉意见无事实依据，本院不予采信。一审法院判决并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由上诉人赵兴国负担。本判决为终审判决。审判长 李存生审判员 史善军审判员 程 叶二〇一七年四月七日书记员 金宇婷 关注微信公众号“”