（2017）黔26民终584号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2018-07-12
案件名称
陶干、蒋纯英商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陶干,蒋纯英,黔东南州恒丰房地产有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终584号上诉人（一审原告）:陶干，男，1961年5月14日出生，汉族，凯里供电局职工，住凯里市。上诉人（一审原告）:蒋纯英，女，1969年1月23日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：陶玲，贵州兴黔律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅*楼。法定代表人：方加民，总经理。委托诉讼代理人：杨长瑛，贵州贵信律师事务所律师。上诉人陶干、蒋纯英因与被上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院(2016)黔2601民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陶干、蒋纯英上诉请求：撤销一审判决，依法按照合同约定承担违约责任。事实和理由：一审判决违反法律规定和合同约定。一审查明的事实客观，认定双方签订的《商品房买卖合同》有效于法有据，但认定违约金过高没有事实和法律依据。根据相关司法解释，对违约金有约定的按约定，无约定的按法定，双方约定日万分之一的违约金并未超过目前的规定，被上诉人应当按照约定承担违约金。被上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司未答辩。一审原告陶干、蒋纯英向一审法院起诉请求：判决被告支付原告逾期办证违约金14897.62元（从2014年1月1日计算至2016年5月15日共计865天，每天按万分之一计算：172225元×0.0001×865天）一审法院认定事实：2012年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第1幢3-3号房，房屋建筑面积为110.84㎡，房款总价为172225元。根据合同约定，被告应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清了购房款，被告亦向原告出具了《销售不动产统一发票》。被告已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了原告，但被告至今未为原告办理房屋所有权登记证书；同时也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告应按时提交相关办理商品房转移登记材料，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称合同关于办证违约金约定过高，且凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故法院应免除被告的逾期办证违约责任或减少违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见不予支持。对被告要求对违约金进行调整的问题，一审法院作如下分析：因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，首先，如果原告买房是为了投资，结合近几年凯里商品房买卖行情下滑的现实，不一定给原告带来预期收益；其次，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。按照合同约定，违约金应自2014年1月1日起算，本案被告应向原告支付逾期办证违约金为2014年1月1日起至2016年5月15日的违约金7448.73元（172225元×0.00005×865天）。被告恒丰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陶干、蒋纯英自2014年1月1日起至2016年5月15日止的逾期办证违约金7448.73元。二、驳回原告陶干、蒋纯英的其他诉讼请求。案件受理费190元，减半收取95元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于一审法院对逾期办证违约金进行调整是否不当的问题。本院认为，登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响受让人权利的实现。为了保证受让人权利早日实现，法律上才有必要将协助受让人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。本案房屋虽已交付上诉人占有使用，但因被上诉人未履行合同约定提供办证手续的义务，上诉人没有法律上的所有权，不能向世人表明其拥有所占房屋的所有权，也就不能对房屋行使法律上最根本的处分权利，所以被上诉人理应承担违约责任。一审中，被上诉人要求免除或者减少违约金，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，认定双方约定的违约金过高，并综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金进行调整，并无不当。且本案一、二审中，上诉人并未提供证据证明其因被上诉人的违约行为遭受的损失高于一审法院调整后的违约金，故对其提出一审法院调整违约金不当的主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陶干、蒋纯英负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年四月七日书记员 赵艳萍 关注公众号“”