（2017）沪01民终25号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-02
案件名称
董霖芝诉赵红蕾房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董霖芝,赵红蕾
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终25号上诉人（原审被告、反诉原告）：董霖芝，女，1970年2月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事所律师。委托诉讼代理人：胡隽瑶，上海市晨升律师事所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵红蕾，女，1976年4月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。上诉人董霖芝因与被上诉人赵红蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董霖芝的委托诉讼代理人李璐佳、胡隽瑶，被上诉人赵红蕾的委托诉讼代理人朱超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董霖芝上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人无需返还被上诉人押金16,000元，及被上诉人支付上诉人34,893.98元。事实和理由：本案双方终止租赁关系后，被上诉人赵红蕾返还的并不是当初出租时候的房屋原状，即被上诉人并未按照合同约定，在2016年3月31日前返还达到出租标准的房屋，被上诉人应予以赔偿。原审未按照上诉人提供的单据核算相关费用，故被上诉人应当支付的费用应以第三方如供电局等开具的缴费单为准。被上诉人赵红蕾辩称，其不同意上诉人董霖芝的上诉请求。就2016年3月的水费138元，被上诉人已支付上诉人。被上诉人对原审判决被上诉人应支付上诉人的水电费金额无异议。上诉人主张的赔偿缺乏合同依据，系争房屋相应的损耗并非被上诉人的行为所导致。上诉人将房屋整修后再行出租是常识和惯例，其为了再行出租赚取利益，与被上诉人无关。故请求二审驳回上诉，维持原判。2016年5月，赵红蕾向一审法院起诉请求：董霖芝返还赵红蕾押金16,000元。审理中，董霖芝提起反诉，要求判令：1.赵红蕾赔偿董霖芝35,125.78元(租金损失13,500元，欠缴租金1,000元，刷漆费14,011元，吊顶购买费2,878元，燃气费525.90元，电费1,681.50元，水费1,681.50元，电线电视费92元，房屋保洁费1,000元，垃圾清运费200元)；2.赵红蕾配合办理房屋交接手续(交付银行卡和大门钥匙)。一审法院认定事实：2010年6月，董霖芝(甲方)与赵红蕾（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将徐汇区XX路XX弄XX号XX室、建筑面积140平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2010年8月1日至2012年7月31日止，该房屋的月租金为8,000元，另付16,000元押金。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，赵红蕾支付了押金16,000元。合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，赵红蕾继续使用系争房屋并支付租金。在租赁过程中，双方协商自2016年1月起房租由9,000元涨至10,000元。赵红蕾共支付了2016年3个月的租金29,000元。后双方短信联系，赵红蕾于2016年3月底搬离系争房屋，将房屋钥匙留在物业处，未与董霖芝办理房屋交接手续，对水电煤等费用也未进行结算，但对电表、水表进行拍照。董霖芝查看房屋后，认为屋内脏乱，要对屋内重新进行粉刷等，但双方对重新粉刷费用未达成一致。后董霖芝于2016年4月将系争房屋重新出租给他人使用，双方协商未果，遂向法院提出如上诉请。原审庭审中，董霖芝提供一组服务合同及吊顶购买发票等，证明其重新对房屋进行粉刷、换吊顶等；赵红蕾认为上述费用支出与赵红蕾无关，董霖芝重新进行装修，提高了房屋出租价格。董霖芝提供燃气费单据一张，支付燃气费525.90元，抄见数估为9558；赵红蕾认为房屋交接时见表数为9508，具体数额由法院确定。赵红蕾认可2016年3月的电费尚未支付。对水费赵红蕾认可其自2015年10月之后是未缴纳，数额应为573.40元，根据董霖芝提供的水费发票，法院确认赵红蕾尚有1,242.64元水费未予支付。对电线电视费92元，则认为赵红蕾没有使用。庭审中，赵红蕾交还了另一把房屋钥匙和银行卡，董霖芝撤回了要求赵红蕾办理房屋交接手续的诉讼请求。一审法院认为，赵红蕾、董霖芝签署的租赁合同系当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。赵红蕾、董霖芝租赁合同到期后，赵红蕾已向董霖芝返还了房屋，对董霖芝收取的保证金应予返还。但对租赁期间未结清的费用赵红蕾应予结清。根据双方约定，2016年的租金变更为10,000元，赵红蕾实际支付了29,000元，故赵红蕾还应向董霖芝支付1,000元的租金。至于租赁期间产生的水电煤等费用，由法院根据赵红蕾、董霖芝提供的发票，结合双方的短信记录等予以确认。赵红蕾在约定的时间内返还了房屋，董霖芝向其主张租金损失缺乏依据；对董霖芝主张的房屋维修、刷新等费用，缺乏合同依据，对董霖芝的该项反诉请求，法院亦不予支持。考虑到赵红蕾返还系争房屋时的实际状况，法院酌情判令赵红蕾支付一定的清洁费用。董霖芝撤回部分反诉请求，系其自行处分其诉讼权利，于法不悖，法院予以许可。判决：一、董霖芝于判决生效之日起十日内返还赵红蕾押金16,000元；二、赵红蕾于判决生效之日起十日内支付董霖芝租金1,000元，电费237.38元，水费1,242.64元，燃气费360.90元，有线电视费69元，清洁费500元，合计3,409.92元；三、驳回赵红蕾的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计100元，由董霖芝负担；反诉案件受理费减半收取计339元，由董霖芝负担309元，赵红蕾负担30元。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，被上诉人赵红蕾将其欠付的2016年3月的水费138元支付上诉人董霖芝，董霖芝表示收到上述款项。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人董霖芝与被上诉人赵红蕾签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同到期后，本案双方未再签订新的租赁合同，被上诉人继续使用系争房屋并支付租金，双方之间形成不定期房屋租赁法律关系。后被上诉人于2016年3月底搬离系争房屋，上诉人亦于2016年4月将房屋重新出租给他人使用，表明双方对租赁合同解除达成一致。至于租赁合同解除的法律后果，上诉人以被上诉人未返还达到出租标准的房屋为由，要求被上诉人予以赔偿，但是一则上诉人未能提供证据证明被上诉人破坏性使用系争房屋导致房屋损毁的相应证据，并且上诉人在收房时只是认为屋内脏乱；二则被上诉人在系争房屋租赁期限内支付的租金本身已经包含了房屋的折旧费用，因此，上诉人再要求被上诉人赔偿，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同解除后，上诉人应将收取的保证金返还被上诉人，被上诉人应对租赁期间未结清的费用予以结清。上诉人对原审判决被上诉人应支付的水电煤等费用有异议，本院根据双方当事人提供的发票、结合双方短信记录等内容，经过核算之后，确定原审除遗漏被上诉人欠付的2016年3月的水费138元之外，其余均无误，本院依法予以确认。鉴于被上诉人在二审审理期间自愿向上诉人支付上述138元，故本院对上述事实予以确认。上诉人董霖芝的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。但原审判决主文第三项存在笔误，“驳回赵红蕾的其余诉讼请求”应为“驳回董霖芝的其余反诉请求”，本院依法予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17088号民事判决第一、二项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17088号民事判决第三项“驳回赵红蕾的其余诉讼请求”为“驳回董霖芝的其余反诉请求”；上诉案件受理费人民币496.40元，由上诉人董霖芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年四月七日书 记 员 王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：