（2017）津0110民初300号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-11-30
案件名称
刘豹与韩学海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市东丽区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘豹,韩学海,天津市我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初300号原告：刘豹，男，1981年1月19日出生，汉族，农民，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：阳春艳，天津方润律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩玲，天津方润律师事务所律师。被告：韩学海，男，1961年3月3日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：肖月恩，天津天仁律师事务所律师。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司（组织机构代码73034022-6），住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101（-1室）。法定代表人：陆斌斌，执行董事。委托诉讼代理人：马丽丹，该公司职员。原告刘豹与被告韩学海、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人，第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘豹向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告及第三人2016年6月22日签订的《房产交易合同》；2、判令被告返还原告定金2万元；3、判令被告赔偿原告中介费25900元；4、判令被告支付原告违约金39000元；5、判令被告赔偿原告损失444200元；6、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月22日在第三人处签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告坐落于天津市东丽区丽东苑9-4-302号楼房。合同签订后，原告如约履行了合同义务，而被告屡次违约且向贵院恶意起诉要求解除合同，故原告起诉。原告向本院提交证据如下：1、《房产交易合同》及《补充协议》各1份，拟证明双方订立合同的事实；2、经纪服务费确认书1份及专用收据5份，拟证明原告向第三人支付服务费等各项费用合计25900元；3、定金收据1张，拟证明原告支付被告定金2万元；4、物业交验单1份，拟证明原、被告签订合同后对交易标的物进行了验收；5、核准注销通知书1份，拟证明被告未按约定于2016年8月12日前清贷，清贷时间延续至2016年8月23日；6、交易明细2张，拟证明截止至2016年9月20日，原告已筹集购房款约70万元；7、报告书1份、发票1张，拟证明涉案房屋价值174.42万元，原告支付了鉴定费用8720元。韩学海辩称，被告出于改变住房条件而出卖房屋，但因房屋涨价太快，被告按照涉案房屋出售价格已购买不了新住房，故不再继续履行合同，被告非恶意违约。同意解除合同，同意返还定金2万元，同意赔偿中介费25900元，同意赔偿违约金、损失合计104100元。被告未向本院提交证据。天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，2016年6月22日，原、被告在第三人处签订了《房产交易合同》，约定于2016年8月16日至房管局签订房产买卖协议，因房子设有抵押，被告确定在2016年8月12日前注销抵押。由于被告于2016年8月23日清贷，未按时清贷耽误了打协议的时间，双方及第三人预约了2016年9月20日打协议。第三人于2016年9月17日接到被告的电话，被告表示不再卖房，并表示如果原告同意将空调、热水器、洗衣机交付被告就继续卖房。经第三人协调，原告同意电器归被告。9月18日晚被告微信通知第三人要求涨价，否则不再卖房，经第三人协调未果。第三人向本院提交证据如下：房地产抵押估价报告1份，拟证明第三人代收评估费委托进行了房屋评估。本院调取的证据：天津市不动产登记簿查询证明1份、庭审笔录2份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：天津市东丽区丽东苑9-4-302登记在被告名下。2016年6月22日，原、被告经第三人居间介绍签订了《房产交易合同》1份，主要约定：一、房产基本情况。合同项下房产为被告名下天津市东丽区丽东苑9-4-302号房屋；房产设立抵押的，被告确定在2016年8月12日前还清贷款并注销该抵押权。二、房产价款、相关税费及付款方式。房产成交价格为130万元；合同签订之日，原告向被告交付定金2万元，在双方签订《天津市房产买卖协议》后，原告所支付的定金抵作相应的等额房款；除定金外的剩余房款128万元，原告以银行贷款方式支付，原告须在2016年8月15日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，双方须在2016年8月16日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。三、权利义务。双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金，逾期超过三十日则守约方有权解除本合同。四、违约责任。如因原告或被告一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经济服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。合同签订当日，原告向被告交付了定金2万元，并支付了第三人买卖服务费、贷款服务费、代收评估费合计25900元。同日，原、被告并签订了《补充协议》1份，约定过户之日由原告一次性支付被告40万元，交付后双方再办理过户手续且无需资金监管，并一致同意在房管部门签署《天津市房产买卖协议》时以90万元为过户价格。同日双方并对房屋进行了查验。合同及协议签订后，被告于2016年8月23日办理了涉案房屋抵押注销登记手续。因被告未按照合同约定的时间办理清贷手续，双方重新预约了2016年9月20日至房管部门办理网签手续。2016年9月17日，被告通知第三人要求电器归其所有则同意继续履行合同，经第三人调解双方达成一致，继续履行合同。9月18日晚，被告再次通知第三人，要求涨价后再卖房，9月19日第三人将此情况通知原告，原告不同意涨价。后经协商未果。庭审中，原、被告双方对于被告不再履行合同的时间点均认可为2016年9月19日，但就该时间点的房屋价值未能协商一致。后经本院委托，2017年3月15日，天津正盛房地产土地评估有限公司作出正盛估（2017）丁字第0374号《房地产估价报告》，对涉案房屋于2016年9月19日的公开市场价格评估为1744200元。原告为此支付了评估费8720元。另查，2016年9月20日，本院受理了本案被告起诉本案原告房屋买卖合同纠纷一案，被告起诉要求解除合同。后原告反诉要求继续履行合同。后该案本诉、反诉均以撤诉方式结案。本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行义务。被告同意解除合同，同意返还定金2万元，同意赔偿中介费25900元，系当事人对自身权益的自由处分，本院予以确认。被告于2016年9月18日要求涨价，后因协商未成不再继续履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张的违约金，被告对原告主张违约金的合同依据没有异议，原告主张计算30日亦属合理，被告应按照合同的约定以房产成交价130万元为基数，按照每日千分之一的标准向原告支付违约金39000元。关于原告主张的房屋增值损失，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。经评估涉案房屋于2016年9月19日的公开市场价格评估为1744200元，该价格与原、被告签订的合同价格130万元的差价444200元可以作为房屋增值损失，综合合同履行情况、被告的过错程度，本院酌情支持差价444200元的80%即355360元。鉴于已认定被告应支付原告违约金39000元，原告的损失已得到了39000元赔偿，应在差价损失中扣除，故被告应赔偿原告房屋增值损失316360元。原告因评估房屋价格所支付的鉴定费8720元亦应由被告承担。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、原告刘豹与被告韩学海于2016年6月22日签订的《房产交易合同》自本判决生效之日解除。二、被告韩学海于本判决生效之日起10日内返还原告刘豹定金2万元，支付原告刘豹违约金39000元，赔偿原告刘豹中介费25900元、鉴定费8720元、房屋增值损失316360元，合计409980元。三、驳回原告刘豹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费9178元，减半收取计4589元，由原告刘豹负担1100元，被告韩学海负担3489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 庞丽国二〇一七年四月七日书 记 员 吴子珺本判决所依据的法律、法规一、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 来自：