（2016）川1503民初1155号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-24
案件名称
原告郭宗敏与被告天成房产公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宜宾市南溪区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭宗敏,宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司,郭宗敏,宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司,郭宗敏,宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司,郭宗敏,宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1503民初1155号原告：郭宗敏，女，1953年5月25日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区岷江北路。委托诉讼代理人:胡跃辉，宜宾市翠屏区法律服务二所法律工作者。委托诉讼代理人:陈旭，宜宾市翠屏区法律服务二所法律工作者。被告：宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区西区龙台村十社NT-2010-08号。法定代表人：夏鸣，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨丽，四川富绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师。原告郭宗敏与被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司（以下称：天成房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，被告天成房产公司提起管辖权异议，本院于2016年9月29日以（2016）川1503民初1155号民事裁定驳回被告的管辖权异议，被告不服，上诉至宜宾市中级人民法院，宜宾市中级人民法院以（2016）川15民辖终262号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于2016年12月30日和2017年1月13日两次公开开庭进行了审理。2017年2月17日，本院依法将本案转为适用普通程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告郭宗敏及其委托诉讼代理人胡跃辉、陈旭，被告天成房产公司的委托诉讼代理人杨丽、朱兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭宗敏向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，并且，原告向被告退还天成.水岸欧韵(号房屋，被告向原告退还购房款298227元；2、判令被告给付原告资金利息，利息以购房款298228元为基数，从2011年6月8日起至退还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；3、判令被告给付原告违约金，违约金按购房款298227元的1%计算；4、判令被告向原告退还代办房屋产权登记等费用6287.54元以及物管费503元；5、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2011年6月8日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告售出的天成.水岸欧韵(号房屋，原告于合同签订当日即全款支付了购房款298227元。原告于2013年12月30日接收了房屋，并支付了被告代办产权登记、安装天然气等费用，还支付了半年的物业服务费用。合同约定被告应于房屋交付之日起600日内为原告办理房屋产权登记，但时至今日双方合同约定办理产权登记的时间已超过了一年了，被告仍未为原告办理好产权登记。原告接收房屋后，并未入住房屋，也未进行装修。原告于2016年3月18日向被告提出退房申请，被告公司的代办房屋产权登记部门的何斌在原告的退房申请上签字，认可了原告的退房请求，并于2016年6月21日向原告出具了《委托书》，委托被告公司的工作人员吴立宏于7月1日前为原告解决退房事宜，但仍未解决。原告于2016年7月20日向被告递交了告知书，要求其在七日内向原告回复退房的解决方案，但被告签收后仍未回复。为维护合法权益，原告遂起诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告天成房产公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，理由为：1、未办理房屋权属转移登记的责任不在于被告，被告不存在违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》不应当解除。理由为：其一，本案已具备办理房屋权属转移登记的条件。原、被告双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，被告于2013年12月30日交付了房屋，原告已实际占有和使用房屋，且涉案房屋所在的楼栋已进行了初始登记，已具备权属转移登记的条件。其二，未办理房屋权属转移登记的原因为原告郭宗敏未提交办证资料。双方在合同中约定，买受人应向出卖人提供办理房屋产权证的相关资料，且需要双方共同向房地产管理部门申请。在具备办证条件后，经被告多次通知，原告仍未提交办证资料，从而导致无法办理房屋产权转移登记。2、本案系因原告的原因不能办理房屋权属转移登记，因而不能适用《商品房买卖合同》第二十条中关于买受人有权退房的约定，即便要适用该条款，利息的起算日期应当从办理产权证期限届满之日即2015年8月22日起按照银行同期活期存款利率计算。3、即便法院判令解除合同，原告主张的违约金不应得到支持。理由为：其一，原告已经主张了利息，再主张违约金属重复主张损失；其二，合同对逾期办理初始登记约定的违约金，是在买受人选择退房的情况下才支付，而原告并未在初始登记前要求退房，在已经办理初始登记的情况下，不能主张合同该条款约定的违约金。4、被告代收的专项维修基金、契税、代办产权证登记费用等相关费用应由原告自行承担，被告不应当退还；原告缴纳的物管费与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，同时，本院依职权向宜宾市南溪区房地产管理局调取了相关证据，在组织当事人进行证据交换和质证后，对当事人无异议的证据：商品房买卖合同及补充协议、收据、结算单、前期物业服务合同、调查笔录、房屋所有权初始登记申请书等，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告天成房产公司开发建设天成.水岸欧韵商品房项目，在取得商品房预售许可证后，被告天成房产公司与原告郭宗敏于2011年6月8日签订《商品房买卖合同》，约定郭宗敏购买天成房产公司开发建设的天成.水岸欧韵(号住宅房屋，建筑面积为85.55平方米，总价款为298227元。合同第二十条“产权登记”约定：（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之一的违约金；（二）转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为200元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息，买受人不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部购房款万分之0.1的违约金。原告郭宗敏分别于2011年4月29日预付购房款10万元，于2011年6月8日支付购房款198227元，已支付全部购房款298227元，被告于2011年6月8日向郭宗敏出具收到购房款298227元的《收据》一张。2013年12月30日，被告天成房产公司向原告交付了房屋，同时，被告向原告代收了契税2982.27元、维修基金2982.27元、房产证登记费90元、国土证工本费33元、代办费200元，合计6287.54元；原告向宜宾美苑物业服务有限公司缴纳2014年1月1日至2014年6月30日期间的物管费503元。2016年3月18日，原告郭宗敏向被告提交《退房申请》，申请退还其购买的房屋，希望被告同意其退房，被告公司的工作人员何斌在该申请上签字。原告向本院提起本案诉讼后，本院于2016年9月1日向天成房产公司送达起诉状副本。在庭审中，本院限期要求被告提交涉案房屋所在楼栋进行初始登记的证据材料，天成房产公司逾期并未提交，本院依法向宜宾市南溪区房地产管理局调取证据，查明涉案房屋所在的楼栋于2015年8月3日已进行房屋所有权初始登记。截止2017年2月13日，被告开发的天成.水岸欧韵小区没有一户向房屋产权转移登记机关申请办理产权转移登记。对双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。双方当事人有争议的事实为：未办理产权转移登记是否是由原告郭宗敏未提交办证资料导致。被告抗辩称因原告郭宗敏未提交办证资料才导致被告未为原告办理产权转移登记，其提交的依据为原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下称：《补充协议》）的约定，即买受人应在办理房屋接收手续的同时向出卖人提交委托办理房屋所有权所需的各项资料，因买受人延期交齐以上资料或费用，造成出卖人办理权属登记的时间延期，出卖人不承担任何违约责任。根据双方提交的证据材料和在庭审中作出的陈述，本院的审查意见为：天成房产公司提出的未办理产权转移登记是由郭宗敏未提交办证资料所致的抗辩理由不能成立。具体理由为：其一，双方在合同中明确约定，天成房产公司受买受人郭宗敏的委托办理涉案房屋权属转移登记，并向郭宗敏收取了代办费用,则天成房产公司系办理房屋权属转移登记的义务人。其二，一方面，天成房产公司向郭宗敏交付房屋的同时向郭宗敏收取了办理房屋权属转移登记时必须缴纳的契税、维修基金、登记费、工本费等费用，表明双方约定由天成房产公司代郭宗敏向有关机构缴纳上述费用，而缴纳契税、维修基金等费用的凭证是办理房屋权属转移登记的必备材料，应视为郭宗敏已经向天成房产公司提交了上述材料；另一方面，天成房产公司作为商品房项目的开发者和经营者，对办理商品房权属转移登记应准备的材料理应具备相应的经验，其又作为案涉房屋的办证义务人，理应对办理房屋权属转移登记需要买受人提交的其他资料的事项履行明确的告知和通知义务，但天成房产公司未提交相应的证据证明已履行了告知和通知义务。其三，天成房产公司代理人关于郭宗敏未提交办证资料的陈述前后矛盾，在第一次庭审时陈述称，仅在签订《补充协议》时口头提醒买受人在办理接房手续时应提交办证资料，在签订《补充协议》之后并没有通知过买受人要提交办证资料，但在第三次庭审中，天成房产公司代理人陈述在初始登记后曾多次口头通知郭宗敏提交办证资料。综上所述，天成房产公司关于案涉房屋未办理房屋权属转移登记的原因系买受人郭宗敏未提交办证资料的抗辩理由不能成立，本院不予采信。本院认为，原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，各方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》中关于买受人有权退房情形的约定，实质是对合同解除条件的约定。根据合同约定，因出卖人的责任，导致逾期办理初始登记和逾期办理权属转移登记的情形下，买受人均有权解除合同。对于合同是否应当解除的问题：原告以被告逾期办理房屋权属转移登记为由提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》。合同约定被告应于2014年12月30日对涉案房屋所在楼栋进行初始登记，但被告于2015年8月3日才进行初始登记，已构成违约。在涉案房屋所在楼栋已进行初始登记以后，被告作为办理房屋权属转移登记的义务人，理应在履行合同中遵循诚实信用的原则，积极办理权属转移登记，但截止2017年2月13日，被告开发的天成.水岸欧韵小区没有一户向房屋产权转移登记机关申请办理产权转移登记，表明被告存在迟延办理房屋权属转移登记的违约行为，故本案系由出卖人天成房产公司的责任导致未能办理房屋权属转移登记，合同约定的解除条件已经成就，同时，天成房产公司的上述违约行为致使原告签订《商品房买卖合同》的目的至今未能实现，因此，案涉合同应当解除。关于《商品房买卖合同》何时解除的问题：虽然原告于2016年3月18日向被告提交《退房申请》，但仅是表明愿意与被告协商，并没有明确的解除合同的意思表示，不能产生解除合同的法律后果。原告以提起诉讼的方式明确要求退房和退还购房款，具有明确的解除合同的意思表示，本院于2016年9月1日向被告送达民事诉状副本，合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除，故本案《商品房买卖合同》及补充协议于2016年9月1日已经解除。合同解除后，原告郭宗敏应当将已占有的房屋交还给被告，同时，被告天成房产公司应当退还原告郭宗敏已支付的全部购房款298227元。关于被告应如何承担违约责任的问题：其一，资金占用利息如何计算。合同约定，被告逾期办理房屋权属转移登记，原告选择退房，被告在退还全部购房款的同时，应按照合同约定的银行同期活期存款利率给付资金占用利息。因双方已明确约定了利息的计算标准，本院对原告要求按中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用利息的诉讼请求依法不予支持。合同对利息的起算日期没有明确约定，根据法律规定，合同解除后，解除权人有权要求赔偿损失，双方约定的利息实质为赔偿已付购房款的损失，原告自支付购房款之日起便产生损失，因此，本院认定自原告支付购房款之日即2011年6月8日起按中国人民银行同期活期存款利率计算资金占用利息。其二，被告是否承担逾期进行初始登记的违约责任。合同约定，逾期进行初始登记，买受人选择退房，出卖人应按照买受人全部已付款的1%支付违约金，现案涉房屋初始登记逾期，被告应严格按照合同约定履行自己的义务，本院对原告要求按已付购房款1%支付违约金的诉讼请求予以支持。被告因其存在的两项违约行为，分别承担相应的违约责任，且两项违约金相加并不存在过高的情形，被告提出属重复主张违约金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于被告是否退还代收费用和物管费的问题：被告代收的契税、维修基金、登记费、工本费等6287.54元，系被告实际办理房屋权属转移登记时才应向有关机构缴纳的费用，现案涉房屋并未办理权属转移登记，上述费用并未实际缴纳或产生，在案涉房屋已退还给被告后，被告应当向原告返还代收的费用6287.54元。原告接收房屋并实际占有房屋，其向案外人缴纳物管费，也实际享有案外人提供的物业管理服务，本院对原告要求被告退还物管费503元的诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郭宗敏与被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司于2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2016年9月1日解除；二、被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭宗敏购房款298227元、支付违约金2982.27元以及支付资金利息（利息的计算方法为：以购房款298227元为基数，从2011年6月8日起计算至退还购房款之日止，以中国人民银行公布的同期活期存款利率为标准进行计算）；三、原告郭宗敏于本判决生效之日起十日内退还被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司天成.水岸欧韵(号房屋；四、被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭宗敏退还代收的契税、维修基金等6287.54元；五、驳回原告郭宗敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7386元，由原告郭宗敏负担386元，被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司负担7000元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 陈德容审 判 员 李秀英人民陪审员 尹 华二〇一七年四月七日书 记 员 胡其勤 搜索“”