（2017）辽0104民初1364号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-04-28
案件名称
深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司与周淑云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市大东区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司,周淑云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初1364号原告：深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司。被告:周淑云。原告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称东方银座公司）与被告周淑云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员李矫健独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵梓含、被告周淑云的委托代理人王金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月1日，被告与深圳市东方银座物业管理有限公沈阳分公司签订了《前期物业服务协议》。该合同约定，由原告向被告所居住的”东方银座中心城”园区提供物业服务，另合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费的万分之五每日缴纳滞纳金，被告系原告提供服务管理的东方银座中心城园区1#1-24-1的业主，该户业主的房屋面积57.17平方米，现被告按合同约定应向原告缴纳从2014年12月1日至2016年11月30日的物业管理费用人民币1920元，但被告却拒不履行自己的缴纳义务。请求法院依法判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币1920元，滞纳金700.8元，并由被告承担本案诉讼费。被告辩称：我母亲是房主，前期物业是违法收费，当初物业拿出霸王条款来胁迫老百姓，如果不按照条款执行拿不到钥匙，所以我认为物业是违法收费。我家是2014年5月1日入住，没有交纳物业费的情况是属实的，起诉的时间段属实，物业公司当初承诺给我们的条件都没有答复给我们，物业没有收款的权利，物业的各种文件不健全，小区园区也不健全，我现在在起诉的道路上，当初我起诉过物业要求返还物业费，判决结果是物业返还给我物业费，我有法院的判决为证；我之前起诉把帐号给了物业，说转钱给我，也没有执行，我至今也没有收到返还的500多元，我现在向法院提出了再审申请。该小区因为消防不合格，无法取得商品住房交付使用通知书，物业费应由开发商承担。经审理查明：2014年5月1日，原告与被告周淑云签订了东方银座中心城前期物业服务协议，协议约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅物业费收费标准为每月每平方米1.90元。被告周淑云系原告单位物业管理房屋的业主，住房建筑面积为57.17平方米。被告从2014年12月1日至2016年11月30日止拖欠物业费1920元未付。另查明，2016年被告周淑云以本案原告违反相关规定为由起诉要求原告返还物业费、垃圾清运费、装修抵押金、采暖费。经审理，本院认定事实如下：”2011年1月30日原告周淑云(乙方)与大东区城市建设局(甲方)签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，将沈阳市大东区东北大马路153号1#1-24-1房屋作为产权调换房屋交付原告使用。2014年5月1日,原告与被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司签订《前期物业服务协议》，约定由被告为原告居住的东方银座中心城小区提供物业服务,同日原告办理入住，并按建筑面积57.17平方米向被告交纳了2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业费1303.20元、垃圾清运费260元，装修抵押金500元，交纳2013年至2014年度的采暖费1446.5元……。同时，本院认定：依据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业公司收取物业的时间应从业主收房之日起计算。本案中，业主实际收房入住的时间为2014年5月1日，故物业公司在此之前收取的物业费没有法律依据，应当予以返还自2013年12月1日至2014年4月30日期间的物业费。并判决如下：一、被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后10日内返还原告周淑云物业费543元；……”。该判决现已生效。上述事实，有关于深圳市东方银座物业管理有限公司办理资质备案的证明、前期物业服务协议、（2016）辽0104民初8151号民事判决书及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的东方银座中心城前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费，故本院对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求予以支持。因原告的实际收费标准每平方米每月1.40元低于合同约定的收费标准每平方米每月1.90元，不违反法律规定，故物业费收费标准应按照每平方米每月1.40元计算。针对被告提出的建设单位未办理商品房住房交付使用通知书就擅自将商品住房交付使用的，此间产生的管理费用由建设单位承担，直至建设单位办理商品住房交付使用通知书之日止，故不同意交纳物业费的答辩意见，依据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业公司收取物业的时间应从业主收房之日起计算。且（2016）辽0104民初8151号民事判决书中亦认定被告周淑云应从2014年5月1日开始交纳物业费，故本院对被告的此项答辩不予认可。同时，因原告提供的物业服务未能尽善尽美，本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周淑云于本判决发生法律效力后十日内给付原告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司住宅物业费1920元（自2014年12月1日至2016年11月30日）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周淑云负担。本判决为终审判决。审判员 李矫健二〇一七年四月七日书记员 范红筱