（2016）苏0102民初5145号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-13
案件名称
原告江苏省华厦房地产开发公司与被告南京世定缘大酒店有限公司、南京世腾缘餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏省华厦房地产开发公司,南京世定缘大酒店有限公司,南京世腾缘餐饮有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初5145号原告：江苏省华厦房地产开发公司，住所地南京市北京东路77号-2。法定代表人：葛雪康，总经理。委托诉讼代理人：王凡，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶晟磊，江苏世纪同仁律师事务所实习律师。被告：南京世定缘大酒店有限公司，住所地南京市玄武区北京东路77号-1。法定代表人：齐红兵，总经理。被告：南京世腾缘餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区御道街61-101号。法定代表人：齐红兵，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：崔国彪，江苏共盈律师事务所律师。原告江苏省华厦房地产开发公司（以下简称华厦公司）与被告南京世定缘大酒店有限公司（以下简称世定缘公司）、南京世腾缘餐饮有限公司（以下简称世腾缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华厦公司的委托诉讼代理人王凡，被告世定缘公司、世腾缘公司的委托诉讼代理人孙金清、崔国彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华厦公司向本院提出诉讼请求：1．要求解除原告与两被告之间的房屋租赁合同；2．要求被告世定缘公司腾空所租赁的房屋并返还给原告；3．要求被告世定缘公司向原告支付至2016年12月31日应交租金及物业费1670337元、迟延付租滞纳金350677元（至2016年12月21日）；4．要求被告世定缘公司向原告支付违约金120万元、合同未到期赔偿金266700元（自2016年10月16日起至2020年2月16日，计40个月，按每年8万元标准计算）；5．要求被告世腾缘公司对被告世定缘公司的上述全部责任承担连带担保责任。事实和理由：2009年7月9日，原告与世腾缘公司预签订《房屋租赁合同》，约定，原告将南京市北京东路77-1号内金桥商务楼1-3层房产租赁给世腾缘公司，世腾缘公司以该租赁的房屋作为经营场所，设立新公司世定缘公司，由世定缘公司用于经营酒店业务。2010年1月6日，原告作为出租方，世定缘公司作为承租方，世腾缘公司作为世定缘公司的担保方，三方签订《房屋租赁合同》。两被告在2015年11月前，虽有未能按期缴纳租金的情形，经过催促，尚能补交所欠租金，但是自2015年11月6日以来，被告经常性拖欠房租，至2016年9月9日，被告拖欠租金837460元，已经拖延95天。原告以被告的行为构成严重违约为由于2016年9月9日向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》。现原告诉至法院要求处理。截至2016年12月底，两被告拖欠租金及物业费共计1670337元。被告世定缘公司、世腾缘公司辩称,1．原告并非房屋的所有权人，涉案房屋是没有房屋所有权证的；2．根据双方约定，原约定年租金中含有18万元物业管理费，该费用并非房租。被告直到2016年5月都是向原告交纳租金的，之后没有交纳；3．根据双方约定，双方不得提前解除合同，如果要解除需要提前两个月通知对方，原告在2016年9月9日发出解除合同通知，在9月12日就提起诉讼，违反合同约定；4．自2012年12月，北京东路整体进行围挡施工，同时涉案房屋巷内政治部宿舍大楼也开始施工，导致被告经营发生严重困难，自2013年开始被告多次口头和书面与原告进行协商要求按照合同法情势变更原则变更合同履行条件，但原告一直予以拒绝。在此期间，2013年到2016年6月被告都是在克服困难支付相关费用的。经营困难不能交纳租金符合《合同法》第六十七条先履行抗辩权；5．合同中被告还有20万元的押金交纳给原告，但是原告起诉时没有对这20万元是否进行抵充进行说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下事实无异议，本院予以确认并在卷佐证：2009年7月9日，原告华厦公司与被告世腾源公司签订《房屋租赁合同》，约定，原告将南京市北京东路77号-1金桥商务楼1-3层（1-5轴线）、4-6层（1-8轴线）、7层（1-6轴线）房产租赁给世腾源公司用于经营酒店业务，该房屋土地使用权为军队所有，房屋由原告出资建设，原告拥有50年使用权；租赁期限自2009年7月17日起至2020年1月16日止；租金的实际起算日为2010年1月16日，每年的1月16日至次年的1月15日为一个年段，租金第一年和第二年为每年220万元，第3-4两年，租金在第2年度的基础上增加3%，第五年起，以后每两年租金在上年基础上增加5%；租金缴款方式为先付租金后用房屋，租金每4个月支付一次，在每四个月开始之前十日内支付；世腾源公司必须按时缴纳房屋租金和水、电、煤气等费用，如不能按时交纳，拖延在30天以内，世腾源公司要承担应付租金或水电气费每日千分之一的违约金，延期超过30天，原告有权停止水电气供应，收回房屋，终止租赁协议，世腾源公司承担由此而发生的一切责任；租赁期间，双方均不得提前终止协议（因不可抗拒的原因除外），如特殊情况需提前两个月书面通知对方，并协商处理，若世腾源公司因自身原因提前终止协议，必须提前60天通知对方，在结清房租及有关费用的同时，世腾源公司要按剩余租期以每年8万元的数额补偿原告，并另向原告赔偿120万元的违约金；南京世纪缘酒店连锁下的世腾源公司签订本合同后，以租赁的房屋注册成立新的酒店，注册成功以后新的酒店与华厦公司签订合同，由世腾源公司承担连带责任。世定缘公司成立后，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定，世定缘公司是南京世纪缘酒店连锁内公司，以租赁原告南京市北京东路77号-1的房屋后注册成立的新酒店，在酒店成立前世腾缘公司与原告签订租赁合同，按原合同的约定，新合同成立后即世定缘公司与原告签订合同，世腾缘公司对世定缘公司所有责任承担连带担保责任。2010年1月29日，原告与两被告达成《房屋租赁第一次补充协议》，因双方商定仍按房屋租赁合同约定，免租期延长一个月，即合同租赁期调整为2009年7月17日起至2020年2月16止。2010年2月9日，原告与两被告签订《房屋租赁第二次补充协议》，就物业费用开支达成协议，从原合同中的房租总价中转18万元即每月15000元作为物业费，由被告在支付房屋租金时一并支付给原告，即第一年租金价格调整为202万元（以后按原合同递增），物业费款额为18万元。2012年12月，因地铁四号线施工需要，南京市北京东路从中科院土壤研究所开始到九华饭店段开始围挡施工。2013年6月10日，被告向原告发出《关于减少租金的函》，提出：现因路边广告门楼被拆，加上地铁围挡施工，给酒店经营带来了很大程度的影响，至今已影响近半年时间，后续影响还在继续，被告今年以来受三公消费及地铁施工影响，已亏损近百万元了，前期已经投入近千万装修成本，希望原告酌情考虑减少租金。2014年12月31日原告（甲方）与被告世定缘公司（乙方）签订《房屋租赁第三次补充协议》，约定2014年因南京军区政治部营房办建设施工挖断电缆，造成停电，对乙方经营造成不利影响，同时，因为地铁四号线及营房办建设，乙方承租房产周边环境不好，也给乙方的经营活动带来困难。故达成补充协议：1．甲方同意自2016年度开始以后年度每期付四个月租金，支付时间调整为每年2月6日、6月6日、10月6日；2．因地铁施工影响，2015年度按月支付房租，每月6号之前支付；3．因甲方单位车位已不能满足原协议的停车要求，甲方同意不再收取被告在原告院落中夜间停车的费用；4．乙方提出的10万元停电损失补偿，双方协商2014年度甲方给予乙方85000元的房租减免。2015年9月3日，被告向原告申请，内容为：自2012年起由于路口酒店广告招牌被拆，三年以来长期围挡修地铁，门前右侧政治部盖宿舍大楼……目前无法负担全额租金，申请原告给予减免三个月租金。2016年1月-4月，原告数次向两被告发出《关于缴付租金的函》催缴租金。2016年9月被告向原告回函，表示：2016年7-8月，双方多次进行协商，但未达成一致，世腾缘公司无意拖欠房租，更不愿终止与原告的合同，只是客观情况变化已经导致酒店亏损严重，已不能按原合同条件继续履行；近两年来经济状况不景气，各行业整体经济状况都很差，提出两点要求，将原合同约定的房租降低20%，合同期延长五年，以弥补之前地铁围挡施工的经济损失。2016年9月9日原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》。原告称被告在2016年2月6日应付的租金及物业费未结清。被告于2016年6月之前支付2016年度内租金及物业费共计828063元，原告以被告2016年尚欠租金及物业费1670337元为由，于2016年9月12日诉至本院要求处理。另查明，北京东路沿线交通于2016年10月恢复正常。本院认为，2012年12月开始，由于南京地铁四号线进行施工，对被告的经营确有影响，鉴于此，双方于2014年底签订协议，将2016年度以后的租金支付时间调整为每年2月6日、6月6日、10月6日，以及2015年度按月支付房租，每月6号之前支付等。之后，被告多次向原告提出租金减免，但双方对减免租金事宜一直未能达成一致。根据租赁合同标的物为经营酒店的特点，道路通畅应为合同履行的基础，租赁物周边环境的舒适性及周边道路的便利性均影响到经营活动的人流量。在合同履行过程中，因较长时间的地铁施工围挡导致交通不便，确实影响承租人的正常经营，地铁建设为出租方带来了较大的增值利益，却为承租方带来损失，鉴于地铁施工沿线交通于2016年10月恢复正常，及对承租人经营的影响程度及涉诉房屋租金水平，故对本案中原告主张被告世定缘公司支付租金的时间段中涉及到地铁施工期间应付的部分予以适当调整。被告世腾源公司对世定缘公司的上述付款义务承担连带责任。被告已支付的租金部分，已在另案主张处理，故不在本案审理范围。对原告以被告未按约支付租金为由要求解除与被告之间的租赁合同，要求被告返还承租房屋及支付违约金、赔偿金、滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。按照2010年2月9日原告与两被告签订《房屋租赁第二次补充协议》，从原合同中的房租总价中转18万元作为物业费，2016年、2017年全年应交的租金均为2293861元。因合同约定是先付租金后用房屋，故2016年6月6日应付的2016年6月6日至2016年10月6日租金764620元、物管费60000元。考虑到地铁施工的影响进行调整为700901元（764620元×11÷12）。2016年10月6日应交的后四个月租金及物业费，按原合同履行应为824620元，故2016年6月6日、2016年10月6日被告应交的租金及物管费，合计为1585521元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京世定缘大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏省华厦房地产开发公司支付至合同结算日2016年10月6日应交的租金、物业费，合计1585521元。二、被告南京世腾缘餐饮有限公司对被告南京世定缘大酒店有限公司的上述付款义务承担连带责任。三、驳回原告江苏省华厦房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26880元，由原告负担7811元，两被告负担19069元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 吴南燕人民陪审员 奚幼坚人民陪审员 李 迅二〇一七年四月七日书 记 员 包玥玥 来源：百度搜索“”