（2017）赣09民终216号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-09-01
案件名称
黄洪如、黄臻房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄洪如,黄臻,宜春市锦鸿房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终216号上诉人（原审原告）：黄洪如，男，1952年7月10日出生，汉族，江西省宜春市人。上诉人（原审原告）：黄臻，女，1979年5月30日出生，汉族，江西省宜春市人，系上诉人黄洪如女儿。上诉人共同委托诉讼代理人：王慧卿，女，1954年8月24日出生，汉族，江西省宜春市人，系上诉人黄洪如妻子，上诉人黄臻母亲。被上诉人（原审被告）：宜春市锦鸿房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市袁州区十运村304室。法定代表人：周仁根，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。上诉人黄洪如、黄臻为与被上诉人宜春市锦鸿房地产开发有限公司（以下简称锦鸿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与代理审判员黄泰文、李星宇参加的合议庭，书记员张媛担任记录，于2017年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人黄洪如、黄臻的委托诉讼代理人王慧卿，被上诉人锦鸿房地产公司的委托诉讼代理人陈平宜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄洪如、黄臻的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判锦鸿房地产公司返还上诉人购房款利息225421元、支付违反《住宅商品房团购协议》违约金10万元、支付“一房二卖”的不当得利162836元；3、诉讼费用由锦鸿房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、认定双方共同进行住宅商品房开发不是事实，根据《住宅商品房团购协议》的约定，全部房屋由被上诉人自筹资金开发建设；2、认定“原告认为被告交房日期比原定日期推迟了18个月”错误，事实是约定的交房日期为2014年12月31日，正好推迟了18个月；3、认定双方协商违约金未果，双方一直未签订《商品房买卖合同》不是事实，事实是被上诉人不承认违约的事实，造成《商品房买卖合同》无法签订；4、认定“原告认为被告将自己计划购买的房子售出”不是事实，事实是上诉人已经交付了购房款购买1栋（西座）1-1002、1-1702房产；5、认定被上诉人退回的是购房诚意金及维修基金错误，上诉人交纳的是定金、购房款、维修基金及其他费用；6、认定“商品房交付时间为被告取得预售许可后与购房户签订宜春市房管局提供的正式商品房买卖合同中约定的日期”错误，双方签字的《住宅商品房团购协议》约定的唯一交房时间是2014年12月31日前；7、依据其他购房户与被上诉人签订的购房合同认定房屋交付时间为2016年6月30日错误，被上诉人无权单方面改变《住宅商品房团购协议》的约定；8、认定被上诉人不存在“一房二卖”错误，被上诉人随意取消守约方的购房资格，是典型的“一房二卖”。综上，一审判决认定事实错误，导致判决内容错误。被上诉人锦鸿房地产公司答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。1、本案《住宅商品房团购协议》第七条第二款明确约定，如团购户交款后退房的，被上诉人退回已收的房款，并按1%的月利率支付购房户已付款的利息。而该第七条第一款及第三款约定的是团购户向被上诉人借款的利率，上诉人依据该条款主张利息225421元，显然无事实和法律依据。2、本案《住宅商品房团购协议》第七条对房款的支付时间与方式有明确约定，但上诉人违反该约定，在被上诉人取得商品房预售许可证后，即不与被上诉人签订商品房买卖合同，也未付清全部房款。而《住宅商品房团购协议》第十一条对未按约定在规定的时间内交清房款的，明确约定取消团购户购房资格，被上诉人无需向上诉人交房，上诉人要求被上诉人支付违约金10万元无事实与法律依据。3、由于上诉人已经取消了团购户购房资格，本案不存在“一房二卖”，更不存在赔偿上诉人损失问题，上诉人要求被上诉人赔偿其损失162836元没有事实和法律依据。故请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。黄洪如、黄臻向一审法院的起诉请求：1、请求法院判令锦鸿房地产公司返还购房款及利息600387元；2、请求法院判令锦鸿房地产公司双倍返还定金8万元；3、请求法院判令锦鸿房地产公司支付违约金10万元；4、请求法院判令锦鸿房地产公司支付“一房二卖”的损失赔偿金162836元；5、由锦鸿房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：黄洪如与黄臻是宜春市气象局职工。2012年1月，锦鸿房地产公司与宜春市气象局工会委员会（以下简称气象局工会）签订了一份《住宅商品房团购协议》，约定气象局工会（甲方）与锦鸿房地产公司（乙方）共同进行住宅商品房开发，项目名称为“迎鹤公寓”，甲方单位职工有权团购该项目下房屋，乙方应优先提供房源给甲方选购。关于工程项目工期，协议第三条约定，开工日期为2011年12月31日前，交房日期为2014年12月31日前；关于商品房买卖合同的签订及房屋交付，协议第八条约定，乙方在取得预售许可后分别与甲方所有的购房户签订宜春市房管局提供的正式《商品房买卖合同》，乙方要严格按本合同约定的日期交付房产；关于退房，协议第七条约定，如团购户交款后退房的，乙方退回已收的房款，并按1%的月利率支付退房户已付款的利息，若甲方有职工退房，则从退房的次日由乙方向甲方职工个人直接退款，也可以甲方在向乙方支付下一次购房款中扣除；关于违约责任，协议第九条约定，如乙方未按团购协议约定时间交房，乙方自愿向甲方各团购户支付5万元/套的违约金；另外，协议第十一条约定，甲方职工取得团购资格后(支付了2万元购房定金的），若后期不按约定在规定时间内交足款额，则取消该职工购房资格；同时双方还约定该协议条款项下所设具体权利、义务，乙方认可甲方团购户凭此协议行使相关民事权利。2013年1月9日，锦鸿房地产公司开发的“迎鹤公寓”2号楼取得商品房预售许可证；2014年8月14日，1号楼取得商品房预售许可证。截至2014年10月前，黄洪如、黄臻分别交款197476元至气象局工会。分别为：2012年1月5日，各缴纳了2万元定金；2012年2月24日，各缴纳了43000元；2014年3月28日，各缴纳了5万元；2014年6月5日，各缴纳了34476元；2014年10月8日，各缴纳了5万元。2015年1月14日，气象局工会出具证明，证明黄洪如、黄臻分别分五次按约定金额，在规定的时间内交清团购款197476元。另外，2015年1月11日，黄洪如向锦鸿房地产公司缴纳房款18286元、维修基金1695元及其他费用33元。之后，因黄洪如、黄臻认为锦鸿房地产公司的交房日期比原定日期推迟了18个月，与锦鸿房地产公司协商支付违约金未果，一直未签订《商品房买卖合同》，并且于2016年3月28日诉至一审法院，提出了前述诉讼请求。另外，诉讼过程中，锦鸿房地产公司于2016年4月13日，将黄洪如、黄臻缴纳的全部购房款（注：退款凭证注明为退购房诚意金）及维修基金共计414966元退还给了气象局工会。一审法院认为：一、黄洪如、黄臻主体是否适格？锦鸿房地产公司与气象局工会签订的《住宅商品房团购协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该团购协议合法、有效。协议约定该协议条款项下所设具体权利、义务，宜春市气象局团购户可凭此协议行使相关民事权利，黄洪如、黄臻自支付了2万元购房定金后取得团购资格，故有权凭此协议行使相关民事权利，故黄洪如、黄臻本案的主体适格。二、锦鸿房地产公司是否需返还定金、违约金及“一房二卖”的补偿金？关于交房日期，《住宅商品房团购协议》已经明确约定：工程项目工期的交房时间是2014年12月31日前，商品房交付时间为锦鸿房地产公司在取得预售许可后与购房户签订宜春市房管局提供的正式《商品房买卖合同》中约定的日期。黄洪如、黄臻认为锦鸿房地产公司的交房日期比承诺时间推迟了18个月，是混淆了工程项目工期的交房时间与商品房交付时间二概念，锦鸿房地产公司在2014年12月31日前已经取得房屋预售许可，黄洪如、黄臻并未与锦鸿房地产公司签订《商品房买卖合同》，而其他团购户与锦鸿房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》表明商品房交付时间为2016年6月30日，故不存在锦鸿房地产公司的交房日期比承诺时间晚。因此，锦鸿房地产公司无需向黄洪如、黄臻支付未按团购协议约定时间交房的每套5万元的违约金，黄洪如、黄臻要求锦鸿房地产公司支付违约金10万元的请求，该院不予支持。同理，双方未能签订《商品房买卖合同》的过错并不在锦鸿房地产公司，黄洪如、黄臻未签订购房合同，后期也没有继续支付足额房款，按照《住宅商品房团购协议》约定，职工在取得团购资格后，若后期不按约定在规定时间内交足款项，则取消购房资格。故在锦鸿房地产公司出售该两套房屋时，黄洪如、黄臻已经丧失购房资格，锦鸿房地产公司并不存在“一房二卖”，黄洪如、黄臻要求锦鸿房地产公司支付“一房二卖”的损失补偿金，该院不予支持；对黄洪如、黄臻要求双倍返还定金，锦鸿房地产公司虽辩称黄洪如、黄臻未支付过定金，但在《住宅商品房团购协议》中已经明确取得团购资格交的2万元为购房定金，故该院确认黄洪如、黄臻已经向锦鸿房地产公司支付2万元定金。由于双方未能订立商品房买卖合同的原因不可归责于当事人双方，故该院确认锦鸿房地产公司仅需返还定金，而无需双倍返还。三、锦鸿房地产公司是否需返还房款及利息？依照《住宅商品房团购协议》约定，购房户未按期支付购房款，锦鸿房地产公司需退回已收的房款，并按1%的月利率支付退房户已付款的利息。黄洪如、黄臻要求锦鸿房地产公司支付房款414966元及利息（按月息1分计算至付清之日止），因锦鸿房地产公司已在2016年4月13日将购房款退至气象局工会，故该院仅支持黄洪如、黄臻要求按月息1分计算至2016年4月13日的利息。《住宅商品房团购协议》中并未约定从何时开始计算利息，双方亦未能提供具体计息方式，该院支持从每笔费用缴费之日开始计息，即锦鸿房地产公司应返还黄洪如利息为63623元，应返还黄臻利息为60608元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限宜春市锦鸿房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付黄洪如63623元；二、限宜春市锦鸿房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付黄臻60608元；三、驳回黄洪如、黄臻的其他诉讼请求。案件受理费13232元，减半收取6616元，由黄洪如、黄臻负担5745元，由宜春市锦鸿房地产开发有限公司负担871元。本院二审期间，上诉人提供一份《五单元团购户名单及汇款记录》，用以证明上诉人是按照约定交纳购房款，而被上诉人一审提供的《商品房买卖合同》的购房人邓能发是直接向开发商交房款。被上诉人经质证，对该证据的真实性、合法性没有异议，但对该证据的关联性有异议。本院认为，该证据证明的是团购户通过气象局工会向被上诉人交纳购房款的情况，该事实一审已经确认，当事人也无争议，而邓能发的交款行为与本案没有关联性，故该证据不作为认定本案事实的依据。被上诉人亦提供二份《银行转账凭证》，用以证明被上诉人已经将上诉人的购房款和利息退还给了气象局工会，但气象局工会将利息又退还给了被上诉人。上诉人经质证，对该二份证据没有异议，但认为被上诉人是在将房屋卖给他人后一年多才将购房款退还。本院认为，该证据证明的事实已经在一审判决中认定，故不属于新的证据。另外，经审理查明，一审遗漏了部分案件事实，根据一审当事人提供的证据和法庭调查，二审补充如下：1、黄洪如预订的是1号楼1-1002号房，黄臻预订的是1号楼1702号房；2、本案团购户大部分选择了2号楼，锦鸿房地产公司与2号楼团购户签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年6月30日；与1号楼团购户签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年6月30日。一审查明的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为涉案商品房的交房时间问题。首先，从本案查明的事实来看，涉及的交房时间有《住宅商品房团购协议》和《商品房买卖合同》分别约定的两个时间，即《住宅商品房团购协议》约定的交房时间为2014年12月31日前，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年6月30日和2016年6月30日。但交房时间为2014年12月31日的约定，是在《住宅商品房团购协议》中的第三条“工程项目工期”条款中的约定，从该约定所在的条款来看，应该理解为是对工期的约定，即房屋的竣工时间；而《住宅商品房团购协议》第八条“商品房买卖合同的签订及房屋交付”条款中，又约定了“乙方要严格按本合同约定的日期交付房产”，该“合同约定的日期”应理解为商品房买卖合同约定的日期。特别是本案作为商品房买卖合同关系，交房时间应以在房管部门备案的合同为准。因此，上诉人认为被上诉人应在2014年12月31日前交付符合商品房买卖合同约定的房屋，没有事实和法律依据。其次，2013年1月9日，锦鸿房地产公司开发的“迎鹤公寓”2号楼取得商品房预售许可证；2014年8月14日，1号楼取得商品房预售许可证。此时并未超过上诉人认为的交房时间2014年12月31日，按照《住宅商品房团购协议》的约定上诉人应与锦鸿房地产公司签订正式《商品房买卖合同》，但上诉人直到2015年1月11日交最后一笔房款和维修基金时，才以被上诉人逾期18个月交房为由，未与锦鸿房地产公司签订《商品房买卖合同》。因此，上诉人逾期交纳购房款又不签订商品房买卖合同的事实客观存在，应视为上诉人放弃了团购房的购房资格。上诉人要求被上诉人双倍返还定金、支付违约金和赔偿损失的诉讼请求，显然没有事实和法律依据。综上所述，黄洪如、黄臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8623.85元，由上诉人黄洪如、黄臻负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 刚代理审判员 黄泰文代理审判员 李星宇二〇一七年四月七日书 记 员 张 媛 搜索“”