（2016）苏0311民初2624号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-13
案件名称
2624徐州市如家物业管理有限公司与范立春物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市如家物业管理有限公司,范立春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初2624号原告：徐州市如家物业管理有限公司，住所地本市云龙区下河头综合楼112室。法定代表人：张丽萍，该物业公司经理。委托诉讼代理人：乔吉海，江苏金汉都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亮，江苏金汉都律师事务所律师。被告：范立春，女，1963年3月23日生，汉族，徐州市淮海战役烈士纪念塔管理局退休职员，住本市泉山区。委托诉讼代理人：徐克非（系被告之夫），1962年5月23日生，汉族，徐州市淮海战役烈士纪念塔管理局职员，住本市泉山区。委托诉讼代理人：赵皇，江苏泰信律师事务所律师。原告徐州市如家物业管理有限公司（以下简称如家物业）诉被告范立春物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2016年6月8日、2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告如家物业的委托诉讼代理人陈亮、被告范立春的委托诉讼代理人徐克非、赵皇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如家物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告范立春支付拖欠的物业费2992元、违约金136元，合计3128元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告为本市泉山区xxxxx小区B5-2-402室业主，于2008年6月5日办理入住手续。自2014年6月5日至2016年6月4日止，被告共拖欠物业服务费及违约金合计3128元。被告范立春辩称，原告如家物业与被告之间没有合同关系，被告不是合同缴费主体，没有义务缴纳物业费用。被告在提供物业服务的过程中，没有尽到合同的义务和法律的义务，合同义务是建设单位与原告所签订的合同义务。原告在提供服务的过程中存在乱收费、不依法公示账目的情况。同时原告也存在偷跑的情况，在没有告知小区业主的情况下擅自撤离小区，本应归小区业主的停车费和广告费没有进行交接。另外在原告如家物业收取被告3885元供暖费用后，因供暖问题，原告又强制被告关闭供暖并答应退还的供暖费可以抵扣物业费，但是在被告前去抵扣物业费时原告如家物业又不同意抵扣要求支付现金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告范立春是本市泉山区xxxxxB5-x-xxx室（建筑面积194.25平方米）的业主，如家物业曾系xxxxx小区的物业服务企业。2008年6月5日，被告范立春（甲方）与原告如家物业（乙方）签订了《物业管理服务委托协议书》，主要内容为：甲方委托乙方对xxxxx小区实行物业管理，上房时的收费标准为0.5元/月/平方米（建筑面积）；使用人上房时按年缴纳壹年物业管理服务费，从第二年起，应在期满前一个月自行到小区物业公司缴纳物业管理服务费，出租房户以本协议签收人为交纳人；对拖欠物业服务费的业主将从拖欠次月的1日起，按应交纳总额每日百分之五的标准加收滞纳金，对长期（半年以上）拖欠故意不缴的业主将通过法律途径解决。2007年12月20日，徐州市永嘉房地产开发有限公司（甲方）与原告如家物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》，主要内容为：甲方委托乙方实行前期物业管理，委托管理的事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道、化粪池、窨井的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放、进出管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；小区公共能耗费用单独立帐，合理分摊，不列入物业管理费用；乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2008年1月1日起至2009年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；物业服务费收费标准为多层住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.5元、商业物业服务费为按建筑面积每月每平方米1元；业主应于公告的集中上房截止之日起交纳物业服务费，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每月10%的标准向乙方支付违约金。后原告如家物业为xxxxx小区提供了物业服务。2010年1月1日，徐州市永嘉房地产开发有限公司（甲方）与原告如家物业（乙方）再次签订了《前期物业服务合同》，双方约定，合同期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。其他内容同2007年12月20日的合同。原告如家物业继续为xxxxx小区提供物业服务。2014年6月1日，徐州市永嘉房地产开发有限公司（甲方）与原告如家物业（乙方）再次签订了《前期物业服务合同》，双方约定，物业服务费收费标准为多层住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.7元、商业物业服务费为按建筑面积每月每平方米1元；合同期限至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同止。其他内容同2007年12月20日的合同。原告如家物业继续为xxxxx小区提供物业服务。被告范立春自2014年6月份开始欠缴物业费。2016年3月4日，原告如家物业通过挂号信的形式向被告寄送了《催费通知单》。本院认为，一、关于2015年1月之后的物业服务费标准。原告如家物业提交的xxxxx小区平面图、xxxxx小区物业费上调至0.7元的业主征求意见表、上调物业费的公示照片、物业费发票等证据，足以证明原告如家物业上调物业服务费满足《徐州市市区物业服务收费管理办法》第十一条的规定，原告如家物业有关自2015年1月按建筑面积每月每平方米0.7元为标准核算被告范立春的物业服务费的主张，本院予以采纳。因此被告欠付物业服务费2991.46元（194.25平方米×0.5元×7个月+194.25平方米×0.7元×17个月），原告如家物业主张2992元，本院予以支持2991.46元。二、关于违约金。因违约金的目的是处罚恶意拖欠物业服务费的行为，而从被告范立春之前物业服务费的交纳，以及未交物业服务费的抗辩，不足以认定被告存在恶意拖欠物业服务费的行为，故，本院对原告如家物业的违约金主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告范立春支付原告徐州市如家物业管理有限公司物业服务费2991.46元；二、驳回原告徐州市如家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告范立春负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付原告）。本判决为终审判决。审判员 李涛二〇一七年四月七日书记员 梁振 关注微信公众号“”