（2017）豫02民终245号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-16
案件名称
开封市和天下实业有限公司、开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
开封市和天下实业有限公司,开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终245号上诉人（原审被告）开封市和天下实业有限公司。住所地开封市金明区。委托代理人王振先，河南航帆律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会。住所地开封市。委托代理人苏东伟，该居委会书记。特别授权。委托代理人杜ＸＸ，河南源翔律师事务所律师。特别授权。上诉人开封市和天下实业有限公司（以下简称和天下公司）与被上诉人开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会（以下简称大杜寨居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服开封市顺河回族区人民法院（2016）豫0203民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。和天下公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。一审法院审理程序违法。和天下公司提交的照片、视频没有进行质证，程序违法。一审法院认定事实错误。一审法院认定和天下公司有合同违约责任是错误的。出租合同虽然约定终止合同需要提前6个月通知对方，并征得另一方同意，但这一约定不影响双方任何一方依法终止合同。2015年12月29日，和天下公司已书面通知对方，并将土地交付给对方。解除合同的通知于2015年12月29日生效。大杜寨居委会2016年4月19日不同意解除合同的复函和天下公司没有收到也不可能收到。复函是假造的，庭审时和天下公司清楚表明，2015年12月29日接到解除合同通知到2016年4月19日才复函不合情理；大杜寨居委会起诉状落款时间是2016年4月27日，复函是4月19日，明显是为了诉讼制造的假证据。一审判决认定违约金30万元是错误的。违约金30万元为无效条款，出租合同只约定了和天下公司的违约责任，未约定大杜寨居委会的违约责任，显失公平；违约金30万元过高，违反法定的百分之三十的最高限制。本案标的总额522320元，30万元已超过百分之五十。一审判决认定大杜寨居委会36562元损失是错误和大杜寨居委会诉讼主体资格错误。一审判决引用法律、适用法律错误。大杜寨居委会答辩称：合法有效的合同应依法受到保护，本案中合同签订系双方真实意思表示，并且已经按照合同履行了两年，和天下公司依法应承担合同中约定的义务，并赔偿大杜寨居委会的损失；在合同中对双方的违约责任均有约定，故一审法院判决和天下公司承担违约责任是正确的。由于和天下公司违约致使大杜寨居委会土地杂草丛生，应当由和天下公司承担赔偿责任，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回和天下公司的上诉请求，维持原判。大杜寨居委会一审诉讼请求：1、请求依法判决解除和天下公司与大杜寨居委会之间的土地租赁合同及和天下公司支付给大杜寨居委会违约金30万元；2、请求依法判决和天下公司赔偿给大杜寨居委会损失12万元；3、本案诉讼费用及其他费用由和天下公司承担。一审法院经审理查明，2014年6月23日大杜寨居委会（甲方）与和天下公司（乙方）签订了［汴顺］土租字第［2014］号《河南省农村土地承包经营权出租合同》，合同约定：一、甲方将其村所有的522.32亩土地出租给乙方从事种植、生态旅游等项目。二、出租年限为14年，自2014年6月10日起至2028年6月9日止。三、租金为每亩每年1000元人民币。四、租金支付方式为每年的6月5日分次支付。五、甲方应于2014年6月10日前将约定土地全部交付乙方。六、权利义务的约定为：1、甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务；…7、乙方依法保护和合理利用土地，增加投入以保持土地肥力，不得从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害。…七、合同的变更与解除：…3、甲乙双方中任何一方要求变更或解除合同，需提前六个月通知另一方，并征得另一方的同意。…八、违约责任：1、乙方当事人违约，应向甲方支付违约金，违约金的数额为叁拾万元整。2、如甲方当事人违约，应向乙方支付违约造成的一切经济损失。九、因本合同的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的提请区、市仲裁委员会仲裁。十、甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经土柏岗乡政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。…同日，开封市顺河回族区土柏岗乡农业服务中心签证并在合同上签章。合同签订后，大杜寨居委会依约向和天下公司交付土地，和天下公司投入生产经营。和天下公司于2015年12月29日向大杜寨居委会发出解除土地租赁合同的通知，提出解除双方之间的土地租赁合同。大杜寨居委会于2016年4月19日向和天下公司书面回复不同意解除合同。双方就解除合同事宜协商未果，大杜寨居委会诉至法院。另查明，2016年4月13日开封市顺河回族区农林牧机局出具证明一份，证明该局没有农村土地承包纠纷调解仲裁员，没有仲裁庭，不具备农村土地承包纠纷仲裁条件。2016年4月18日开封市人民政府法制办公室出具证明一份证明开封市仲裁委目前还没有正式挂牌办公，所涉及的有关法律问题，按照相关法律规定由各管辖法院办理。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案和天下公司单方向大杜寨居委会发出解除合同的通知，未得到大杜寨居委会的同意，违反了双方约定的关于解除合同的条件，解除合同的效力未成就，构成违约。因此和天下公司应按约定承担违约责任。大杜寨居委会与和天下公司之间签订的土地租赁合同期限为十四年，和天下公司仅履行两年即提出解除合同，与大杜寨居委会预期利益有很大差距。故大杜寨居委会关于要求解除与和天下公司签订的土地租赁合同并要求和天下公司支付违约金三十万元的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。大杜寨居委会关于要求和天下公司支付因和天下公司违约造成的损失十二万元的诉讼请求，数额过高，综合本案情况，按每亩耕地复垦需七十元计算，以36562元为宜。和天下公司关于大杜寨居委会人员曾无理阻挠和天下公司收割致使其减产并延误种植的辩称，证据不足，一审法院不予采信。和天下公司关于大杜寨居委会隐瞒租赁土地不宜耕种的辩称，和天下公司已耕种两年且期间未提出该异议，故该辩称一审法院不予采信。和天下公司关于大杜寨居委会已经同意解除本合同的辩称，证据不足，一审法院不予采信。和天下公司关于大杜寨居委会无任何损失的辩称，证据不足，一审法院不予采信。和天下公司关于合同违约金条款系无效条款的辩称，本案合同系双方真实意思表示，且已履行两年，该条款对双方均有约束力，故一审法院对和天下公司该辩称不予采信。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。因此，和天下公司关于大杜寨居委会诉讼主体不适格的辩称，一审法院不予采信。和天下公司关于本案法院不应当受理的辩称，因本案合同仲裁条款无效，故法院有管辖权，和天下公司该辩称一审法院不予采信。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条之规定，一审法院判决：一、开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会与开封市和天下实业有限公司签订的农村土地承包经营权出租合同于判决生效之日起解除；二、开封市和天下实业有限公司于判决生效之日起十日内向开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会支付违约金三十万元；三、开封市和天下实业有限公司于判决生效之日起十日内向赔偿开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会损失36562元；四、开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会其他诉讼请求予以驳回。案件受理费3800元，由开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会负担755元，开封市和天下实业有限公司负担3045元。二审审理查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，和天下公司与大杜寨居委会之间签订的土地租赁合同约定，双方中任何一方要求变更或解除合同，须提前6个月通知另一方，并征得另一方的同意。和天下公司在土地租赁的第二年提出解除租赁合同，但未得到大杜寨居委会的同意，且又以实际行动表明其不愿继续履行租赁合同，其行为违反合同约定，应当承担违约责任，一审法院依据双方签订合同判决和天下公司承担30万元违约金并无不当，故本院对于和天下公司称其不违约以及违约金过高的上诉意见不予采信。关于和天下公司称大杜寨居委会主体资格不适格的上诉意见，与土地租赁合同签订的主体相矛盾，本院不予采信。关于和天下公司称一审判决大杜寨居委会损失36562元的上诉意见，根据法律规定，合同一方违约，另一方可以主张违约金，当损失超过违约金时也可主张损失，故违约金和损失不可同时主张，故一审法院判决损失错误，应予纠正。综上，一审判决有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持开封市顺河回族区人民法院（2016）豫0203民初539号民事判决第一项、第二项；二、撤销开封市顺河回族区人民法院（2016）豫0203民初539号民事判决第三项、第四项；三、驳回开封市顺河回族区土柏岗乡大杜寨社区居民委员会其他诉讼请求。一审案件受理费7600元，和天下公司承担5800元，大杜寨居委会承担1800元；二审案件受理费6348元，和天下公司承担5800元，大杜寨居委会承担548元。本判决为终审判决。审判长 戴玉峰审判员 孙玲玲审判员 孔德亮二〇一七年四月七日书记员 惠 祥 百度搜索“”