（2017）苏1102民初169号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-09-30
案件名称
169镇江嘉和物业有限公司与周军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
镇江嘉和物业有限公司,周军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《江苏省物业管理条例》：第五十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1102民初169号原告：镇江嘉和物业有限公司，住所地镇江市京口区禹山路199号。法定代表人：刘晓萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈毅，男，该公司工作人员。被告：周军，男，1989年11月2日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：周爱学，男，1963年4月13日生，汉族，住镇江市，系被告周军的父亲。委托诉讼代理人：徐桂兰，女，1971年5月29日生，汉族，住镇江市，系被告周军的母亲。原告镇江嘉和物业有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）与被告周军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人沈毅，被告周军的委托诉讼代理人周爱学、徐桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求:被告周军立即缴纳自2014年12月1日至2017年1月31日期间的物业服务费2950元、设备运行费787元及违约金2174元，合计5911元。事实和理由：原告为镇江市宜嘉湖庭花园小区物业服务单位，自2013年5月起一直为该小区提供物业服务。被告为该小区9幢105室的业主，该房屋建筑面积94.56平方米，累计欠交自2014年12月1日至2017年1月31日期间的物业服务费2950元、设备运行费787元，并已产生违约金2174元。经原告催要，被告仍未交纳。被告周军辩称，被告未缴纳物业费是因为原告的服务不好：1、小区环境差，路灯太暗；2、外来人员可以直接进入小区，且有施工人员在小区内群租房屋，影响小区安全，被告有一电瓶车的电瓶被盗后未调取出监控，导致至今仍未破案；3、原告对小区的车位管理存在问题；4、小区内存在高空抛物及乱丢垃圾等现象，影响业主生活及安全，被告家房间外的下水道长年有臭味；5、被告家当初装修时，需要运两箱瓷砖，但原告以未到装修时间为由，在被告一家人都至小区门口接人时仍拒绝让运瓷砖的车辆进入小区，这是对业主的歧视，后被告的父亲就被气的胃疼住进医院，但后来小区内有很多户都在原告所说的装修时间以外进行装修；6、被告及家人入住小区已一年多，但进出小区时保安仍要求进行登记，这也是对业主的歧视；7、原告员工的服务态度不好，且前后说法不一致。被告家在一楼，不同意交纳电梯电费，也不同意交纳物业费中的保安费用。经审理查明：2013年10月28日，原告与被告签订《前期物业管理协议》一份，约定由原告为镇江市宜嘉湖庭花园小区提供物业服务，被告按照1.2元每平方米每月的标准向原告缴纳物业公共服务费，并按照0.32元每平方米每月的标准向原告缴纳设备运行费，上述两项费用均按年预收。被告周军为该小区9幢105室的业主，该房屋建筑面积为94.56平方米。被告周军未缴纳自2014年12月1日至2017年1月31日期间的物业服务费2950元。上述事实，有前期物业管理协议、承诺书、镇江市京口区普通住宅物业公共服务费报备（批）表、物业服务收费通知单、催告函、镇江市不动产登记信息查询结果、当事人陈述等证据证明。本院认为：原告与被告签订了《前期物业管理协议》，该协议合法有效，原、被告双方均应依约履行各自义务。原告已向宜嘉湖庭花园小区提供了物业服务，虽然原告在提供物业服务时存在管理服务上的瑕疵，但被告并不能据此抗辩拒交全部物业服务费。考虑原告所提供的物业服务的具体情况，应按瑕疵履行适当减少其报酬或价款，对于原告主张的物业服务费，本院酌情支持85%，即2508元。因原告的服务存在瑕疵，故对于原告所主张的违约金，本院不予支持。对于原告所主张的设备运行费，因其未对设备运行费用的实际发生金额等必要事项提供证据予以证明，故本院对该项请求暂不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第五十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告周军于本判决生效之日起十日内给付原告镇江嘉和物业有限公司自2014年12月1日至2017年1月31日期间的物业服务费2508元；二、驳回原告镇江嘉和物业有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周军负担。本判决为终审判决。代理审判员 尹星懿二〇一七年四月七日书 记 员 徐 行附实体法法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《江苏省物业管理条例》第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注微信公众号“”