（2017）鄂0111民初441号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-04-27
案件名称
万蓉与梅玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万蓉,梅玲,武汉海涵房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初441号原告：万蓉，女，1990年8月13日出生，汉族，湖北省潜江市人，深圳捷信金融服务有限公司员工，原住湖北省潜江市，现住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：尹少华，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：梅玲，女，1967年12月15日出生，汉族，湖北省黄冈市人，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：夏添、张宇驰，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：武汉海涵房地产经纪有限公司。住所地：武汉市武昌区乔木湾特*号郁馨花园*期*栋*单元*层*****房。法定代表人：罗彩萍，该公司总经理。原告万蓉与被告梅玲、第三人武汉海涵房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万蓉及其委托诉讼代理人尹少华，被告梅玲的委托诉讼代理人夏添、张宇驰，第三人武汉海涵房地产经纪有限公司的法定代表人罗彩萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房地产买卖合同，协助原告办理武汉市洪山区青菱乡青菱城市花园一期302栋2单元11层2室房屋转让过户登记手续，将该房变更登记至原告名下；2.判令被告承担违约责任，向原告支付违约金15万元；3.判令被告承担原告的律师费损失8000元；4.诉讼费和保全费等费用均由被告承担。事实和理由：2016年6月11日，原告在第三人处看中了被告梅玲的房产，通过．三人的邀约，被告及其丈夫、儿子一起到第三人处和原告协商合同条款。当天，因为价格，被告要卖75万，原告只愿出73万，双方没有达成协议。几天后，原告通过第三人，向被告表示愿意增加2万，于是，三方约定在第三人处签订合同。被告因为没空，委托儿子陈大圣来与原告及第三人签订了房地产买卖合同。合同约定：被告将其位于武汉洪山区青菱乡青菱城市花园一期302栋2单元11层2室房屋以75万元的价格卖给被告；卖方（被告）应于30日内办理房地产证，解除抵押，费用自行承担；买方（原告）于合同签订时向卖方支定金2万元，贷款审批通过后再向卖方支付8万，过户当日再付6万，余款59万通过银行贷款支付。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了定金2万，被告却迟迟不去办理房屋产权证。原告向被告表示可以帮忙，20天就可帮被告办到产权证。被告不予理会。直到十月份，被告才到房产局办理了不动产权证。原告随即催促被告配合原告办理贷款审批，被告以种理由搪塞。2016年10月19日，原告再次打电话给被告，被告回复，因为他儿子没有买到房子，所以她们不卖房了，明确表示违约。原告与其协商解决未果。被告的违约行为给原告造成了巨大损失，故原告特向法院起诉，要求被告继续履行合同，并承担违约责任。被告梅玲辩称，1.本案为原告、第三人与陈大圣签订的合同，被告从未与原告签订合同，且未收取原告的任何款项，被告无处分房产的意思表示，该合同属于恶意串通损害被告利益，应为无效合同；即使有效的，也是无权处分的有效合同，被告不是合同的相对人，也不愿意卖房，不能继续履行；2.合同履行过程中，被告从未签过任何字，也未收取一分钱，没有授权任何人处理房产，没有与原告达成过合意，没有向第三人做出过卖房的意思表示，也没有将房产证、身份证交给他人，没有在第三处留下过电话号码，原告所有的主张均是基于主观猜测，除了被告与陈大圣的身份关系，并无证据可以支持原告所述的表见代理的观点，若仅依据亲属关系就可以处分他人的财产，整个社会将动荡不安；被告并未出具委托书给陈大圣，陈大圣以被告的名义签订合同属于无权代理，不能仅仅依据亲属关系就认定是表见代理；3.被告并未违约，不应承担违约责任，且请求律师费赔偿无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人武汉海涵房地产经纪有限公司述称，1.合同签订过程中，第一次是被告及其丈夫和儿子，均到公司商谈合同一事，因价款问题，并未达成一致协议，过了两天陈大圣拿着被告的身份证、购房合同、权属证明三个原件到公司签订合同，且陈大圣打电话给被告确定价格，以及收款方式；2.在办理后续事情过程中以及合同履行问题过程中，均是被告参与的协商；3.合同签订时，陈大圣经过电话获得了被告的口头授权，在因合同的履行问题，被告也为此进行协商，该行为也是认可合同的效力的；4.既然签订了合同，就应当按照合同继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2016年6月，原告万蓉与被告梅玲、被告的儿子陈大圣等人在第三人武汉海涵房地产经纪有限公司商谈房屋买卖事宜。2016年6月11日，在第三人的促成下，原告与被告签订了一份房地产买卖合同。该合同由被告的儿子陈大圣代被告签订。该合同所涉房屋坐落于武汉市洪山区青菱乡青菱城市花园一期302栋2单元11层2室，房屋建筑面积89.7平方米，房屋成交总价为750000元。该合同约定，定金在被告签收定金收据后托管在第三人，被告在办成房产证和土地证并托管至第三人后，第三人支付定金给被告。该合同也约定了违约责任，一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向另一方承担违约责任；如原告违约，被告有权解除合同并没收定金或要求被告支付房产转让价百分之二十的违约金；如被告违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之二十的违约金。合同签订后，陈大圣代被告在2016年6月11日收取了原告转账支付的20000元定金，该款项依约托管于第三人。2016年10月，被告取得合同所涉房屋的不动产权证，并向原告表示不再履行合同。原告向本院提起诉讼后，被告仍表示不再履行合同。另查明，原告万蓉在武汉市已缴满两年的社会保险，也未在武汉市购买其他房屋。本院认为，关于原告提出的诉讼请求及被告的答辩意见，本院评判如下：1.原告与被告签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约向被告支付了20000元的定金，被告之后明确表示不再履行合同义务，已构成违约。在原告提起诉讼后，虽被告仍拒不履行合同义务，但原告仍具有在武汉市购买房屋的资格，在庭审中，原告表示可以全额支付剩余购房款，且被告已实际取得合同所涉房屋的不动产权证。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告与被告签订的合同，是依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，双方应恪守诚实信用原则，不得擅自变更或者解除合同，且双方均能够履行合同。故原告提出要求被告继续履行与原告签订的房地产买卖合同，协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。2.房地产买卖合同中约定，一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向另一方承担违约责任；如被告违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之二十的违约金。本案中，被告违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。在庭审过程中，原告作为守约方提出要求被告继续履行合同，未提出解除合同的诉讼请求，并愿意全额支付剩余购房款。因此，在双方当事人全面履行合同义务的前提下，被告应协助原告办理房屋过户手续，原告应在办理房屋过户手续当天支付剩余的购房款，从而完成房屋交易行为，不存在无法完成交易并承担违约责任的问题。故原告提出要求被告承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。3.房地产买卖合同中，未约定因合同履行双方产生纠纷的律师费负担问题。因此，原告提出要求被告承担律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。4.关于被告提出的房地产买卖合同为无效合同的主张。首先，根据原告提交的房地产买卖合同、收据、支付宝转账记录、武汉市经济适用房买卖合同、武汉市商品房权属证明书、武汉市不动产权登记信息查询单等证据，结合原告、第三人的陈述，可以确认一方面原告与被告、陈大圣商谈了买卖房屋事宜，并在确认了被告的身份证原件、武汉市经济适用房买卖合同原件、武汉市商品房权属证明书原件后与陈大圣签订合同，原告有理由相信陈大圣具有代理被告签订合同的权限；另一方面即使被告没有书面授权陈大圣签订合同，被告在取得合同所涉房屋的不动产权证后向原告表示不再履行合同，并参与合同履行问题的协商，也是对陈大圣所签合同的追认。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，原告与陈大圣签订的房地产买卖合同对被告具有法律约束力。其次，被告提出原告与陈大圣签订的房地产买卖合同系恶意串通、损害被告利益的合同，属于无效合同。对于原告与陈大圣恶意串通的主张，一方面原告与陈大圣在买卖房屋之前互不认识，且无经济纠纷；另一方面被告也未提交相关证据证明原告与陈大圣具体的恶意串通行为。因此，被告提出的本案所涉合同为无效合同的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。5.关于被告提出房地产买卖合同系无权处分合同，被告不能继续履行，原告应向陈大圣追究相应的违约责任的主张。一方面，房地产买卖合同对原告与被告均具有法律约束力，双方应当全面履行合同义务，被告已实际取得不动产权证，原告仍具有在武汉市购买房屋的资格，不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行的情形，合同可以继续履行。另一方面，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，本案的出卖人为被告并非陈大圣，被告对合同所涉房屋具有所有权，原告不宜向陈大圣追究违约责任。因此，被告提出的相关主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告梅玲于本判决生效之日起四十五日内协助原告万蓉办理坐落于武汉市洪山区青菱乡青菱城市花园一期302栋2单元11层2室房屋的过户手续，将该房屋过户至原告万蓉名下；二、原告万蓉于被告梅玲向房产部门申请办理上述房屋的过户手续当日向被告梅玲付清购房款。三、驳回原告万蓉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币6480元，由原告万蓉负担人民币2000元，被告梅玲负担人民币4480元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 胡 海二〇一七年四月七日书记员 杜思远 更多数据：