（2017）京03民终4014号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-06-29
案件名称
张丽与北京博成房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽,北京博成房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4014号上诉人（原审被告）：张丽，女，1974年10月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵海涛，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。法定代表人：唐晓丹，总经理。委托诉讼代理人：张银霞，女，1983年4月19日出生，北京博成房地产有限公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：王默，女，1978年12月17日出生，北京博成房地产有限公司职员，住北京市西城区。上诉人张丽因与被上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第36663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丽之委托诉讼代理人赵海涛，被上诉人博成公司之委托诉讼代理人张银霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张丽上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回博成公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.2011年11月10日四方签订的《协议书》及《备忘录》中对于涉案房款的支付约定为用博成公司的工程款进行抵扣。2.该支付约定虽没有明确的付款时间但有明确的付款条件，故该约定具体明确，博成公司也认可该约定，庭审中其也从未提出履行期限约定不明确。3.在未抵扣前，博成公司虽然暂未收到购房款，但其亦未支付工程款，故其合法权益没有受到任何损害。4.一审判决的认定没有法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决不应依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定作出判决。三、一审判决遗漏当事人，上海华通企业集团有限公司应追加为本案第三人。四、张丽付款的条件不成就，博成公司无权要求张丽支付购房款及相应利息。博成公司同意一审判决，请求维持一审判决。认为作为买受人的张丽，付款是主要义务，从08年开始，张丽一直没有履行义务，后期虽根据四方协议，付款方式有变更，但我方认为不影响张丽的合同义务。博成公司向一审法院起诉请求：判令张丽立即支付剩余购房款3922811.2元及逾期付款利息259000元（自2014年7月23日至2015年8月17日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2008年9月28日，博成公司、张丽双方签订了Y×××号《北京市商品房预售合同》，约定张丽购买博成公司开发的朝阳区×××室房屋，合同总价款为9014394元，房屋建筑面积359.11平方米。2010年9月13日，博成公司、张丽双方签订《补充协议》，将房屋总价款变更为8259530元。2011年11月10日，博成公司、张丽、上海华通企业集团有限公司以及朱孟丰签订了四方《协议书》，确认张丽已经支付的购房款变更为200680元，未付购房款变更为8058850元。按照四方协议的约定，甲方和乙方于2014年7月22日进行了工程结算，结算金额为4136038.8元。截至目前，张丽尚未支付剩余购房款3922811.2元。张丽辩称：不同意博成公司的诉讼请求，张丽已经支付了全部的购房款项，博成公司要求支付房款及利息的请求不应得到支持。在博成公司签订预售合同后，又签了四方协议书，未付8058850元，2013年12月27日，博成公司、张丽及上海华通企业集团有限公司签订了协议书，确定同意将博成公司未支付给上海华通企业集团有限公司的工程款全部折抵给张丽。根据测量的房屋实际面积，博成公司应退还张丽的房屋款为213200元，三方共同协调下，全部折抵完毕后，张丽剩余的房款为647325元，协议书签订后，张丽支付了协议中确定的剩余的购房款。至此，根据约定，张丽应付的购房款项已经全部付清，同时博成公司在诉状中所述的工程款结算金额与实际情况不符，该结算是不存在的。一审法院经审理查明：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。博成公司与张丽签订《北京市商品房预售合同》，约定博成公司向张丽出售位于北京市朝阳区×××室房屋，总价款为9014394元。合同第十条约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付购房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。2010年9月13日，博成公司、张丽签订补充协议，约定房屋总价款为8259530元，买受人在签署《北京市商品房预售合同》的同时，向买受人支付房价款2039530元，余款6220000元于2010年12月13日前付清，如买受人未能按照上述约定向出卖人支付房价款，则视为买受人逾期付款，按照《北京市商品房预售合同》第十条之规定承担违约责任。2011年11月10日，博成公司作为甲方，上海华通企业集团有限公司作为乙方、张丽作为丙方、朱孟丰作为丁方共同签订《协议书》一份，确认如下事实：乙方与甲方之间对于工程款结算总金额尚未达成一致意见，丙方与丁方均向甲方购买房屋，尚有款项未付，四方曾于2010年9月13日签订协议，约定甲方应付乙方全部工程款（指结算完毕的双方均认可的款项数额）抵丙方、丁方应付甲方的购房款，不足部分由丙、丁方另行支付。四方并约定：本协议订立之日起两日内，丁方向甲方再支付购房款260万元，余款共2161740元，甲方、丙方、丁方均同意由丙方已经支付甲方的购买×××室房屋购房款2039530元、公共维修基金及契税322890元内予以扣除，则丙方已经支付购房款变更为200680元，丙方未付购房款变更为8058850元，由工程款抵扣。甲方不再追究丙方、丁方逾期付款责任，丙方、丁方亦不追究甲方的逾期交付房屋责任及逾期办理相关权属证明的责任。同日，上述四方签订《备忘录》一份，确认：丙方所购10#楼25层1单元1601号房屋未支付款项为8058850元，用甲方与乙方上海华通企业集团有限公司的工程款进行抵扣，待甲方与乙方结算完毕后，按实际结算金额由丙方与甲方按购房款多退少补，至此，甲方今后不得以丙方未及时付款为由再提任何异议。对有争议的证据和事实，法院认定如下：关于上海华通企业集团有限公司工程款是否抵扣本案购房款以及张丽是否尚欠博成公司购房款的事实。博成公司称上海华通企业集团有限公司工程款折抵的购房款4136038.8元，尚欠购房款3922811.2元，并提交《广州东华实业股份有限公司工程结算一审审批表（广州东富银建筑工程有限公司）》一份，上列明博成公司作为发包方、上海华通企业集团有限公司作为承包方的配电箱工程供货合同金额6560447元，承包单位送审金额为6560447元，发包单位核定结算金额为4136038.8元。上海华通企业集团有限公司加盖印章表示同意，印章旁并有“张斐龙”字样签名。张丽对此不认可，认为该材料上的上海华通企业集团有限公司印章是伪造的。张丽称其已付清全部购房款，并提交如下证据：1、博成公司作为甲方、上海华通企业集团有限公司作为乙方、张丽作为丙方于2013年12月27日签订的《协议书》一份，约定：甲、乙双方同意将甲方未支付的工程款全部拆抵给丙方，上海华通企集团有限公司天鹅湾小区三四期配电箱、柜工程结算总金额人民币7129005元。2008年9月28日，丙方在甲方购买的10#楼25层1单元1601室房屋，总价款为人民币8259530元。甲、乙、丙三方全部拆抵完毕后，丙方剩余房屋款为人民币647325元，请在三天内转入甲方账户。该协议书上加盖了“北京博成房地产有限公司”印章。2、博成公司于2013年12月29日向上海华通企业集团有限公司出具的“10号楼1602房屋尾款”647325元的收据（编号为0144906号）一张，该收据上加盖了“北京博成房地产有限公司财务专用章”印章。3、张丽中国农业银行账户明细一份，显示其于2014年1月13日向张重胜银行账户汇款647325元。4、张重胜的名片一张，显示张重胜为博成公司副总经理。博成公司对证据1、2上的印章真实性均不认可，对证据3、4均不认可，称其公司没有张重胜这个员工，公司也没有委托过任何人收取过房款，且由员工个人收取房款不符合公司的财务管理惯例。博成公司申请对上述2013年12月27日签订的《协议书》中的“北京博成房地产有限公司”印章印文及2013年12月29日出具的收据中“北京博成房地产有限公司财务专用章”印章印文鉴定，分别以本案涉及的2011年11月10日《协议书》和《备忘录》中的“北京博成房地产有限公司”印章印文、博成公司2011年度、2012年度《内资企业法人年检报告书》公章栏内和财务专用章栏内“北京博成房地产有限公司”印章印文和“北京博成房地产有限公司财务专用章”印章印文为比对样本，经鉴定，两份检材上的“北京博成房地产有限公司”印章印文和“北京博成房地产有限公司财务专用章”印章印文均与样本印章印文非同一枚印章盖印。经张丽申请，证人张斐龙出庭作证称：我方没有在工程结算一审审批表上盖过上海华通企业集团有限公司的章，我是该公司授权做天鹅湾3、4期配电箱工程的代表，从2009年开始做的，到最后一直没有结算结果，前年我方与博成公司还为此有过诉讼，该审批表上的签字也不是我签的。2013年12月27日签订的《协议书》上的签字是我签的，章是上海华通企业集团有限公司盖的。2011年的四方协议以及同日的备忘录上面的上海华通企业集团有限公司的章和签字都是真实的。博成公司对该证言不认可，称结算书是张斐龙本人亲自拿给博成公司的。张丽认可张斐龙的证言。张丽提交上海华通企业集团有限公司于2015年8月3日出具的《情况说明》一份，内容为：“2013年12月27日，北京博成房地产有限公司（甲方）、我公司（乙方）、张丽（丙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方同意将甲方未支付的工程款全部折抵给丙方；甲乙丙方在共同协调下三方全部折抵完毕后，丙方剩余房屋款为人民币647325元。编号为0144906号的收据所涉及的款项人民币647325元非我公司支付。2014年7月22日，我公司未与北京博成房地产有限公司进行工程结算，也没有确认结算金额为4136038.8元。”博成公司对此不认可。经审核双方提交的上述证据中，法院认为，张丽所提交的2013年12月27日《协议书》及编号为0144906号的收据上博成公司的印章印文不能证明是博成公司所盖，法院对真实性不予认定。张丽不能证明张重胜的身份，亦不能证明其向张重胜个人账户转账经过了博成公司的同意，故不能证明其已向博成公司支付了647325元购房款。关于博成公司提交的《广州东华实业股份有限公司工程结算一审审批表（广州东富银建筑工程有限公司）》，上面虽然有上海华通企业集团有限公司盖章，但该公司又于2015年8月3日出具《情况说明》，称双方并未结算，且该公司未确认结算金额为4136038.8元。考虑到双方并无正式结算手续，并且三方并未就工程款折抵情况完成确认，博成公司径行主张工程款抵扣完成，缺乏事实依据。一审法院认为：博成公司、张丽之间的《北京市商品房预售合同》、补充协议及关于履行该合同的其他约定，均系双方真实意思表示，双方均应依约履行。根据2011年11月10日，博成公司作为甲方，上海华通企业集团有限公司作为乙方、张丽作为丙方、朱孟丰作为丁方共同签订的《协议书》及《备忘录》，张丽所购涉案房屋未支付款项为8058850元，用博成公司与上海华通企业集团有限公司的工程款进行抵扣，待工程款结算完毕后，按实际结算金额由张丽与博成公司按购房款多退少补。应当认为，上述四方协议关于本案购房款抵扣的约定对于本案《北京市商品房预售合同》的履行而言，仅仅意味着履行方式发生变更，并非免除了张丽根据合同应负的付款义务，然而，双方就上述履行方式未另约定履行期限，应认为系履行期限约定不明确。根据合同法规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。结合签订四方协议的时间、工程款洽商的情况，法院认为博成公司现要求张丽支付剩余购房款的请求并无不当。现博成公司虽不能证明其与上海华通企业集团有限公司、张丽之间关于购房款的抵扣完成，但其根据涉案《北京市商品房预售合同》向张丽主张购房款3922811.2元并无不当。因双方约定不明，法院对博成公司主张逾期付款利息的请求不予支持。鉴于该部分款项并非全部未付购房款，博成公司在本案中未就剩余购房款主张权利，法院不予处理；双方就其余未付款如有争议可另行解决，考虑到双方毕竟就购房款抵扣进行了协商，法院亦建议双方就此再行协商，避免诉累。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，判决如下：一、张丽于判决生效后七日内给付北京博成房地产有限公司购房款三百九十二万二千八百一十一元二角；二、驳回北京博成房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《北京市商品房预售合同》、补充协议及2011年11月10日《协议书》，系几方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照约定全面履行各自权利义务。关于被上诉人提交的2013年12月27日的《协议书》及编号为0144906号的收据，因经过鉴定，上述文本的印章与样本印章印文非同一枚印章印文，故一审法院对2013年12月27日《协议书》及收据的真实性不予认定正确。故本案现所能依据的双方协议为：《北京市商品房预售合同》、补充协议、2011年11月10日《协议书》及备忘录。根据上述几份协议约定的内容可知，上诉人仍有购房款未予支付，博成公司现要求张丽支付购房款的请求于法有据，本院予以支持。关于支付购房款的数额，博成公司现所要求张丽支付的3922811.2元，仅是未付购房款的一部分，故应予支持，至于其余未付购房款，博成公司未予主张，本院不予处理。双方如就其余未付购房款存有争议，可另行解决。就张丽称其向案外人张重胜个人账户支付的款项，并无证据表明该款与博成公司收取房款的关系，故对张丽此主张，本院不予采纳。综上所述，张丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38182元，由张丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 宫 淼代理审判员 赵 纳二〇一七年四月七日书 记 员 胡震霄 微信公众号“”