（2017）辽0103民初575号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-11-15
案件名称
辽宁保利物业管理有限公司与王连聪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁保利物业管理有限公司,王连聪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初575号原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：彭景，该公司董事长。委托代理人：赵阳，该公司员工。被告：王连聪。原告辽宁保利物业管理有限公司与被告王连聪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告辽宁保利物业管理有限公司的委托代理人赵阳，被告王连聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费5070元及滞纳金276元，共计5346元；2、被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：原告系依法设立的物业服务企业，被告系“保利花园第五季”，地址为沈河区新宁街26号5幢1-5-2房屋的业主，该房屋建筑面积为74.97平方米。原被告双方于2010年8月30日签订了《前期物业管理服务协议》。在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今尚拖欠从2012年4月20日至2016年12月31日止共计56个月10天的物业费。被告王连聪辩称，物业说提供的物业服务我没有享受到。我家与邻居家外墙公共墙体有大窟窿，当初是因为暖气不热，物业找的维修员工，维修员工给墙壁凿个大窟窿，有盆口大小，我也与物业说过此事至今一直没修理；从入住开始以来我从未参加过任何业主大会，从未参与任何选举，未享受过选举权被选举权和监督权；从未接到过任何物业服务活动，也未接到过短话和短信通知；未接到过停水停电通知；小区单元门口水池夜晚照明灯有6个坏了5个，对老人儿童夜间出行带来危险；单元门对讲机至入住以来就没有头像，也找到过物业至今没人来修理；小区楼道卫生检查表没有人员签字，不具备实际效果；房屋从验房入住后房顶出现严重漏水，以及墙体大面积断裂，期间多次找物业电话保修过，但是物业管理人员以排工期拖拖此事，最初至今只记得上门维修过2次，且没有修好，一直漏水，裂缝压根没修理，漏水造成我房屋财产损失，我现在房子，棚顶渗水，卧室加客厅有渗水痕迹，东卧由于渗水原因棚顶墙皮脱落，扎到我熟睡中母亲脸部，使其从睡梦中惊醒，由于惊吓过度导致血压心脏出现异常。这些年一直调理静养中不见好转，客厅入住时安装的吊灯花费3000元，由于浸水原因导致损坏，碍于情面这种问题没找到过物业，2015年末物业管理人员一男一女来我家商谈缴纳物业费一事，将其种种事情讲明，双方达成共识，内容为物业免去我家2年物业费，其余费用我全部缴清，年后物业联系维修人员给我家以上问题维修，棚顶大白墙体裂缝进行维修，我同意此做法，要求将此商谈结果达成电子版，内容包括房屋漏水原因，维修方法，维修次数，以及日后维修完在出现漏水问题有没有质保，当时工作人员同意回去打印办理，几日后二人再次上门，当时我已将钱准备好，缴纳物业费，但是他们的A4纸内容里没有负责人签字没有公章，我认为不具备法律效力，我没有接受，让他们回去商量下我等着结果，但是直到接到法院诉状那天我从未接过任何物业人员商谈结果，物业人员没有设身处地考察过，我方认为原告起诉已超过法律时效，法庭不予受理不予支持，请求法院公正公平作出判决。本院认为，原告是“保利花园第五季”小区的物业管理企业。被告房屋所在物业小区由原告提供物业服务，被告也实际上接受了原告的物业服务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予支持。关于被告抗辩房子存在质量问题及物业服务问题，质量问题因涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，但原告有义务协助业主与有关单位进行充分必要的沟通，属于原告履行物业服务义务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务水平相适应原则，以70%为宜，被告应当支付物业费为3546元（(74.97平方米×1.2元/月/平方米×56个月+74.97平方米×1.2元/月/平方米×1/3)×70%）。关于被告提出诉讼时效抗辩，因原告提供证据证明于2014年9月25日对物业费催收过，被告庭审中答辩原告于2015年与被告就物业费问题进行过协商，故对被告此项抗辩主张，本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王连聪于本判决生效后二十日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司2012年4月20日至2016年12月31日止的物业费3546元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王连聪负担。本判决为终审判决。审判员 贾丽秋二〇一七年四月七日书记员 杨元元 关注公众号“”