（2016）川1324民初21号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-09-17
案件名称
程兴明、汤光珍等与鲜永刚等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
仪陇县人民法院
所属地区
仪陇县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程兴明,汤光珍,鲜永刚,陈英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省仪陇县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1324民初21号原告程兴明，男，生于1963年9月6日，汉族，住仪陇县。原告汤光珍，女，生于1968年12月5日，汉族，住址同上。二原告共同委托代理人（特别授权）许洪滔，四川金粟律师事务所律师。被告鲜永刚，男，生于1964年8月27日，汉族，住南充市顺庆区。被告：陈英，女，生于1975年4月20日，汉族，住址同上。二被告共同委托代理人周泽，四川助民律师事务所律师。原告程兴明、汤光珍与被告鲜永刚、陈英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。依法由代理审判员何秋霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程兴明(未参加第二次庭审）、汤光珍及两人的委托代理人许洪滔、被告鲜永刚及其与陈英共同的委托代理人周泽到庭参加诉讼。本案因鉴定扣除审限434天。本案现已审理终结。原告程兴明、汤光珍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2006年8月14日签订的《房地产买卖契约》；2.由二被告按照政府对拆迁房屋的补偿价款对原告进行赔偿；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告与被告鲜永刚系多年好友。2006年初，被告得知原告欲购买住房，便称其愿意将自家三楼的住房出售给原告，原告也同意购买。由于当时原告家庭经济比较困难，经过协商，被告同意原告分期支付房款。2006年8月14日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定：被告自愿将坐落在新政镇人民北路三楼（左靠鲜永刚家房屋、右邻汤文远家房屋）的自有房地产出售给原告。房屋建筑面积96m2，土地使用权面积以实测为准。成交价格为90,000元，原告于2006年12月30日前付40,000元，于2007年12月30日前付25,000元，2008年12月30日前付清余下房款25,000元。被告于2006年9月9日将房屋交付给原告，原告也于当日搬进被诉房屋居住。原告将老家的房屋出售后，购房尾款已付清。被告一直未给原告办理过户手续。2011年左右，诉争房屋被纳入拆迁范围。被告多次找到原告要求再支付房款，原告拒绝，二被告就称不会给原告办理过户登记。原告多次找被告协商，被告均不予理睬。现诉争房屋已被拆除。被告鲜永刚、陈英对原告主张的签订《房地产买卖契约》的情况没有异议，但认为：1.双方还于2010年11月14日签订了一份《补充协议》，按照约定原告应在2010年12月13日之前，付清款项，否则视为原告自愿解除合同；若原告自愿退房或视为原告自愿退房，原告必须从2006年9月9日起至将房屋返还给被告时止，由原告向被告按每月500元支付租金。2.《房地产买卖契约》早在原告收到被告2011年10月16日发出的《解除合同通知》时就已经解除；3.原告称其已按约定支付尾款，应提供相应证据予以证实。本院经审理认定事实如下：对于原、被告没有争议的《房地产买卖契约》的签订时间、内容、原告已预付购房款5,000元及其于2011年向被告支付14,000元和案涉房屋已被全部拆除的事实，本院予以确认。本案的争议焦点：1.《补充协议》的效力？2.原告已向被告支付的购房款数额？3.《房地产买卖契约》的解除时间？4.合同解除后，被告应向原告支付的款项及金额？原告针对争议焦点向本院提交了如下证据：1.胡跃、陈仕红、程瑞武、李秀兰、闵守桂询问笔录各一份；2.仪陇县新政镇东门社区居民委员会证明一份；3.诉争房屋的水电气卡及缴费记录；4.接(报)警登记表；5.被告与仪陇县县城建设指挥部就诉争房屋签订的《仪陇县城市规划区房屋征收补偿安置协议》。被告针对争议焦点向本院提交了如下证据：1.2010年11月14日《补充协议》原件；2.2011年10月16日《解除合同通知书》及EMS寄件单。本院依职权调取了如下证据：1.《仪陇县人民政府关于印发仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则的通知》（仪府发〔2007〕66号）；2.《仪陇县县城建设指挥部关于印发的通知》（仪建指发〔2014〕26号）3.仪陇县县城建设指挥部工作人员余仕军询问笔录。以上证据证明案涉房屋在拆迁安置补偿中属甲级砖混，在货币补偿3,000元/㎡的基础上还应扣除结构差60元/㎡。经庭审质证，虽然被告对原告提交的询问笔录和社区证明、接(报)警登记表均有异议，但未能提供足以反驳其真实性的证据，故本院对这部分证据反映的原告购房及其在房屋拆除之前对房屋行使了关于所有权的全部权能的情况予以采信；原告认为被告提交的《补充协议》上的签名“程兴明”“汤光珍”及捺于其上的指印非二原告书写及捺印。本院根据当事人的申请依法委托四川鼎诚司法鉴定中心对该补充协议上的签名“程兴明”、“汤光珍”及指印是否二原告亲笔书写及捺印进行鉴定。2016年11月30日，四川鼎诚司法鉴定中心以二原告未能按要求补充其2006年至2012年间平时所书写的签名笔迹原件为由终止鉴定。2017年3月，原告程兴明、汤光珍放弃对指纹部分的鉴定。故对于被告提交的《补充协议》，本院依法予以采信；原告称其并未收到被告寄出的《解除合同通知》，被告也未能提交证据证明原告实际收到了该通知，故对于被告欲以此通知书及EMS寄件单证明《房地产买卖契约》已解除的内容，本院不予采信。此外，原告在庭审中能够详细的描述每次付款的时间及金额并称2011年7、8月份支付的14,000元系滞纳金；被告鲜永刚在第一次庭审中陈述其曾多次向原告催要房款，但每次都只收到了一点点，并且对原告于2011年向其支付14,000元的事实予以认可，但在第二次庭审中认为此14,000元系租金。原、被告对本院依职权调取的证据均无异议，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院另认定事实如下：原、被告于2010年11月14日订立了《补充协议》，约定：若程兴明、汤光珍在该补充协议约定的三十日内未付清所欠购房款、利息、违约金，视为其自愿解除原《房地产买卖契约》。截止2011年8月，原告已向被告付清全部购房款及违约金。但被告认为原告未按《补充协议》的约定在2010年12月13日前付清全部购房款、利息及违约金，于2011年10月16日向原告邮寄了《解除合同通知》，但原告未收到此解除合同通知，并至房屋被拆除前一直对房屋行使收益的权能。案涉房屋的实际面积为115.44㎡，已在拆迁程序中被拆除，其货币补偿单价为2,940元/㎡。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖契约》依法成立并生效，故原、被告之间的房屋买卖合同关系成立。被告向本院提交《补充协议》原件以证明原、被告之间曾签订《补充协议》这一基础事实的存在。原告主张该补充协议上其签名及指印不是本人书写及捺印，本院依法委托鉴定机构对这一情况进行鉴定，但笔迹鉴定因原告自身的原因而终止，原告也不再要求对捺印的真实性进行鉴定，故原告应承当举证不能的法律后果，应认为被告提交的《补充协议》真实、合法有效。本案原告确实未在2010年《补充协议》约定的期限内履行给付义务，按照《补充协议》的约定，应视为原告自愿同意于2010年12月14日解除原、被告于2006年签订的《房地产买卖契约》。原告认为被告于2011年7、8月间向原告收取的14,000元系滞纳金，被告在第一次庭审时认可收了此笔费用，又在第二次庭审中主张系租金，本院认为原告的主张更为可信，因此宜认定为原、被告同意继续履行《房地产买卖契约》。被告于2011年10月再次向原告寄送《解除合同通知》欲解除合同，按照《中华人民共和国合同法》的规定，解除合同的通知应自到达原告之日起生效，被告未能提交证据证明解除合同通知书是否到达原告，应承担举证证明不能的法律后果，故应认定解除合同通知未生效。结合被告不能对原告在案涉房屋被拆除之前一直行使所有权的收益权能作出合理说明的情况，应认为《房地产买卖契约》一直未能解除。现诉争房屋已灭失，无继续履行之可能，因此，对于原告要求解除《房地产买卖契约》的诉讼请求，依法应予支持。合同解除系因案涉房屋在拆迁程序中被相关单位拆除，故对于原告要求二被告按照政府对拆迁房屋的补偿价款对原告进行赔偿的诉讼请求，本院认为应由被告按照案涉房屋在拆迁安置补偿程序中应补偿的价款339,393.60元（2,940元/㎡×115.44㎡）予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，由被告鲜永刚、陈英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。审判员 何秋霞二〇一七年四月六日书记员 任 银 微信公众号“”