（2017）沪01民终330号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
瑞伊（上海）物业管理有限公司诉上海引翎者商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
瑞伊（上海）物业管理有限公司,上海引翎者商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终330号上诉人（原审原告）：瑞伊（上海）物业管理有限公司，住所地上海市长宁区延安西路889号1101室。法定代表人：张丽莉，董事长。委托诉讼代理人：朱慧浩，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海引翎者商贸有限公司，注册地上海市浦东新区川沙路955号10幢125-17室，经营地上海市浦东新区福山路455号全华信息大厦5楼。法定代表人：孙海侠，执行董事。委托诉讼代理人：潘登，上海潘登律师事务所律师。上诉人瑞伊（上海）物业管理有限公司（以下简称瑞伊公司）因与被上诉人上海引翎者商贸有限公司（以下简称引翎者公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初56762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞伊公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请第一、二、三、五、七项。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误。本案的空置损失系被上诉人的过错导致，故相关损失应由被上诉人承担，一审认定被上诉人在支付了违约金后，即已承担了违约责任系对双方合同状态的错误认识。被上诉人虽然曾单方解除合同，但该解除并未发生法律效力，双方合同在上诉人提出解除前，始终处于继续履行状态，被上诉人作为承租方，对继续履行期间产生的全部租金及物业管理费应承担责任。一审对房屋空置一个月的认定毫无依据。事实上，上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX室房屋（以下简称系争房屋）直到2015年7月26日才部分出租，因系争房屋属商业地产，房屋面积大、租期长、租金贵，需反复带看、磋商、签订意向书，最终才能签署正式合同，又正值2014年底时的传统淡季，上诉人在半年左右的时间将房屋再次租出，显然属于合理时间。另外转租合同对于物业费有明确约定，被上诉人应当承担，该费用与其是否入住系争房屋无关。被上诉人引翎者公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞伊公司向一审法院起诉请求：1、判令引翎者公司支付瑞伊公司2014年12月5日至2015年7月9日期间的房屋租金共计人民币（以下币种相同）1,311,893.25元（计算方式：按照每月18,192.30元计算）；2、判令引翎者公司支付瑞伊公司2014年12月5日至2015年7月9日期间的物业管理费共计179，033.26元（计算方式：按照每月25,000.14元计算）；3、判决引翎者公司支付瑞伊公司租金和物业管理费滞纳金173,412.51元（计算方式详见瑞伊公司举证的付款通知书）；4、判决引翎者公司补足赔偿违约造成的瑞伊公司合同租金和物业管理费损失共计1,797,252.87元（计算方式：瑞伊公司、引翎者公司合同约定的60个月租金总金额6,045,345.9元和管理费4,508,362.48元合计10,553,708.4元，减去瑞伊公司与案外人Y公司签订合同的租金总金额2,950,735.72元和管理费383,969.52元以及瑞伊公司与案外人W签订合同的租金总金额356,729.1X4X3=4,280,749.2元扣除一个月免租期租金和管理费14,334.32X12X3=516,035.52元），增加要求引翎者公司承担相当于装修押金51,136.05元和垃圾清理费19,000元共计70,136.05元的损失；5、判决引翎者公司承担转租合同中介费145,206.83元（未实际支出）；6、判决引翎者公司支付瑞伊公司为减少合同损失所额外花费的两笔租房中介费共计200,874.57元（已实际支出，这笔费用是将系争房屋另行出租所支付的中介费）；7、本案诉讼费由引翎者公司承担。一审法院认定事实：2013年11月7日，坐落于上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称钱江大厦）的产权登记于案外人上海XX集团有限公司（以下简称XX集团公司）的名下。2014年8月28日，瑞伊公司与XX集团公司签订《房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：瑞伊公司向XX集团公司承租上海市浦东新区XX路XX号XX楼和XX楼房屋，建筑面积为4,268.17平方米；租赁期限自2014年9月1日至2024年10月31日止，2014年9月1日至2014年10月31日止的期间为装修免租期；若承租人将所租房屋转租给次承租人的，次承租人必须向出租人出具《承诺书》，承诺如因承租人违约而导致承租人根据本合同约定提前解除本合同的，次承租人必须按出租人的要求无条件的搬离所租房屋，若不搬离的，则承担次承租人所租赁物业部分承租人所欠出租人的租金、物业管理费、水费、电费等各项欠款，若次承租人未按出租人要求的时间搬离的，次承租人占用租赁物业期间的占用费，按当日租金的二倍向出租人支付占用费并支付物业管理费、水费、电费等……XX集团公司于2014年9月1日向瑞伊公司出具函件，明确，瑞伊公司租赁上海市浦东新区XX路XX号XX楼和XX楼房屋，其同意瑞伊公司对所租房屋径行分割转租，转租合同所约定的租期不得超过2024年10月31日，相关权利和义务不得超越其所签订的合同。2014年12月5日，瑞伊公司、引翎者公司签订《转租合同》，约定：瑞伊公司将系争房屋出租给引翎者公司；租赁期限为60个月（2014年12月5日至2019年12月4日止，其中2015年2月5日至3月4日为免租期），自出租人按本合同之约定向引翎者公司交付租赁物业之日起计算；租赁期限内，自瑞伊公司按约定向引翎者公司交付租赁物业之日起2个月（2014年12月5日至2015年2月4日止）的期间，为装修免租期；装修免租期内，引翎者公司无需向瑞伊公司支付任何租金；本合同项下的保证金为549,576.90元，作为引翎者公司履行本合同项下全部责任和义务的保证，该保证金自本合同生效之日起3日内，引翎者公司应一次性向瑞伊公司足额支付；引翎者公司就租赁物业进行内部装修或设备安装时，应事先向瑞伊公司和物业企业以及相关政府职能部门（若必须）提交内部装修或设备安装的设计图、装修施工方案、详细说明；若瑞伊公司未按合同约定的时间，向引翎者公司交付租赁物业，且该等违约情形发生后，自瑞伊公司收到引翎者公司要求其纠正违约行为的书面通知后的5日内，瑞伊公司仍未予以完全纠正的，则在引翎者公司按本合同约定，将有关解除合同的书面通知送达瑞伊公司后，引翎者公司即有权单方面解除合同，另外，瑞伊公司应按保证金的2倍之金额，向引翎者公司进行赔偿等；引翎者公司提前退租、延迟支付到期应付租金、租金到期应付而未付且该等情形持续并超过15天等，构成引翎者公司在本合同项下的违约，则引翎者公司应向瑞伊公司支付滞纳金，滞纳金的金额，根据引翎者公司延迟支付到期应付租金的延迟期间，按延迟支付的到期应付租金金额的每日万分之六，自引翎者公司到期应付之日起计算至引翎者公司实际支付之日止，除此之外，瑞伊公司依约将解除本合同的书面通知送达引翎者公司后瑞伊公司即有权单方面解除本合同并收回系争房屋，同时，除引翎者公司支付滞纳金外，由瑞伊公司没收保证金并由引翎者公司赔偿瑞伊公司的其他实际损失，预付租金不予返还……2014年11月24日，引翎者公司委托天津A有限公司向瑞伊公司支付183,192.30元。同年12月8日，引翎者公司向瑞伊公司支付366,384.60元，以上两项为保证金合计549,576.90元。2014年12月8日，瑞伊公司将系争房屋交付给引翎者公司，引翎者公司签署了《瑞阁壹号交房确认表》和相应的《单元钥匙移交记录》。此后，引翎者公司办理入驻手续，瑞伊公司向引翎者公司交付了《装修手册》，该手册明确，租户应自有关政府部门取得所有必需的许可证，并遵守该等部门、尤其是消防部门的所有规定。引翎者公司出具了装修的《授权委托书》。2014年12月12日，引翎者公司向瑞伊公司发出的《通知书》，称引翎者公司准备入驻系争房屋时，被物业告知，瑞伊公司出租的场地未能通过消防验收，不得办理入驻手续……瑞伊公司未能合法有效交付系争房屋，瑞伊公司已构成严重违约，故向瑞伊公司发出本通知，要求瑞伊公司在收到通知之日起5日内纠正该违约行为，取得消防验收合格证明，如瑞伊公司未能在5日内纠正上述违约行为，本通知将自动转为解除合同通知书，双方签署的《转租合同》自瑞伊公司收到本通知之日起的第6日自行解除。2014年12月19日，瑞伊公司向引翎者公司发出了由系争房屋所属的物业公司上海B有限公司出具的《复函》，称引翎者公司通知书所述“我公司准备入驻该办公场所时，被物业告知，因贵司出租的该场地未能通过消防验收，不得办理入驻手续”，此述与事实严重不符，并声明如下：钱江大厦于2004年1月12日（文件号〔2004〕沪公消（建检）字第34号）通过了消防验收。根据消防要求再次装修仍需由装修方向所属消防单位进行装修审报，批准后方能按批准方案进行装修施工……由于承租合同中产权人同意瑞伊公司按约定条款向第三方转租，所以引翎者公司可否入驻钱江大厦3F或4F场地，应由瑞伊公司决定并由瑞伊公司办理入驻手续，只需将决定书面告知钱江大厦物业管理处即可。上述函件引翎者公司于2014年12月23日签收。2014年12月21日，引翎者公司向瑞伊公司发出《解除合同通知书》，称瑞伊公司未能合法有效交付系争房屋，引翎者公司已经于2014年12月12日向瑞伊公司发出通知书，然而，瑞伊公司在5日内未能纠正违约行为，更严重的是，瑞伊公司自2014年12月19日起将系争房屋所在楼层的大门锁掉，造成引翎者公司根本无法进入系争房屋，故引翎者公司发函，双方签署的《转租合同》自即日起解除，瑞伊公司应当于2014年12月26日前委派人员至引翎者公司处取回房屋钥匙，办理房屋退还交接手续，并要求瑞伊公司退还保证金，承担违约责任等。瑞伊公司在与引翎者公司签署《转租合同》前，向引翎者公司交付了由上海市浦东新区公安消防支队出具的2014年11月3日沪浦公消审字〔2014〕第1227号《建设工程消防设计审核意见书》，要求引翎者公司对送审的位于浦东新区XX路XX号（XX大厦）第三层及第四层局部的办公场所的内装修工程的装修除按国家和上海市的消防技术规范和标准执行外，应落实其相关意见，并明确经此次审核的设计图纸如有改变，应另行审核，工程竣工后自动消防设施须经专业检测机构检测合格并申报消防验收，合格后方可投入使用。2014年12月16日，上海市浦东新区公安消防支队受理了瑞伊公司提出的关于XX大厦XX楼办公室改造工程消防设计备案申请。2014年12月24日，上海市浦东新区公安消防支队受理了瑞伊公司提出的关于XX大厦XX楼办公室改造工程竣工验收消防备案申请。2014年12月24日和2014年12月25日，上海市浦东新区公安消防支队出具《建设工程消防设计备案受理凭证》，明确上述工程竣工验收消防和消防设计备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年12月19日，瑞伊公司相关人员曾就系争房屋4楼“公司门被撬”向公安局110报警。引翎者公司曾于2015年1月27日诉至一审法院，要求判令确认瑞伊公司、引翎者公司签订的《转租合同》于2014年12月21日解除、判令瑞伊公司返还保证金549,576.90元、判令瑞伊公司赔偿引翎者公司逾期利息损失（以549,576.90为基数，自2014年12月22日起算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）及判令瑞伊公司赔偿违约金1,099,153.80元；一审法院出具（2015）浦民一(民)初字第5459号（以下简称5459号案）民事判决书，判决驳回了引翎者公司在5459号案中的全部诉讼请求，且5459号民事判决被二审于2015年8月26日判决维持原判。2016年1月29日，案外人Z公司（以下简称Z公司）与Y公司（以下简称Y公司）签订《房地产转租合同》，约定由Y公司向Z公司承租位于上海市浦东新区XX路XX号XX大厦XX室的房屋，租期为2016年2月1日至2019年1月31日，租金5.8元每平方米，建筑面积为484.81平方米。Z公司与案外人W公司上海分公司（W公司）签订《房地产转租合同》，约定由W公司向Z公司承租位于上海市浦东新区XX路XX号XX大厦XX室的房屋，租期自2015年8月15日至2018年8月14日，每三个月的租金共计356,729.10元。瑞伊公司因瑞伊公司、引翎者公司签署《转租合同》需支付中介费145,206.83元（尚未实际支付）;Z公司将系争房屋分别另行出租给Y公司、W公司，支付中介费197,571.52元。瑞伊公司、引翎者公司庭审中均确认，引翎者公司进系争房屋装修至少一天。引翎者公司未实际使用系争房屋。一审法院认为，《转租合同》系瑞伊公司、引翎者公司双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。引翎者公司未举证证明系争房屋消防手续上有瑕疵、不符合交付条件无法实现合同目的，故引翎者公司于2014年12月21日向瑞伊公司发出《解除合同通知书》，属于擅自解约，引翎者公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任，生效的5459号民事判决已经判决驳回引翎者公司要求解除《转租合同》、返还租赁保证金549,576.90元、赔偿逾期返还保证金的利息损失及赔偿违约金的诉讼请求，引翎者公司已经承担了相应的违约责任。引翎者公司在准备装修期间即向瑞伊公司发出了《解除合同通知书》，并在2015年1月27日诉至法院，向瑞伊公司明确提出解除合同，引翎者公司向瑞伊公司提出解除合同的时间尚处于双方约定的装修免租期及租赁免租期内，且引翎者公司在《解除合同通知书》中约定引翎者公司交付钥匙给瑞伊公司的时间为2014年12月26日，因此，引翎者公司虽然擅自解约，但引翎者公司及时明确通知瑞伊公司解除合同，在避免损失扩大方面尽到了及时合理的通知义务。瑞伊公司在装修免租期内收到引翎者公司发出的《解除合同通知书》、且在引翎者公司诉至法院要求解除合同的情况下，应及时合理地决定解除合同并将系争房屋另行出租他人，以避免损失扩大；但瑞伊公司在双方约定的装修免租期内、免租期内及5459号案审理过程中均未及时提出解除合同，也未及时将系争房屋挂牌另行出租，对装修免租期后系争房屋的空置损失负有责任，应由瑞伊公司自行承担由此造成的系争房屋空置损失。虽然引翎者公司的违约客观上造成了瑞伊公司的中介费损失及系争房屋装修免租期间空置一个月左右（自2014年12月5日至2015年1月4日止）的房租损失，但引翎者公司的保证金549,576.90元已足以弥补瑞伊公司的上述损失。引翎者公司未正式入住使用系争房屋，故不应承担系争房屋的物业管理费。综上，瑞伊公司的全部诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。一审法院审理后于二○一六年十一月一日依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定作出判决：驳回瑞伊（上海）物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费37,261.39元，减半收取计18,630.70元，由瑞伊（上海）物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人提供公司内部邮件一份，证明上诉人在2015年1月至7月一直在积极招租。被上诉人认为该邮件不能证明上诉人采取相应的止损措施，并对邮件的真实性不予认可。经本院查明，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，双方争议焦点在于被上诉人引翎者公司是否需支付上诉人瑞伊公司就系争房屋自2014年12月5日至2015年7月9日期间的租金、物业费并承担滞纳金等相关损失。上诉人与被上诉人签订的系争房屋转租合同为有效合同，但双方在合同签订后不久即产生纠纷，被上诉人于2014年12月21日即在免租期内向上诉人发出了解约通知，且以其行为表明其不再履行合同，但上诉人直至2015年7月10日在租赁合同约定的被上诉人开始计租后才以被上诉人逾期支付租金为由发出解除合同通知，因此，即便被上诉人没有解约权，也很显然上诉人在前案审理阶段，未及时合理地决定解除合同，才导致租金、物业费以及相应的损失扩大。同时，被上诉人提供的公安局110接警登记表、照片及上诉人的当庭陈述，亦佐证了系争房屋于2014年12月19日已由上诉人实际控制的事实。一审法院结合前案生效判决对被上诉人要求返还保证金的诉请未予支持及本案实际履行的情况，认定被上诉人已承担了相应的违约责任，且足以弥补上诉人的损失，上诉人主张的损失由上诉人自行承担，故依法判决驳回本案上诉人的诉请，并无不当。综上所述，上诉人瑞伊公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决合理、合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,087.91元，由上诉人瑞伊（上海）物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孔美君审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年四月六日书记员 胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”