（2017）粤06民终915号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-07-12
案件名称
杨湛权、陈汉强租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨湛权,陈汉强,佛山市禅城区祖庙街道镇安升二股份合作经济社,赵祝平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终915号上诉人（原审被告）:杨湛权，男，汉族，1971年9月12日出生，住广东省佛山市禅城区，。委托诉讼代理人：翁益刚，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈汉强，男，汉族，1971年8月7日，住广东省佛山市禅城区，。委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫耀强，广东派力律师事务所实习律师。原审被告：佛山市禅城区祖庙街道镇安升二股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道镇安村办公楼，组织机构代码证61763034-4。负责人：梁兆根，该社社长。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所实习律师。原审第三人：赵祝平，女，汉族，1959年8月12日出生，住广东省佛山市禅城区，。上诉人杨湛权因与被上诉人陈汉强、原审被告佛山市禅城区祖庙街道镇安升二股份合作经济社（以下简称安升二经济社）、原审第三人赵祝平租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。杨湛权上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项并依法予以改判，本案诉讼费由陈汉强承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。一审认定“现有证据无法证实被告安升经济社知晓原告与被告杨湛权签订的转让合同”属于认定事实错误，理由是：1.杨湛权和陈汉强在庭审中均明确承认签订《租赁合同转让协议》时杨湛权、陈汉强、赵祝平均到场，地点是安升二经济社的办公场所。2.涉案铺位位于安升二经济社村内，主要消费顾客是本村村民包括经济社的领导，他们均知晓杨湛权是涉案铺位的老板，在此情形下，若杨湛权和陈汉强未签订《转让合同》，陈汉强、安升二经济社、赵祝平三方是不可能签订《租赁合同转让协议》的。（二）一审法院认定杨湛权、陈汉强签订的《转让合同》无效属于适用法律错误。1.一审法院混淆了《租赁合同转让协议》和《转让合同》的性质。杨湛权在一审中一直表示《转让合同》的标的是铺位的所有设备设施而不包括涉案铺位本身的所有权或使用权，陈汉强在起诉时也承认是“顶手杨湛权承租的附属设施”，合同将设备设施单列为附件，但陈汉强在一审却故意不提交上述清单。2.《租赁合同转让协议》的主要标的应是涉案铺位的使用权，进一步印证《转让合同》未包括铺位的任何权属。根据相关法律规定，《租赁合同转让协议》应依法被认定为无效。若《转让合同》的标的包括涉案铺位的使用权，陈汉强完全没有必要再与他方签订《租赁合同转让协议》。（三）陈汉强因涉案铺位被安升二经济社要求强行拆迁所受到的损失与杨湛权无关。陈汉强与安升二经济社、赵祝平签订《租赁合同转让协议》后不久即被安升二经济社要求强行拆迁涉案铺位，其损失应由合同相对人承担，杨湛权对此无任何过错，不应承担任何责任。陈汉强辩称：（一）杨湛权上诉与事实不符、双方签订的《转让合同》转让总费用高达238000元，合同标的主要是涉案铺位的使用权（使用期是2016年5月1日至2018年3月31日）。涉案铺位原有的设施设备仅为少量的旧雪柜、旧空调、旧桌椅等，根本不值钱，与转让费相差巨大，不符常理。（二）一审判决认定《转让合同》无效正确。首先，陈汉强在签订《租赁合同转让协议》和《转让合同》时对涉案铺位是违章建筑物并不知情，出租方将违章建筑物出租本身已违法，应承担相应法律责任。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《转让合同》应为无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告安升二经济社陈述：（一）杨湛权的上诉与安升二经济社无关；（二）安升二经济社在合同中均特别提示涉案场地会随时被收回改造，并告知涉案商铺是临时建筑；（三）安升二经济社不知道杨湛权和陈汉强之间的转租行为，也没有收取过任何费用，对238000元的转手费更不知情，在本案中也没有任何过错。请求维持原判。原审第三人赵祝平未提交答辩意见。陈汉强向一审法院起诉请求：1.判令撤销陈汉强和安升二经济社以及陈汉强和杨湛权签订的《租赁合同转让协议》和《转让合同》；2.判令杨湛权、安升二经济社立即赔偿陈汉强损失263187元及利息（以263187元为本金，自起诉之日起，按央行同期贷款利率计付至实际清偿完毕之日止）。其中店铺转让费238000元，店铺装修翻新费25187元，总计费用为263187元。一审法院认定事实：2015年3月31日，出租方（甲方）安升二经济社与承租方（乙方）赵祝平签订《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》，该合同书主要约定：企业名称饮食店，地址为深水角1号楼8号铺。乙方在租赁期间必须遵守国家的法律法规，严格执行镇安村委会管理条例，不得超越经营范围营业及从事非法活动，不得将租用场地转租、转让或转借，不得用租赁的场地为自己抵押、典当贷款，或为第三人担保抵押、典当贷款，违者，甲方有权终止合同，收回场地，没收押金。合同期内维修加建厂房费用由乙方负责，并要报经甲方书面同意后方可动工。厂房的规格按已建下的厂房规格为准，乙方不能任意改建甲方原有建筑物，否则乙方按时价赔偿该厂房建筑物。租赁期内，如乙方中途转租的，需在一个月前书面报经甲方同意，终止原合同，并由甲方与新承租人重新签订租赁合同。甲方需要收回厂房进行二次改造时，甲方提前二个月通知乙方搬迁，并终止租赁合同，甲方不作任何补偿，所有款项计到搬迁之日。2016年4月20日，甲方安升二经济社与乙方赵祝平、丙方陈汉强签订《租赁合同转让协议》，该协议主要约定：甲方同意乙方由2016年5月1日起将《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》（以下简称租赁合同）转让给丙方，由丙方继续履行租赁合同。丙方由2016年5月1日起同意完全接受租赁合同中乙方的权利、义务，继续为租赁合同的一方与甲方共同遵守租赁合同的各项条款规定。租赁合同转让后，丙方继续履行租赁合同上的条款及规定直到租赁合同到期（即直到2018年3月31日止）。2016年4月21日，甲方杨湛权与乙方陈汉强签订《转让合同》，该合同主要约定：经双方友好协商甲方现将位于佛山市禅城区祖庙鉴定镇安深水角八号店铺转让给乙方所有，包括面积约330平方的店铺，以及店铺内的一切设备设施等均属乙方所有（附清单）。甲方与村委会签订的原合同到期2018年3月31日终止，原租赁合同签订人是赵祝平，已经转给杨湛权，现杨湛权转让给陈汉强。转让费共￥238000元。庭审中，陈汉强及安升二经济社、杨湛权确认涉案商铺位于佛山市禅城区祖庙街道镇安村深水角八号，权属属于安升二经济社。陈汉强陈述，在其签订涉案租赁合同时没有问及租赁物的相关报建情况。但土地是否能使用到2018年安升二经济社是说没有问题的。安升二经济社陈述涉案商铺仅有集体土地使用证，没有报建，属于临时建筑。涉案场地分两部分，一部分属于厂房，一部分属于临时搭建的棚。有相关临时建筑的凭证，临时建筑的期限是两年，具体不清楚，相关文件已经找不到了。因为村干部换了很多届，已经过了很多年。临时建筑的期限早就已经过了。杨湛权陈述只是口头跟村委会了解过租赁物的报建情况，村委会说只要办理了营业执照就没问题。杨湛权的营业执照办下来的事实也说明村委会对转租的事实是知晓的。杨湛权确认收到陈汉强支付的店铺转让费238000元。诉讼中，结合一审法院采信的证据及当事人的陈述，一审法院认定陈汉强诉讼请求撤销陈汉强和安升二经济社以及陈汉强和杨湛权签订的《租赁合同转让协议》和《转让合同》两合同为无效合同，故一审法院于2016年10月12日传唤各方当事人到庭，其中陈汉强的委托诉讼代理人高飞、莫耀强，杨湛权及其委托诉讼代理人翁益刚到庭，安升二经济社及第三人赵祝平经一审法院合法传唤未到庭。一审法院询问陈汉强是否变更诉讼请求。陈汉强明确变更其诉讼请求1为确认《租赁合同转让协议》和《转让合同》为无效合同，其他诉讼请求不变。杨湛权对陈汉强的上述诉讼请求变更无异议；安升二经济社虽未到庭，但庭后提交书面意见为对陈汉强上述诉讼请求变更无异议；第三人缺席视为其放弃陈述其意见。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。据前查明，涉案铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，陈汉强、安升二经济社、杨湛权均未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案的《租赁合同转让协议》及《转让合同》应属无效，现陈汉强请求确认上述两合同为无效合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于陈汉强诉请赔偿损失263187元及利息，其中店铺转让费238000元，店铺装修翻新费25187元。如前所述，陈汉强与杨湛权之间关于深水角八号铺的房屋租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，杨湛权应向陈汉强返还店铺转让费238000元。至于陈汉强认为在陈汉强签订涉案合同时，安升二经济社在知道有关重要情况而没有基于诚信的原则告知陈汉强，所以对于陈汉强签订的显失公平的合同及相应的损失安升二经济社也存在相当的过错，也应当承担相应的责任的主张，一审法院认为，本案店铺转让费238000元系杨湛权向陈汉强收取，而现有证据无法证实安升二经济社知晓陈汉强与杨湛权签订的转让合同，根据合同的相对性原则，应由杨湛权个人承担返还责任。至于店铺装修翻新费25187元，杨湛权不予认可，而陈汉强仅提供37张票据，不足以认定陈汉强实际进行过店铺装修翻新，故该店铺装修翻新费一审法院不予支持。至于陈汉强请求的利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、确认安升二经济社与赵祝平、陈汉强于2016年4月20日签订的《租赁合同转让协议》，杨湛权与陈汉强于2015年4月21日签订的《转让合同》无效；二、杨湛权于判决发生法律效力之日起十日内，向陈汉强返还店铺转让费238000元；三、驳回陈汉强的其他诉讼请求。一审适用简易程序，本诉受理费减半收取2624元，陈汉强承担189元，杨湛权承担2435元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2016年6月30日，安升二经济社向陈汉强发出通知书，通知其于2016年8月31日前搬离涉案商铺。在二审法庭调查中，杨湛权、陈汉强确认涉案商铺在2016年9月已被拆除。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同均系无效。本案中，各方当事人均未提供证据证明涉案铺位已取得建设工程规划许可证或是经主管部门批准建设的相关证据，故无论是赵祝平还是杨湛权，其与安升二经济社之间就涉案商铺成立的租赁关系均为无效。关于《租赁合同转让协议》的效力，安升二经济社与陈汉强、赵祝平在该合同中约定，安升二经济社同意赵祝平将双方的租赁合同转让给陈汉强，由陈汉强继续履行租赁合同，即三方确认赵祝平将其与安升二经济社之间关于租赁涉案商铺的权利义务关系概括转让给陈汉强。因赵祝平与安升二经济社之间就涉案商铺成立的租赁关系无效，故该《租赁合同转让协议》也应为无效合同。关于《转让合同》的效力，陈汉强和杨湛权在该合同中约定，杨湛权将涉案商铺转让给陈汉强所有，“包括面积约330平方的店铺，以及店铺内的一切设施设备”，从该约定来看双方转让的标的主要是涉案商铺的承租权，即杨湛权将其与安升二经济社之间关于租赁涉案商铺的权利义务关系概括转让给陈汉强。虽然杨湛权辩称《转让合同》的标的系涉案铺位的设施设备而不包括铺位本身所涉及的权利，但未能举证证明转让的设施设备的具体情况，亦与该约定内容不符，故本院对杨湛权的该主张不予支持。因杨湛权与安升二经济社之间关于涉案商铺成立的租赁关系无效，故该《转让合同》也应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因杨湛权基于无效的《转让合同》取得了陈汉强支付的店铺转让费238000元，杨湛权应向陈汉强返还该238000元。同时，又因陈汉强自2016年4月21日签订《转让合同》后至2016年8月期间实际占有使用了涉案商铺，其亦应为该占有使用行为对杨湛权进行折价补偿。考虑到《转让合同》约定的租赁期限约23个月，而陈汉强仅实际占有使用了约4个月，本院将陈汉强应补偿给杨湛权的费用从杨湛权应返还的店铺转让费中直接抵扣，认定杨湛权应向陈汉强返还196609元（238000元-238000元×4个月／23个月）。综上，杨湛权的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7196号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7196号民事判决第三项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7196号民事判决第二项为：杨湛权于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈汉强返还店铺转让费196609元；三、驳回陈汉强的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，受理费减半收取2624元，由陈汉强承担803元，杨湛权承担1821元；二审案件受理费4870元，由杨湛权负担4022.6元，陈汉强负担847.4元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 审 判 长 刘建红审 判 员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一七年四月六日书 记 员 梁启星 来源：百度搜索“”