（2016）新2801民初4616号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-09-28
案件名称
刘云华、祝良云与新疆圣马房地产开发有限责任公司、刘秀珍等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
库尔勒市人民法院
所属地区
库尔勒市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘云华,祝良云,新疆圣马房地产开发有限责任公司,刘秀珍,巴州百恒物业服务有限公司,巴州瑞安物业服务有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条；《中华人民共和国物权法》：第八十四条，第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2016）新2801民初4616号原告：刘云华，男，1963年5月16日出生，汉族，重庆市合川县人，农民，住库尔勒市。原告：祝良云，女，1967年7月25日出生，汉族，重庆市合川县人，农民，住库尔勒市。委托诉讼代理人：曾晓鸿，新疆腾格斯律师事务所律师。被告：新疆圣马房地产开发有限责任公司(以下简称”圣马房产公司”)。住所地库尔勒市人民东路豪景商务大厦1栋1609号。法定代表人袁绍峰，总经理。委托诉讼代理人：张尉，新疆天雪律师事务所律师。被告：刘秀珍，女，1970年2月4日出生，汉族，新疆博湖县人，会计，住库尔勒市。委托诉讼代理人：张玉斌，新疆梨城律师事务所律师。被告：巴州百恒物业服务有限公司（以下简称”百恒物业公司”）。住址新疆巴州库尔勒市人民东路三江大厦5-01号。法定代表人陈献峰，经理。委托诉讼代理人：肖洁，新疆天雪律师事务所律师。被告：巴州瑞安物业服务有限公司（以下简称”瑞安物业公司”）。住所地库尔勒市圣马润泽园小区。原告刘云华、祝良云诉被告新疆圣马房地产开发有限责任公司、刘秀珍、巴州百恒物业服务有限公司、巴州瑞安物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法独任审判，于2016年10月19日、2016年11月10日、2016年11月18日、2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告刘云华、祝良云及其委托代理人曾晓鸿、被告新疆圣马房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张尉、被告刘秀珍及其委托诉讼代理人张玉斌、被告巴州百恒物业服务有限公司的委托诉讼代理人肖洁到庭参加了诉讼，被告巴州瑞安物业服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘云华、祝良云的诉讼请求为：1、依法判令被告赔偿损失90000元(暂定价，最终按评估价格为准)；2、判令被告承担案件诉讼费和送达费。事实和理由：原告购买被告圣马房产公司开发的库尔勒圣马润泽园小区11号楼2单元202室。2016年1月10日晚上2l点左右，被告刘秀珍屋内暖气分水阀门脱裂致供暖热水溢出，致使大量暖气热水从被告刘秀珍室内溢出渗透到原告屋内(即202室)，导致原告家里的卧室屋顶、客厅房顶大量脱落，屋内的家具及装修部分的损坏。原告经本小区物业公司、住建局协调，由被告圣马房产公司承担免费维修暖气设施和赔偿所造成的其他财产损失等。但被告圣马房产公司迟迟不予赔偿损失．故原告依法向人民法院起诉。新疆圣马房地产开发有限责任公司辩称，一、圣马公司将11号楼2单元302室于2011年9月28日与被告刘秀珍签订《商品房买卖合同》，合同中约定，对供热系统保质期为2个采暖期（2年），工程竣工后原告于2013年3月30日办理房屋交接手续，从2013年3月30日至2016年10月10日，双方已经过了2个采暖期，所以圣马公司不存在质量瑕疵担保责任。二、原告家中的损失主要原因是被告刘秀珍家中没有人，如果被告刘秀珍家中有人，会及时制止泡水的阀门不至于造成大面积财产损失。三、原告9万元的诉讼请求，从目前看并没有明确的证据，对原告要求赔偿损失，圣马公司没有相应的责任。刘秀珍辩称，2016年1月10日10:30分，有人给我打电话说房屋跑水，我就赶回房屋，看到厨房上主管道和进户的连接处水管爆裂，热水往外喷。我们联系物业和供热公司，但供热公司电话没有打通。我和原告一起打扫房屋的水。第二天物业公司来家里关了阀门，后供热办和质检站来现场说房子管子质量很差，并出具房屋质量问题的会议纪要，质检鉴定的结论是：供热管爆裂是质量问题。相关部门开了一个会，出具会议纪要，要求圣马公司对房屋进行维修，圣马开发的房子导致小区里很多房屋供热管爆裂，爆裂情况和我们房屋的情况相似。巴州百恒物业服务有限公司辩称，1、热力设施的维修、养护责任以入户端口为分界点，分界点外（含计量器具）的供热设施由供热企业负责，分界点内的供热设施由用热户负责。分界点内的供热设施需更新改造时，材料和安装费用由用热户承担。发生漏水的设备在分界点内，答辩人对发生漏水的设备不具有维修、养护义务，故不应当承担责任。2、答辩人在接到原告漏水通知后，第一时间关闭了供暖的总阀，并通过各种方式联系漏水房屋的房主，即被告刘秀珍，答辩人已尽到了管理义务。3、在2015年10月初，答辩人对整个小区进行了试暖，给予用热户发现并更换有问题的设备的时间，被告刘秀珍没有更换有问题的设备导致发生漏水事故，所产生的责任应当由被告刘秀珍承担。被告经本院传票传唤，未到庭应诉，但提交了书面答辩意见。书面答辩意见为：原告要求答辩人赔偿90000元损失，没有事实依据及法律依据。1、原告起诉答辩人诉讼主体错误，答辩人既不是建筑商也不是侵权人，原告的损失不是答辩人造成的，答辩人不应当承担赔偿责任。2、小区的供暖设备不是答辩人在实际管理，答辩人也未向原告收取过任何供暖费用，答辩人不应当承担赔偿责任。3、新疆圣马房地产开发有限公司为小区的开发者，应当保证小区建筑质量及公共设施的质量，业主在购房时开发商都向业主出具的住宅质量保证书，保证房间和外墙面的防漏及管道的质量。如果是开发商建造或安装公共设施质量不合格，则新疆圣马房地产开发有限公司应当承担赔偿损失的责任。4、巴州百恒物业服务有限公司现在占有着小区的供暖设备，并向小区业主收取供暖费用，应当尽到及时检查和维护供暖设施的义务，如未尽到该义务，则对原告的损失应当承担赔偿责任。答辩人是2015年8月1日通过圣马小区业主委员会招标方式被选聘为圣马小区的物业服务公司，但至今新疆圣马房地产开发有限公司与巴州百恒物业服务有限公司一直未将供暖设备移交答辩人，答辩人也与小区业主委员会多次沟通要求移交相关设施，小区业主委员会答复称已经向库尔勒市人民法院提起诉讼要求新疆圣马房地产开发有限公司与巴州百恒物业服务有限公司交付公共产权和设施设备，因此，答辩人不应当承担赔偿责任。5、原告诉称是302室屋内暖气分水阀门脱裂致供暖热水溢出，渗透到原告的房屋内，造成原告房屋及家具损失。刘秀珍作为302室的业主，是302室房屋的实际使用人，是造成原告损失的实际侵权人，如不能证明自己无过错，则应当赔偿原告的损失。综上，答辩人不是建筑商，也不是供暖设备的实际管理人，也不是造成原告损失的实际侵权人，因此，答辩人不应当承担赔偿责任，请求法院依法驳回原告对答辩人的起诉。本院经审理认定事实如下：2016年1月10日晚上21点左右，被告刘秀珍所有的位于库尔勒圣马润泽园小区11号楼2单元302室屋内暖气分水阀门脱裂，致供暖热水溢出，大量供暖热水从302室溢出渗透到原告房屋内(即202室)，导致原告家被水浸泡。庭审中，原告申请对其房屋被浸泡的损失进行评估，我院根据原、被告共同委托，指定巴州明智价格评估事务所进行评估。2013年10月7日，评估人员到现场勘查的情况为：评估标的所涉及的房屋位于库尔勒市石化大道圣马润泽园11幢2单元202号，该房屋用途为住宅，属纯剪结构，层高3米，套内建筑面积为96.72平方米，该房屋墙面及屋内物品因浸泡所受损失情况如下：一、房屋顶部损失部分：1．房屋客厅、卧室顶面墙皮均有起皱、掉皮现象；2．房屋客厅木吊顶漆面上有三处共计2.43平方米起皱现象，客厅木吊顶和墙面粘连处有1米长的开裂现象；3．卧室顶部石膏线条有3米长的松动、掉落现象。二、房屋墙面损失部分：1．墙面壁纸对接缝隙有5处共计2.6米长的开裂现象；2、电视背景墙漆面有0.12平方米变色起皱现象，右侧面有O.208平方米变色、掉漆、开裂现象。三、房屋地面损失部分：1．房屋内踢脚线与墙面粘贴处共有5.6米长有松动现象。四、房屋家具损失部分：1．三组木制衣柜、一组木制书柜在侧边条上共发现有7条裂缝；2、两张木制床两侧板材漆面有起皱现象；3、一套木制布艺面料组合沙发其中一条沙发腿脚脱落并且漆面有起皱现象，整套沙发面料表面均有霉变现象；4．一组木制床头柜两侧侧边条有开裂现象；5．两个房顶玻璃吊灯不能完全明亮。巴州明智价格评估事务所评估报告书评估结果为：根据巴州地区装饰装修、家具家电和人工工资的市场价格行情，结合房屋装修、家具家电的使用情况、使用年限及目前状况，依照《中华人民共和国价格法》和《新疆维吾尔自治区涉案物品估价管理条例》等规定精神，遵循独立、客观、公正的原则，按规定的标准、程序和方法，经科学计算，认真审核，委托估价标的：(刘云华所有的位于库尔勒市石化大道圣马．润泽园11幢2单元202号)房屋墙面及屋内物品因浸泡所受损失的市场价值房屋墙面及屋内物品因浸泡所受损失的市场价值为11722．00元(人民币大写：壹万壹仟柒佰贰拾贰元整)。原告房屋被浸泡后无法居住，原告租赁位于库尔勒青年路北三巷案外人王联产所有的11号楼3单元501室一套，租期为6个月（从2016年1月16日至2016年7月16日）,共支出租金9000元。2016年1月12日，库尔勒市住房和城乡建设局出具《关于圣马润泽园11号楼2单元302室供热管道爆管情况的报告》一份，内容为”......。我局对现场查看了解，认为地暖连接管爆管原因：一、供暖前没有进行打水试压就直接供暖；二、据刘女士说，2015年6月地暖连接管滴水，还向物业公司反映过，物业派人把连接管调试了一下就走了，没有更换没有引起重视；三、地暖连接管施工粗糙、管材劣质。建议州住建局组织专家对施工质量及管材质量进行鉴定，并责令开发商维修处理；由于物业公司不作为，建议取消资质。妥否，请批示”。庭审中，本院释明进行水管爆裂原因鉴定的成本后，原、被告均不申请进行水管爆裂原因鉴定。2015年8月1日前，为原告所在小区提供物业服务的系被告巴州百恒物业服务有限公司。2015年8月1日，被告巴州瑞安物业服务有限公司通过圣马小区业主委员会招标方式被选聘为圣马小区的物业服务公司，但被告巴州百恒物业服务有限公司与被告巴州瑞安物业服务有限公司就原告所在小区物业管理资料、公共产权和设施设备实际交付问题正在诉讼中。被告刘秀珍屋内供热管道爆管时，由被告巴州百恒物业服务有限公司对该小区供热并收取取暖费。另查，被告圣马房产公司于2013年3月30日通知被告刘秀珍办理接房手续，被告刘秀珍接收房屋后，其屋内暖气分水阀门未曾换过。暖气分水阀门脱裂之前，该暖气分水阀门系被告圣马房产公司安装的原装配件。认定以上事实的证据有：《关于圣马润泽园11号楼2单元302室供热管道爆管情况的报告》一份、评估报告书一份、租赁合同一份、收条一份及当事人的陈述。本院认为，不动产权利人用水应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。被告刘秀珍作为圣马润泽园11幢2单元302室房屋的所有权人，有对该房屋设施行使管理职责，保持房屋及设施处于完好状态，不对其他不动产权利人的财产造成侵害的义务。现被告刘秀珍房屋内水管爆裂漏水，导致楼下原告的房屋装潢设施受损，被告刘秀珍理应承担侵权赔偿责任。原告与被告刘秀珍所在小区系被告圣马房产公司开发，故被告刘秀珍所购房屋水管及其设施配件均系被告圣马房产公司提供并安装，被告刘秀珍就原装水管及其设施配件均未更换过，故被告圣马房产公司作为该爆裂水管的原始安装者及提供者，应对该水管爆裂产生的损失承担赔偿责任。被告巴州瑞安物业服务有限公司虽然通过圣马小区业主委员会招标方式被选聘为圣马小区的物业服务公司，但被告巴州瑞安物业服务有限公司与被告巴州百恒物业服务有限公司就原告所在小区物业管理资料、公共产权和设施设备实际交付问题正在诉讼中。事发时，原告所在小区供热并收取取暖费的实际管理人仍为被告巴州百恒物业服务有限公司。水管爆裂发生后，根据原告房屋受损状况，足以说明被告巴州百恒物业服务有限公司对水管爆裂未采取及时有效的处置措施，未将水管爆裂的损失降到最低，使喷出的水漫延渗透至原告家里，故因此给原告造成的损失，被告巴州百恒物业服务有限公司应承担相应的赔偿责任。被告巴州瑞安物业服务有限公司虽然被选聘为圣马小区的物业服务公司，但并未实际管理物业设施，故原告要求被告巴州瑞安物业服务有限公司承担赔偿责任，无事实和法律依据。综上，被告刘秀珍应承担50%的赔偿责任，被告新疆圣马房地产开发有限责任公司应承担40%的赔偿责任，剩余10%的赔偿责任应由被告巴州百恒物业服务有限公司承担。关于渗水造成的损失：刘云华所有的位于库尔勒市石化大道圣马．润泽园11幢2单元202号)房屋墙面及屋内物品因浸泡所受损失的市场价值房屋墙面及屋内物品因浸泡所受损失的市场价值11722元及原告支付的500元评估费用本院予以认定。被告水管爆裂后将原告房屋浸泡使原告无法正常居住，原告虽然另租房产生9000元（6个月）房租，但因事发地区属干燥而非潮湿地区，故3个月足够原告整理房屋保证正常居住，故原告主张3个月房租本院予以支持，另外3个月房租不予支持。被告巴州瑞安物业服务有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告刘秀珍于本判决生效之日立即赔偿原告刘云华、祝良云8361元【（11722元+500元评估费+4500元房租）×50%】。二、被告新疆圣马房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即赔偿原告刘云华、祝良云6688.8元【（11722元+500元评估费+4500元房租）×40%】。三、被告巴州百恒物业服务有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告刘云华、祝良云1672.2元【（11722元+500元评估费+4500元房租）×10%】。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告刘秀珍负担512.5元，被告新疆圣马房地产开发有限责任公司负担410元，被告巴州百恒物业服务有限公司负担102.5元（原告已预交，被告支付上述款时一并予以支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审判员 杨钧文二〇一七年四月六日书记员 余晓凤 关注公众号“”