（2016）赣0724民初787号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-10-27

案件名称

刘远恒、曾兰贞等与张泽辉合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

上犹县人民法院

所属地区

上犹县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘远恒,曾兰贞,刘敬林,蔡兰香,刘人溶,刘人饴,张泽辉

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《城市房地产开发经营管理条例》：第十二条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十五条第一款

全文

江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0724民初787号原告：刘远恒，男，1938年11月27日生，汉族，住上犹县。原告：曾兰贞，女，1932年3月20日生，汉族，住上犹县。系刘远恒之妻。原告：刘敬林，男，1953年6月20日生，汉族，住上犹县。原告：蔡兰香，女，1955年9月18日生，汉族，住上犹县。系刘敬林之妻，原告：刘人溶，男，1984年8月12日生，汉族，住上犹县。系刘敬林之子。原告：刘人饴，男，1982年3月13日生，汉族，住上犹县。系刘敬林之子。上述六原告委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：张泽辉，男，1976年11月14日生，汉族，职工，住上犹县。委托诉讼代理人：罗书林，江西泓越律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴诉被告张泽辉合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘远恒、刘人饴及其委托诉讼代理人袁乐毅、被告张泽辉的委托诉讼代理人罗书林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告、被告于2012年11月26日签订的《合作建房合同书》；2.判决被告赔偿原告违约拆除原告房屋造成的损失480000元，并按合同约定补偿原告200000元，以上合计680000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘远恒、曾兰贞系夫妻关系，刘敬林系刘远恒、曾兰贞之子，刘敬林、蔡兰香系夫妻关系，刘人溶、刘人饴系之子。六原告在上犹县东山镇滨江村马元组建有土木结构房屋一栋，1992年1月20日，东山镇人民政府向原告曾兰贞颁发了集体土地建设用地使用证，确认原告住房用地面积为286.2平方米、杂房用地面积为20.33平方米、余坪用地面积为66.5平方米，总用地面积为373。3平方米。2012年，被告与陈飞海签订一份合作建房协议，因需拆除、利用原告土地作通往所建房屋的道路，经协商，以刘人溶、刘人饴为原告方代表与被告于2012年11月26日签订了一份《合作建房合同书》，合同第二条约定，被告应自付费用先行办好建房的所有审批手续后，再拆除原告房屋建房，因被告在原告住房后面建房需占用原告37平方米土地，被告承诺补偿原告200平方米房屋。2012年12月26日，被告在未与原告协商情况下将原告房屋拆除，并对原告说已办好建房的所有手续，但在被告挖基础过程中，建设部门以被告未办好建房手续为由责令被告停止建房。原告为此要求被告按合同约定办好建房手续后立即开始建房，但被告一再拖延不办理建房手续，现被告已明确表明不再履行合同。原告与被告协商无果，现诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告张泽辉辩称，1.原告等人所提的合作建房的土地性质系集体土地使用权，而我是非农业家庭户口，也非原告住址地集体经济组织成员，我与原告刘远恒等人所签《合作建房合同书》系无效合同，自始不具有法律的效力；2.从我与与原告所签订的合同第四条第一款来看，我与原告之间的合作实质是进行集体土地使用权的变相转让；3.因我无资格使用原告所在地的集体土地，加之我与原告合作建房之行为违反法律强制性规定，原告不能依据无效合同主张我任何违约责任。5.我为合作建房而出资金，应由原告予以返还，我方共出资人民币311600元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘远恒、曾兰贞系夫妻关系，刘敬林系刘远恒、曾兰贞之子，刘敬林、蔡兰香系夫妻关系，刘人溶、刘人饴系之子。原告在上犹县东山镇滨江村马元组建有土木结构房屋一栋，1992年1月20日，上犹县东山镇人民政府向原告曾兰贞颁发了《集体土地建设用地使用证》，确认原告住房用地面积为286.2平方米、杂房用地面积为20.33平方米、余坪用地面积为66.5平方米，总用地面积为373。3平方米。2012年，被告与陈飞海签订一份合作建房协议，因被告与陈飞海合作建房地在原告房屋后面，被告建房需从原告房屋侧边小路通行，为利用原告土地扩大通往所建房屋的道路，经协商，以刘人溶、刘人饴为甲方与被告为乙方，于2012年11月26日签订了一份《合作建房合同书》，合同约定，由甲方提供宅基地、宅基地位于上犹县东山镇水南村马元组，面积为440平方米，被告负责到城、国土、城管、房产等部门办理审批手续和证件，甲方提供相关的报批材料，报批和办理证件涉及的费用被告承担，被告出资金、双方共同监管建房质量，房屋设计、施工费用、税费由被告承担；被告补偿甲方建筑地面面积2.5倍的房屋，房屋、车库、柴间由甲方任意挑选，甲方的房产证由被告负责办理，费用由被告承担；被告在审批手续办好之日起负责拆除原告房屋，拆除之日起至竣工交房期间，被告补偿甲方每月租金2000元，因扩建道路，需占用原告37平方米土地，被告承诺补偿甲方200平方米房屋；规划许可证办好后，解决好施工道路和拆除老屋后一个月内动工，动工后两年内竣工，动工后6天内需交押金5万元给甲方，如违约工程因被告原因两年内未竣工，押金不退还。2012年12月18日，被告付给原告刘人饴5万元押金，同年12月24日，被告付给原告刘人饴2012年12月至2013年5月租金12000元。2012年12月26日，被告将原告房屋拆除。2013年1月30日，上犹县城乡规划建设局颁发了《建设用地规划许可证》给原告，许可证载明，用地单位为刘远恒、刘敬林、刘人溶、刘人饴，用地项目名称为住宅、用地性质为居住、用地面积为442平方米、建设规模为4层。被告拆除原告房屋后，利用原告的宅基地扩大了道路，在原告房屋后面陈飞鸿的宅基地上与陈飞鸿合作于2014年底前兴建了一栋七层的住房。2015年3月16日，被告与陈鹰签订一份《工程承包合同》，约定被告将涉案房屋以包工包料的形式发包给陈鹰，工程规模为混合结构七层半、建筑面积约3300平方米，基础部分价格为每平方米720元、主体部分为每平方米680元，陈鹰已开挖并浇筑了基础部分。从2013年7月4日至2015年9月19日，被告分12次共付给原告2013年6月至2015年10月的租金58000元。后因被告资金周转困难，主体至今未动工兴建，原告多次要求被告按合同约定办好建房手续后立即建房，但被告至今未不办妥建房手续，并明确表示不再履行合同。原告与被告协商无果，遂诉至法院，请求判决支持其诉讼请求。上述事实，有原告提交的其身份证复印件、户口本复印件、上犹县东山镇滨江村委会证明，原告、被告签订的合作建房合同书复印件、集体土地建设用地使用证复印件、建设用地规划许可证复印件，原告住房拆除前、后的照片，示意图，陈飞鹏、陈飞海出具的证明及其身份证复印件，原告诉讼委托代理人对陈飞鸿作的调查笔录；被告提交的其身份证复印件、押金收条、房租收条、被告与陈鹰签订的工程承包合同、工程款收条及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效；当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。原、被告签订的《合作建房合同书》，原告提供的土地为集体建设用地，至本案庭审终结时仍未办理国有土地出让手续，且原、被告双方均不具备房地产开发经营资质，根据上述规定，双方签订的《合作建房合同书》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始无效，没有法律约束力，不存在解除问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告拆除原告房屋后，利用原告37平方米的宅基地用于扩建道路，该道路为原有的其与陈飞鸿的合作建房提供了通行的便利，被告从中获得了相应的收益，应予补偿给原告。关于被告应补偿原告的金额，可按照双方约定，由被告补偿原告200平方米房屋的价款。因房屋尚未建成，参照被告与陈鹰签订的《工程承包合同》约定的主体工程价款即每平方米680元计算，加上给排水、门窗、扶手、屋面防水等计价，原告要求按每平方米1000元计算，符合当地相同地段相同房屋市场价格，本院予以支持，即由被告补偿原告200000元。被告拆除原告房屋，必然造成原告房租损失，根据原、被告签订的《合作建房合同书》约定，从拆除之日起至竣工交房期间，被告每月补偿原告房租2000元，因被告已明确表示不履行合同，因此竣工交房日期难以确定，暂计算至本案一审庭审法庭辩论终结之日即2017年3月22日。之后的租金损失，原、被告可另行处理。从2012年12月24日至2017年3月23日计51个月，原告房屋计租金102000元。对该租金损失，应根据原、被告的过错责任大小分担。被告明知自己无房地产开发资质，与原告签订《合作建房合同书》，在未办理土地出让手续的情况下，拆除了原告房屋，对造成本案纠纷应负主要责任；原告明知自己的宅基地为集体土地，仍提供与被告合作建房，对造成本案纠纷也应负一定的责任。对原告的房租损失，本院酌定由被告承担70%，计71400元，被告已付70000元，仍应赔偿原告1400元；余30%计30600元，由原告自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告张泽辉利用原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴37平方米宅基地，由被告张泽辉补偿六原告200000元；二、由被告张泽辉赔偿原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴2012年12月24日至2017年3月23日的房租损失1400元；以上合计201400元，限被告张泽辉于判决生效后一个月内付清。三、驳回原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴承担3180元，被告张泽辉承担7420元，限被告张泽辉于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审　判　长　　魏运常审　判　员　　李东香人民陪审员　　罗治强二〇一七年四月六日代理书记员　　刘国庆。 关注公众号“”