（2017）冀08民终217号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-03-01
案件名称
姜跃春、承德新嘉源房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜跃春,承德新嘉源房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀08民终217号上诉人（原审原告）：姜跃春，男，1958年1月9日出生，汉族，城镇居民，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德新嘉源房地产开发有限公司，住所地：河北省滦平县滦平镇新建路。法定代表人：徐军，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘俊玉，河北国正律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵学月，男，1957年1月1日出生，汉族，该公司副经理，住河北省滦平县。上诉人姜跃春因与被上诉人承德新嘉源房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2016）冀0822民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人姜跃春及其委托诉讼代理人刘英，被上诉人承德新嘉源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘俊玉、赵学月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜跃春上诉请求：撤销原审判决，在判决被上诉人给付上诉人4436168.00元的基础上，再增加判决被上诉人给付上诉人地下车库1363平米的分成款545200.00元。事实与理由：2008年1月18日，我与被上诉人签订《合作开发商品楼协议书》，约定：甲乙双方议定分成比例，按图纸设计建筑面积300元每平方米（后变更为400元每平方米），面积不包括地下室和设备间。案件的争议焦点是地下停车库1363平方米应不应该分成，通过一审查明，地下车库不属于地下室，应属于分成面积，一审法院认定的事实违背合作协议的本意，应支持上诉人的上诉请求。承德新嘉源房地产开发有限公司辩称，依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005，第2.0.16条，地下室-以建筑物±0.000为分界线，±0.000以下所有建筑物及构筑物地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者都称之为地下室。地下室包括人防工程、地下车库、各类储藏室与消防要求相关的水池及各种设备用房、变配电室、弱电机房等功能。相关专业单位也出具书面证明以证明以上事实，是国家标准而不是随意解释。另根据答辩人与上诉人2008年1月18日签订的《合作开发商品楼协议书》约定，分成面积不包括地下室和设备间，因此计算上诉人分成面积应当扣减地下停车库面积和附属设备用房面积。又因地下室和设备间不能对外销售，属于该楼房的公共配套设施，不具对外销售条件，因此应在分成面积中予以扣减。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜跃春向一审法院起诉请求：要求确认双方合作开发的商品楼整体竣工验收时间为2013年10月23日、分成建筑面积为20098.42㎡，要求被告给付分成款4,981,368.00元。一审法院认定事实：2007年12月16日，原告姜跃春与被告新嘉源公司签订《合作开发商品楼意向书》，以合作方式对位于兴隆县西关三角地的一块土地进行开发建设商品楼，原告负责办理土地过户手续，被告负责投资施工，竣工验收等相关手续。2008年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作开发商品楼协议书》，主要内容为：“一、双方合同开发项目为兴隆镇西关村商品楼一幢约20000㎡；二、甲、乙双方议定分成比例，按图纸设计建筑面积300元/㎡（后经双方协商分成款改为400元/㎡）计算为乙方分成例，如设计建筑面积低于13000㎡时，甲方按此面积支付乙方分成比例。乙方保证按照设计平米通过规划审批。其余不论房价上涨或降幅多少均由甲方享有或承担，乙方对此不享涨价盈余，也不承担亏损责任。面积不包含地下室和设备间；三、甲、乙双方议定以合作形式对该宗土地进行开发，具体条件为：甲方负责建设施工，由乙方负责办理商品楼开发土地过户，使用用途改变等城建、土地主管部门批准手续，费用甲方负担。甲方在2008年1月20日前支付乙方人民币1,000,000.00元，所建商品楼预售证批准之日起6个月内再支付1,500,000.00元，其余部分应在商品楼整体竣工验收后一次性付清，不得以商品房或其他财产抵顶……”本次庭审中，原告与被告均认可由于地下室与设备间不能出售，近而不能获得相应价款，因此双方订立合同时约定“分成面积不包含地下室和设备间”。原告与被告合作开发的商品楼项目，经兴隆县第十四届人民政府规划审批委员会第六次全体会议审核，要求：退线15m后重新规划，原规划方案为5层建材城，修改后方案为商住综合楼，16层，总建筑面积17818㎡，其中住宅建筑面积15677㎡，商业建筑面积2000㎡，车库建筑面积136㎡。2008年4月14日，兴隆县建设局作出《兴隆县金桥大厦方案说明》，记载：方案一，高层一栋，一层设计车库，面积230㎡……；方案二，高层一栋，一层设计车库，面积237㎡……·。2010年3月29日，被告以新嘉源开发（2010年）第4号文件向兴隆县建设局作出《金桥大厦规划设计方案修改说明》，主要内容：“我公司计划建设的金桥大厦商住楼原规划建设面积17818㎡（不含地下室），2010年2月9日《兴隆县第十四届人民政府规划审批委员会第七次全体会议纪要》要求‘要增加停车位，确保项目建成后小区停车及该路段交通畅通。’根据这一要求，我公司对建筑结构作了适当修改，建设地下停车库，满足了增加停车位的要求，修改后总建筑面积为20276.42㎡，其中住宅建筑面积16474.64㎡、商业建筑面积2257.78㎡、地下车库1363㎡、地下室附属面积178㎡。”2010年4月9日，兴隆县建设局以兴建字（2010）32号文件，向兴隆县政府作出《关于金桥大厦规划方案修改的报告》，主要内容：“经兴隆县第十四届人民政府规划审批委员会第七次全体会议审核，……要增加停车位，确保项目建成后小区停车及该路段交通畅通，……建设单位对设计方案进行了修改。原方案总建筑面积17818㎡，其中住宅建筑面积15677㎡，商业建筑面积2000㎡，车库建筑面积136㎡。修改后方案总建筑20276.42㎡，其中：地上建筑面积18732.42㎡（其中住宅建筑面积16474.64㎡，商业建筑面积2257.78㎡），地下停车库建筑面积1363㎡，地下室用房178㎡。”该修改后的方案，经审批通过，并据此制作了《兴隆县金桥大厦规划平面图》，即兴隆县金桥大厦商住楼工程的最终平面设计图纸，作为该工程的施工图纸。被告已给付原告分成款3,058,000.00元。被告于2014年12月24日曾向原告邮寄关于兴隆县金桥大厦整体竣工验收分成款结算函，要求原告到被告处进行分成结算，但因原告已经搬离原住址，致使该邮件未妥投。原告按图纸设计建筑面积20276.42㎡减去地下室面积178㎡，400元/㎡计算，得分成款8,039,368.00元，要求被告给付尚欠分成款4,981,368.00元，诉至本院。并于2015年6月19日向本院申请撤回要求被告给付分成款双倍利息的诉讼请求，本院予以准许。另查明，2014年3月11日《河北省建设工程竣工验收备案证明书》记载：根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程峻工验收备案管理暂行办法》，兴隆县双桥三角地金桥大厦工程，经建设单位承德新嘉源房地产开发有限公司于2013年10月23日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2014年3月11日备案。被告的《兴隆县新建住宅与配套设施交付使用申请书》记载了街道办事处、市政股、物业公司、规划监察股、房产所、兴隆县住房和城乡规划建设局等部门于2014年12月4日签署的同意意见。一审法院认为：原告与被告签订的《合作开发商品楼协议书》，系双方自愿签订，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。对被告给付原告分成款的数额及时间，双方产生分歧，形成本案的三个争议焦点：争议焦点一，分成款是否应按图纸设计面积计算。《合作开发商品楼协议书》明确约定按“图纸设计建筑面积”计算原告分成款，因此对原告提出的按图纸设计面积20276.42㎡计算原告分成款的主张，本院予以支持。争议焦点二，计算原告分成款是否应在分成面积中扣减地下停车库面积。双方当事人在签订《合作开发商品楼协议书》时一致认为“地下室与设备间”不能对外出售并获取相应价款，因此约定分成面积“不包含地下室和设备间”，故依双方约定本意考虑，地下停车库如果能够对外出售，应当作为双方约定的分成面积。但因该楼房的地下停车库属于该楼房的公共配套设置，不具备对外出售的条件，因此应在分成面积中予以扣减。被告应给付原告的分成款为：图纸设计面积20276.42㎡扣减附属设备用房面积178㎡，再扣减地下停车库面积1363㎡，得总分成面积18735.42㎡，按400元/㎡计算，原告应得总分成款为7,494,168.00元，被告已给付原告分成款3,058,000.00元，尚欠原告分成款4,436,168.00元。争议焦点三，该商品楼整体峻工验收时间是否为2013年10月23日。《合作开发商品楼协议书》第三条约定：“……，其余部分应在商品楼整体竣工验收后一次性付清，不得以商品房或其他财产抵顶”。依据《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，确认该工程整体峻工验收时间为2013年10月23日。被告提交的《兴隆县新建住宅与配套设施交付使用申请书》记载的时间属于该小区的整体通过验收时间。综上，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条的规定，判决：被告承德新嘉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姜跃春因双方合作开发商品楼应得分成款4,436,168.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,660.00元，保全费5,000.00元，合计51,660.00元，由被告负担47,290.00，原告负担4,370.00元。二审中，上诉人姜跃春提交兴隆县人民防空办公室及承德新嘉源房地产开发有限公司说明复印件各一份，因该两份说明与本案不具关联性，本院依法不予采信。一审法院认定的事实有相应证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于涉案楼房地下停车库的面积是否应该在分成面积中予以扣除。2008年1月18日，上诉人姜跃春与被上诉人承德新嘉源房地产开发有限公司签订《合作开发商品楼协议书》，该协议书系双方真实意思表示，双方应按照该协议书履行各自义务。该协议书中约定上诉人姜跃春分成面积不包括地下室和设备间，地下车库不在双方当事人约定不应分成的面积中，故地下车库面积应计算在上诉人姜跃春所分成面积中。本案中图纸设计面积20276.42㎡，扣减附属设备用房面积178㎡，上诉人姜跃春应得总分成面积20098.42㎡，按400元/㎡计算，上诉人姜跃春应得总分成款为8039368.00元，被上诉人承德新嘉源房地产开发有限公司已给付上诉人姜跃春分成款3058000.00元，尚欠上诉人姜跃春分成款4981368.00元。综上所述，姜跃春的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：判决如下：一、撤销河北省兴隆县人民法院（2016）冀0822民初2121号民事判决；二、被上诉人承德新嘉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人姜跃春因双方合作开发商品楼应得分成款4981368.00元。一审案件受理费51660.00元，二审案件受理费28360.00元，均由被上诉人承德新嘉源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张认众代理审判员 裴赤博代理审判员 王立娟二〇一七年四月六日书 记 员 刘明喆 更多数据：