（2016）苏0583民初8171号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-11-11

案件名称

范远勤、施红芳与林青源房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范远勤,施红芳,林青源,中国农业银行股份有限公司昆山分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书(2016)苏0583民初8171号原告（反诉被告）：范远勤，男，1975年11月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告（反诉被告）：施红芳，女，1978年10月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈伟伟，江苏华峡律师事务所律师。（代理上述两原告）被告（反诉原告）：林青源，男，1990年6月28日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：胥加强，江苏超耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秀建，系被告父亲。第三人：中国农业银行股份有限公司昆山分行，统一社会信用代码91320583838132488K，住所地江苏省昆山市前进中路246号。负责人：孙国强，该银行行长。委托诉讼代理人：杨建刚，该银行工作人员。原告范远勤、施红芳与被告林青源、第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称农业银行昆山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由代理审判员尹丛丛独任审判，被告于答辩期内对管辖权提出异议，本院作出（2016）苏0583民初8171号民事裁定书，本案于2016年7月20日、2016年7月27日分别开庭进行了审理，后被告提出反诉经本院予以准许，本院于2016年8月19日第三次公开开庭进行了审理，后因案件审理需要转为合议庭，于2016年9月30日第四次公开开庭进行审理，被告再次提出鉴定申请经本院予以准许，本院于2017年3月22日第五次公开开庭进行了审理。原告范远勤、施红芳（到庭参加第五次庭审）及两原告委托诉讼代理人沈伟伟、被告委托诉讼代理人胥加强、林秀健（到庭参加后四次庭审）、第三人委托诉讼代理人杨建刚（到庭参加第五次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告范远勤、施红芳向本院提出诉讼请求及反诉辩称：1、请求判令被告履行房屋买卖合同，接受购房款并协助办理昆山市xx镇xx路xxx号xx花园x号楼xxx室房屋产权变更登记手续；2、请求判令原告代被告支付上述房屋在银行剩余贷款费用，包括但不限于贷款本金、利息、手续费等，以原告支付房贷银行的实际金额为准从应支付被告的剩余房款中扣除；3、本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中原告第一项诉讼请求增加在过户后一周内将涉案房屋交付原告并结清该房屋的物业、水电，并迁出该房屋上的户口。事实和理由：2016年5月9日，原、被告签订昆山市房屋买卖合同，被告将昆山市xx镇xx路xxx号xx花园x号楼xxx室房屋产出卖给原告，合同中约定房屋总价为218万，签订合同后原告先后支付被告153万元，原告在超额支付完首付后，被告拒绝办理还贷事宜，双方多次协商未果，故原告具状起诉。反诉原告林青源向本院提出反诉请求及本诉辩称：1、请求撤销《昆山市房屋买卖合同》；2、案件受理费由被反诉人承担；3、律师费1万元由被反诉人承担。事实和理由：被告父亲在被告不知情的情况下将涉案房屋出售，由于被告父亲缺乏经验，对合同的内容存在重大误解，误以为净到手房款为218万，银行贷款99万由原告归还。当时该小区房屋每平方米1万左右，被告装修花费120万，故房屋总价在320万左右。被告本人从重庆回来第二年天去银行办理还款手续才知道对合同的内容存在重大误解，立即向被告反诉人提出撤销合同并于5月17日退还原告80万元。按照民法通则的规定，属于重大误解、显示公平的情形，依法可以撤销合同。第三人农业银行昆山分行述称：《昆山市商品房购销合同》为被告与房产商所签订，《个人购房担保借款合同》的借款人为被告，抵押权人为第三人，抵押人为被告，在我行贷款本息尚未得到全部优先清偿的情况下，我行房屋抵押权应依法受到保护。因此，在我行贷款未得到全部清偿前无权申请强制过户，第三人的抵押权仍合法有效。本案经审理查明：两原告为夫妻关系，林秀健为被告父亲。2016年5月9日，范远勤（乙方、本诉原告、反诉被告，以下简称原告）与抬头出售方为林青源（甲方、本诉被告、反诉原告，以下简称被告）、代理方为林秀健的签订《昆山市房屋买卖合同》一份，约定被告将昆山市xx镇xx路xxx号xx花园x号楼xxx室房屋产房屋（建筑面积199.73平方米）出售给原告。合同约定房屋的成交总价格为218万，签订合同当日乙方支付10万元作为购房定金，2016年5月31日前乙方将首付款119万元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，剩余99万元乙方以银行贷款方式支付甲方，2016年6月10日前办理过户手续。关于房屋的附属设施和装潢，双方明确包含维修基金，并将包含的家具家电清单附后。补充条款约定：1.该房屋内若有户口，则必须在过户之前迁出；2.甲方收到首付款应留5万元暂放中介方作为尾款，待交房给乙方并结清该房屋内的水、电、燃气、物业费后退还给甲方；3.过户当天结清中介方的所有费用；4.具体付款方式以甲方与乙方口头协商为准；5.过完户后一个星期内交房。范远勤在合同尾部签字捺印，林秀健代被告签字并捺印。原告于签订合同当日向被告支付购房定金10万元，于2016年5月12日向被告支付首付款80万元，上述收据上均由林秀健签字。2016年5月16日，原被告双方及中介前往银行，在银行再次向被告支付购房首付款60万元和尾款3万元（该3万元暂存于中介处），并由被告本人在收据上签字确认，后双方就该房屋剩余银行贷款由谁偿还产生争议，被告于2016年5月17日通过银行转账返还原告购房款80万元。现原告诉至本院，要求继续履行合同。另查明：昆山市xx镇xx路xxx号xx花园x号楼xxx室房屋产登记为被告单独所有，该房屋在第三人处有抵押贷款。中介公司员工王某和姜某分别出庭作证，王某陈述：签订合同时和双方确认过房屋剩余贷款如何处理，当时出卖人说手上没有那么多钱还贷，等拿到购买人的房款再去还贷，当时被告到中介处挂的价格是净到手225万，签订合同时电话和产权人确认过，产权人也有将身份证拍照发给中介，产权人对房屋买卖的总价是知晓的。涉案房屋所在小区五月份时的市场价为9500元-10000元左右每平方米。姜某陈述：原被告之间的房屋买卖是我经手的，被告一开始挂的是225万，后来成交价为218万，被告在和我沟通中没有说是扣除银行贷款后的净到手价。我们在签订合同时都要问房屋有无贷款、有多少、能否自己处理掉等问题，当时林先生（被告父亲）说有65万左右银行贷款，等首付款到了自己去还。还贷当天原告给被告60万元，给中介3万元，当时我和被告本人去二楼还贷款，当时查了下剩余贷款还有90多万，被告打电话给其父亲说卡里钱不够，后来就说他们卖房的金额不包含贷款。被告陈述因生意失败急需用钱所以才出卖房屋，但是因被告父亲文化程度低且系第一次卖房，对合同内容产生重大误解，直至2016年5月16日前往银行归还贷款时才发现误解的存在。再查明：案件审理过程中，被告就其房屋所涉装潢申请造价鉴定，东方华星工程造价咨询有限公司于2017年3月2日出具《工程造价咨询报告书》，涉案房屋所有装潢造价742006元。另，被告提供《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2011024860）、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及还贷明细，证明其在该房屋上的总支付费用情况。上述事实，有昆山市房屋买卖合同、付款收据、昆山市商品房购销合同、借款合同、还贷明细、工程造价咨询报告书及本院庭审笔录、调查笔录予以证实，本院予以认定。本院认为：当事人的合法权益依法受到保护，范远勤与林青源签订的《昆山市房屋买卖合同》虽为被告父亲代签，但中介的陈述及收据显示被告对此知晓且同意，故该合同成立并生效。本案的争议焦点是被告主张的重大误解和显示公平是否成立，被告是否可以据此撤销双方签订的房屋买卖合同。首先，从双方签订的合同文本看，其中明确载明案房屋的成交总价格为218万元，并对每期房款的付款金额、付款方式进行了约定，原、被告作为完全民事行为能力人，在合同的言语表达不存在歧义的情况下，应当对合同内容有唯一且正确的理解，文化程度低、第一次卖房并不必然导致被告对合同内容的重大误解。其次，从房屋买卖合同的交易习惯看，合同约定的房屋总价即为买方应当支付给卖方的所有房款，房屋上剩余银行贷款的还款义务人系出卖人，出卖人对涉案房屋抵押贷款的情况最清楚，在合同对尚余银行贷款的金额和偿还义务人无明确约定的情况下，要求由买受人偿还并不符合常理和交易习惯。再次，从交易价格看，涉案房屋面积为199.73平方米，成交价218万元，单价与该房屋所在小区2016年5月份的房屋成交价格基本吻合，根据交易习惯，二手房交易中房屋价格均系包含装潢在内的价格，装潢无需单独计算，被告关于该小区房屋每平1万元左右，再加其花去装修费用120万元，并以此主张其真实意思表示为售价300余万元的主张，本院不予采信。同时，被告陈述其系因生意失败急需资金所以卖房，在该情形下，被告为达到快速成交、尽早收取房款的目的，所报售价稍低于市场价格也是合理的。综上，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，对双方依法具有约束力，被告以重大误解和显示公平为由要求撤销合同的主张本院不予支持。现原告已就涉案房屋申请本院采取财产保全措施，且原告自愿代被告偿还涉案房屋上的抵押贷款，故原告要求继续履行房屋买卖合同，交付房屋并协助办理房屋产权变更登记手续的主张本院予以支持。关于原告要求被告结清该房屋的物业、水电的主张，因庭审中双方并未提供相关票据，金额无法确定，且该费用仍在持续产生中，故该项交接由双方根据合同约定在交房时凭票据据实结算。关于原告要求被告迁出房屋内人员户口的诉讼请求，不属于人民法院民事案件受理范围，本院不予理涉。因涉案房屋在第三人处有抵押贷款尚未结清，现原告自愿代为支付，第三人亦无异议，本院予以确认，并据此判决原告代被告向第三人支付剩余贷款，并领取他项权证。原告至今共计向被告支付购房款73万元，原告应在结清涉案房屋抵押贷款后将剩余房款支付被告。关于被告要求原告支付律师费1万元的主张，无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、原告范远勤、施红芳于本判决生效之日起十日内代被告林青源一次性归还第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行昆山市xx镇xx路xxx号xx花园x号楼xxx室房屋产所涉剩余银行抵押贷款本息，并领取他项权证。上述银行抵押贷款本息未全部清偿前，被告林青源应履行约定还款责任。二、被告林青源于本判决生效之日起二十日内将昆山市xx镇xx路xxx号xx花园x号楼xxx室房屋产房屋交付原告范远勤、施红芳，并协助两原告办理该房屋产权变更登记手续；原告范远勤、施红芳同时将剩余房款1450000元扣除判决主文第一条所涉代付抵押贷款金额后的余额支付给被告林青源。三、驳回本诉原告范远勤、施红芳的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告林青源的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。本诉案件受理费24240元，保全措施申请费5000元，反诉案件受理费12120元，鉴定费12000元，以上共计53360元由被告林青源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　尹丛丛人民陪审员　　孙　娟人民陪审员　　俞雪莲二〇一七年四月六日书　记　员　　徐　峰关注微信公众号“”