（2017）鄂0302民初216号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-06-29

案件名称

雷尚青与十堰汇盈商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

十堰市茅箭区人民法院

所属地区

十堰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

雷尚青,十堰汇盈商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第七十六条，第二百一十二条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖北省十堰市茅箭区人民法院民事判决书(2017)鄂0302民初216号原告（反诉被告）：雷尚青，男，1972年1月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：熊菲菲，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，参与调解，代收有关法律文书。被告（反诉原告）：十堰汇盈商业管理有限公司。法定代表人：程幸吉，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟爱民，男，该公司法务人员。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：赵刚，男，该公司租售部经理。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）雷尚青与被告（反诉原告）十堰汇盈商业管理有限公司（以下简称汇盈商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷尚青及其委托诉讼代理人熊菲菲、被告（反诉原告）汇盈商业管理公司的委托诉讼代理人孟爱民、赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷尚青向本院提出诉讼请求：1、解除雷尚青与汇盈商业管理公司所签《房屋租赁合同》；2、汇盈商业管理公司返还雷尚青所交房屋租赁保证金13200元；3、汇盈商业管理公司赔偿因中途维修房屋给雷尚青造成的停业经营费用（仅租房费用部分）损失1200元；4、汇盈商业管理公司赔偿雷尚青店面装修损失60000元；5、汇盈商业管理公司支付雷尚青违约金26319.5元；6、汇盈商业管理公司向雷尚青支付因房屋产权转让未按合同16-1条约定而给雷尚青造成的投资损失50000元；7、本案诉讼费用由汇盈商业管理公司承担。事实和理由：雷尚青于2015年11月11日和汇盈商业管理公司就×街×号商铺租赁签署合同，在签合同前期，雷尚青曾多次强烈要求购买该商铺，但汇盈商业管理公司以过户费过高为由（实际是当时汇盈商业管理公司看中此房屋的升值潜力），不愿出售。后经和汇盈商业管理公司协商同意（合同16-1条），后期如果产权转让，汇盈商业管理公司优先雷尚青购买，遂签下正式《房屋租赁合同》。后雷尚青在进入店面装修时，发现房屋严重漏水，多次电话告知汇盈商业管理公司工作人员和香格里拉物业公司，两家均口头承诺维修，但实际都没兑现。直到2016年夏季进入连阴雨季后，房屋严重漏水无法正常经营，在雷尚青多次催促下，才作了一次简单的维护。并且，雷尚青拿出最大的诚意就此次维修方案提出严重质疑和反对，但汇盈商业管理公司没有采纳雷尚青所提的可行性方案。后来事实也证明，这次的维修实际没有起到任何效果，至今仍然严重漏水。这次所谓的维修，长达十多天。为配合维修，致使雷尚青店面不能正常经营。整个夏季，一旦遇连阴雨就会漏水，墙面严重渗水，房屋连接处所做的木夹板、石膏板严重起弓变形开裂，墙纸剥落，地板被泡水后起弓变形，而且漏水期间靠墙的半边屋子更是不能正常存放物品，漏水导致上万元商品发霉报废。综上所述，因汇盈商业管理公司严重违约，不履行合同条款，造成雷尚青无法正常经营和错失一次购置房产的商机。请求支持雷尚青的诉讼请求。被告（反诉原告）汇盈商业管理公司辩称：雷尚青于2017年1月16日退租，属于单方解除合同退租。雷尚青陈述的退租理由不存在也不成立。即使承租房屋存在局部轻微的房屋渗水，汇盈商业管理公司已经安排做过检查和维修，不构成我国合同法第94条规定的解除合同条件，不构成根本违约，不至于导致合同履行不能，也不是雷尚青解除合同退租的理由。雷尚青退租是因为国家大的经济状况不好、景气度底，雷尚青选择经营项目失误（工艺品经营）导致生意差不能维系各项费用，事实上，雷尚青自2016年下半年就在门上张贴转让公告。雷尚青多次陈述“2016年夏季房屋漏水致使不能经营”，为什么雷尚青当时不退租，相反雨季过完了，春节前的旺季做完了才退租？充分说明雷尚青想规避春节假期和春季的淡季，违背民事上的诚实信用原则。综上，汇盈商业管理公司认为，雷尚青提出的解除合同理由不存在也不成立，其退租行为，违反了诚实信用原则，属于违约行为，汇盈商业管理公司将提出反诉，要求雷尚青支付未付房租并支付单方解除合同违约金。被告（反诉原告）汇盈商业管理公司向本院提出反诉请求：1、判令雷尚青支付汇盈商业管理公司租金7264元，并自2017年1月16日开始按日0.1%支付延期支付租金违约金，直至全部支付完毕为止；2、判令雷尚青支付汇盈商业管理公司单方解除合同违约金28425元；3、上述两项在雷尚青向汇盈商业管理公司支付的保证金中抵扣，不足部分要求雷尚青立即支付；4、本案诉讼费由雷尚青承担。事实和理由：2015年11月11日，汇盈商业管理公司与雷尚青签订《房屋租赁合同》，约定汇盈商业管理公司将其代理出租的位于×市×区×路×号×街26号面积48.74平方米商铺出租给雷尚青，租期三年（自2015年12月1日至2018年11月30日止），第一年租金52639元，第二年租金56850元。合同还约定若雷尚青未按时足额支付租金，每逾期一日，按未付金额的0.1%向汇盈商业管理公司支付违约金；因一方违约导致合同无法履行，违约方须向守约方支付6个月租金；若雷尚青有欠租或需要向汇盈商业管理公司支付违约金，用保证金冲抵。雷尚青在支付第一年52639元租金及13200元保证金后，开始经营，期间因自身和市场环境原因不能继续经营，多次对外转租不能后，找各种理由向汇盈商业管理公司退租，均遭汇盈商业管理公司拒绝。2016年11月30日，第二年租期开始，汇盈商业管理公司多次以各种方式要求雷尚青按合同支付第二年租金，但雷尚青以各种理由推脱，期间又多次向汇盈商业管理公司发函，要求退租，但又不实际办理退租手续。综上，汇盈商业管理公司认为，雷尚青因其他原因不能继续履行合同，以各种借口退铺，违反了诚实信用原则，也违反了合同的约定，汇盈商业管理公司为维护本单位合法权益，特提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）雷尚青争对被告（反诉原告）汇盈商业管理公司向本院提出的反诉辩称：汇盈商业管理公司称雷尚青因经营不善退租的理由不成立，退租时间不是汇盈商业管理公司所说的时间，退租主要理由是汇盈商业管理公司不履行义务。经审理查明：2015年11月11日,原告（反诉被告）雷尚青与十堰汇盈贸易有限公司（以下简称汇盈贸易公司）签订《房屋租赁合同》，约定雷尚青租赁×区×街办×路×号×幢×号（×街×号）商业用房，租赁期限自2015年12月1日起至2018年11月30日止，租金为90元／平方米／月，自2016年12月1日开始，每年租金逐年递增8%，自2015年12月1日至2016年11月30日期间涉案房屋租金为52639元，自2016年12月1日至2017年11月30日期间涉案房屋租金为56850元，自2017年12月1日至2018年11月30日期间涉案房屋租金为61398元，上述租金共计170887元。雷尚青须向汇盈贸易公司支付房屋租赁保证金13200元。汇盈贸易公司应于2015年12月1日前将出租房屋交付雷尚青使用。雷尚青应爱护并合理使用所租房屋，发现有危及安全使用情况应及时向汇盈贸易公司报告，汇盈贸易公司应及时进行维修，雷尚青应予以配合。租赁期间汇盈贸易公司欲将租赁房屋产权出让的，应提前20天书面告知雷尚青出让的条件，在同等条件下雷尚青有优先购买权。雷尚青在收到汇盈贸易公司出让条件后，必须在20天内书面回复汇盈贸易公司是否愿意优先购买，不及时回复或提出与汇盈贸易公司商谈降低任何汇盈贸易公司出让条件的均视为放弃优先购买权，汇盈贸易公司即可将房屋出让与任何第三人，并将新业主（第三人）的名称、联系方式及有关基本信息书面告知雷尚青。租赁房屋产权转移后，该租赁合同继续有效。汇盈贸易公司逾期向雷尚青交付涉案房屋超过60天或以上，或交付的房屋存在严重缺陷，因修理整改致使雷尚青不能正常使用超过60天或以上的，雷尚青有权单方面解除上述合同。因汇盈贸易公司原因致使雷尚青无法正常营业超过60天的，雷尚青有权单方面解除上述合同。若雷尚青未按时足额向汇盈贸易公司支付租金，每逾期一日，按未付金额的0.1%向汇盈贸易公司支付违约金，未按时足额支付租金超过30天（含30天）及以上的，雷尚青同意汇盈贸易公司采取停电、停水处理，超过60天（含60天）及以上的，汇盈贸易公司有权单方面解除上述合同。在合同期满终止或提前解除导致合同终止后，雷尚青应在10天内将所租房屋归还汇盈贸易公司，该10天仍应按合同约定的每日租金标准支付租金，若逾期交还房屋超过该10天的，每逾期一天，按3倍的每日租金额向汇盈贸易公司支付占用费。依合同约定，单方面解除权的情况发生时，拥有单方面解除权的一方行使单方面解除权的，必须向对方发出书面的解除通知。对方在解除通知书发出后15天内无异议的，上述合同即告解除。因一方违约，使拥有单方面解除权的一方行使解除合同权导致合同终止或任一方无理解除合同以及因不可抗力外的任何原因导致合同无法继续履行而合同终止的，违约方或导致合同无法继续履行方必须向对方支付6个月租金额（按合同解除或终止前的月租金计算）的违约金。若因汇盈贸易公司违约提前解除导致合同终止的，必须按以下摊销方式计算雷尚青尚未收回装修装潢成本损失：租赁期五年以下的，其装修装潢真实成本按租赁年数减1平均摊销尚未收回的装修装潢成本损失；在汇盈贸易公司支付违约金后尚不足补偿该装修装潢损失的，汇盈贸易公司应就不足补偿部分的损失给予赔偿，而装修装潢有价值保留的部分则归汇盈贸易公司所有，无价值保留的雷尚青应予拆除，恢复约定状况。若因雷尚青违约提前解除导致合同终止的，汇盈贸易公司无须对雷尚青尚未收回的装修装潢成本承担任何赔偿责任。雷尚青将租赁房屋恢复至规定状况交还汇盈贸易公司后，若雷尚青有欠租、欠相关费用或需要向汇盈贸易公司支付违约金、赔偿金或其他费用的，保证金在冲抵租金、相关费用、违约金或赔偿金后，若有剩余的，应于交还房屋后不计息地返还给雷尚青等。2015年10月15日，雷尚青向汇盈贸易公司支付了租赁涉案房屋的保证金13200元，以及自2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金52639元。后因涉案房屋漏水维修问题，雷尚青多次与汇盈贸易公司、汇盈商业管理公司交涉，双方未能达成妥善处理意见。2016年11月29日，雷尚青通过其委托诉讼代理人向汇盈贸易公司邮寄送达了《律师函》，该《律师函》明确记载自2016年12月1日起解除雷尚青与汇盈贸易公司签订的租赁合同等，汇盈商业管理公司于2016年11月30日收到了上述《律师函》。2016年12月14日，雷尚青再次通过其委托诉讼代理人向汇盈贸易公司发出第2份《律师函》，汇盈商业管理公司于2016年12月15日收到了上述第2份《律师函》，并作出了回复。另查明，×区×街办×路×号×幢×号商业用房原属于湖北汇城置业有限公司所有。2016年8月25日，上述房产权利人变更登记为秦磊。2016年7月5日，十堰汇盈贸易有限公司名称变更为十堰汇盈商业管理有限公司。汇盈商业管理公司受湖北汇城置业有限公司委托，全权代理湖北汇城置业有限公司名下商铺的招商和租赁管理业务，对外开展商业招商和管理活动。本院认为：原告（反诉被告）雷尚青和汇盈贸易公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。十堰汇盈贸易有限公司名称变更为十堰汇盈商业管理有限公司后，被告（反诉原告）汇盈商业管理公司享有上述《房屋租赁合同》约定的权利，并履行相应的合同义务。原告（反诉被告）雷尚青诉请解除上述《房屋租赁合同》，庭审中，被告（反诉原告）汇盈商业管理公司亦同意解除上述《房屋租赁合同》，本院不持异议。原告（反诉被告）雷尚青未能够提供充分的证据证明由于汇盈贸易公司、汇盈商业管理公司违反《房屋租赁合同》的约定，从而使雷尚青行使对合同的单方面解除权的情形发生，故其诉请汇盈商业管理公司支付其违约金26319.5元，本院不予支持。原告（反诉被告）雷尚青诉请汇盈商业管理公司赔偿其停业经营费用（仅租房费用部分）1200元，店面装修损失60000元，以及投资损失50000元，缺乏依据，本院不予支持。被告（反诉原告）汇盈商业管理公司称雷尚青于2017年1月16日退还承租房屋，对此雷尚青予以否认，汇盈商业管理公司亦未能够提供充分的证据证明雷尚青违反合同约定于何时退还了承租房屋，汇盈商业管理公司的反诉请求，缺乏依据，本院亦不予支持。原告（反诉被告）雷尚青向汇盈贸易公司支付的租赁涉案房屋的保证金13200元，应当由被告（反诉原告）汇盈商业管理公司予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十六条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）雷尚青与十堰汇盈贸易有限公司于2015年11月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）十堰汇盈商业管理有限公司返还原告（反诉被告）雷尚青房屋租赁保证金13200元；三、驳回原告（反诉被告）雷尚青的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）十堰汇盈商业管理有限公司的反诉请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3314元，减半收取计1657元，由原告（反诉被告）雷尚青负担1592元，由被告（反诉原告）汇盈商业管理公司负担65元。反诉案件受理费346元（已减半收取），由被告（反诉原告）十堰汇盈商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：×××。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。审判员　　陈双二〇一七年四月六日书记员　　张杨微信公众号“”