（2017）湘0602民初417号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-09-12

案件名称

原告湖南城陵矶兴港国际物流有限公司与被告岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司租赁合同纠纷民事判决书

法院

岳阳市岳阳楼区人民法院

所属地区

岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南城陵矶兴港国际物流有限公司,岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十五条，第二百二十七条，第二百三十二条

全文

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民事判决书（2017）湘0602民初417号原告：湖南城陵矶兴港国际物流有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区XX。法定代表人：许最明，总经理。委托代理人：姜志宏，总经理助理。委托代理人：雷美桂，湖南昌言律师事务所律师。被告：岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司，住所地岳阳市南湖新区XX。法定代表人：马满宙，总经理。委托代理人：卢四海，湖南民望律师事务所律师。委托代理人：罗洪滔，湖南民望律师事务所律师。原告湖南城陵矶兴港国际物流有限公司（以下简称兴港国际物流有限公司）与被告岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司（以下简称南湖驾校）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜志宏、雷美桂，被告委托代理人罗洪滔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴港国际物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁场地返还给原告；2、判令被告支付所欠租金313215元，场地占用费370582，截止2016年12月31日的违约金29745.16元。后在庭审中变更诉讼请求，要求场地占用费支付至场地实际交还之日。事实与理由：原、被告签订的租赁合同于2014年9月30日到期。2014年10月17日，原、被告以会议形式洽谈原租赁场地的租赁事宜。最终达成协议内容为：被告续租合同自2014年10月1日至2015年9月30日，租赁面积为28.58亩，租金为1.62元/平方米。由于承租的土地被置换，原告需予以收回。原告于2015年8月17日向被告送达解除合同通知书，决定2015年9月19日解除与被告的租赁合同关系。被告签收后，并未归还租赁物。2015年11月6日，原告又向被告送达撤场催告函，要求该公司在签收后30日内搬走，但被告以各种理由拒绝交还，也不结清2015年水电费。特诉至人民法院。被告南湖驾校辩称：1、原告解除合同的理由不能成立，解除合同通知书当属无效，被告没有返还租赁场地的义务。原租赁合同于2014年9月30日到期，但双方在租赁期满后又将租赁期限延长至2016年9月30日。原告送达解除合同通知书的时间为2015年8月17日，此时租赁合同尚未到期，继续有效。原告以此解除合同，其理由不能成立。2、原告于2016年8月1日向被告送达《南湖驾校按原合同租金价格标准和新测占用面积计算应交占用费》表格，以催讨租金。该表格显示其催讨的租金计算到了2016年9月30日。2016年9月30日还未到，因此，本案的事实是：双方已就续签达成合意，租赁期限已延长至2016年9月30日。3、原租赁合同约定的租金为：每亩收取租金4260元/年，上调比例为每年3%。2016年8月1日，原告向被告送达的表格上显示至2016年9月30日前，被告应交租金为118639.98元。4、被告没有恶意拖欠租金的行为。2015年9月30日以前的租金都已付清，还多交了2万元。2016年被告要求交纳10万元租金，但原告以租金价格应当调整为由，不接受被告交纳的租金。被告的行为不构成违约，不应当承担违约金。请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2011年8月16日，岳阳洪源物流有限责任公司与南湖驾校签订了一份租赁协议，约定岳阳洪源物流有限责任公司将办公楼南边的闲置土地和保税仓东边的闲置土地共计60亩、行政办公楼第三层、第四层和办公家具一批租赁给南湖驾校。租赁期限为三年，自2011年10月1日至2014年9月30日。闲置土地租金标准为每亩4260元/年，办公楼每层租金标准为20000元/年，年租金总计295600元。租金上调比例为每年3%，实行季度支付。南湖驾校承租时应交纳押金5万元，合同到期退租时，经确认租赁标的物未受损坏后，押金返还。租赁期间，南湖驾校需每年缴纳卫生费2000元。未经岳阳洪源物流有限责任公司同意，南湖驾校不得对租赁标的物进行改善或增设他物。南湖驾校拟对租赁标的物进行改善或增设他物时，应书面上报岳阳洪源物流有限责任公司，经审核后方可施工。租赁期满时，由南湖驾校负责恢复租赁标的物至租赁前状态（硬化路面、绿化除外），相关费用由南湖驾校负责。合同第十条约定了岳阳洪源物流有限责任公司单方解除协议的五种情形和租赁期间岳阳洪源物流有限责任公司需终止协议的三种情形。其中单方解除协议的五种情形含有：南湖驾校逾期30个工作日未支付租金；终止协议的三种情形含有：1、岳阳洪源物流有限责任公司决定出售租赁标的物所有权或产权的，或决定出售的物权包含租赁标的物全部或部分的；2、岳阳洪源物流有限责任公司股东决定转让部分或全部股权的；3、国家对厂区所占用土地进行政策性征收或回购或其他情形需要回收土地的。此三种情形出现时，南湖驾校在地面上投资建设的附属物及其它设施如果获赔偿，所获赔偿金额的80%归南湖驾校所有，20%归岳阳洪源物流有限责任公司所有。违约责任约定：南湖驾校未按照约定缴纳租金，按日支付迟延租金总额1%的滞纳金；合同第十条约定情形出现时，若南湖驾校未能按时搬出厂区，押金予以没收。合同签订后，南湖驾校交齐了5万元押金。2013年9月，湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司收购了岳阳洪源物流有限责任公司100%的股权，登记注册为湖南城陵矶兴港国际物流有限公司。2014年9月30日，租赁合同到期后，原告要求按照1.62元/平方米的标准交纳租金，被告不同意，双方没有签订新的合同。2014年10月17日，原、被告就是否续签租赁合同进行了第一次协商。会议记录中，双方就三个问题达成了一致意见：1、南湖驾校续签租赁合同；2、续签时间为2014年10月1日至2015年9月30日；3、租赁面积：经双方测量确认为28.58亩。就租赁价格及遇征收时是否补偿，双方没有达成一致意见，也没有签订新的租赁合同。2015年8月17日，原告兴港国际物流有限公司书面通知被告南湖驾校于2015年9月19日解除不定期租赁合同，并要求在接到通知后撤出租赁场地；2015年11月6日，原告再次书面要求被告在收到通知后30天内搬离租赁场地，至原告起诉之日，被告仍未搬离。另查明，2014年9月30日之前的租金，南湖驾校已经全部结清；2014年9月30日以后，南湖驾校实际租赁面积为28.58亩，南湖驾校于2014年12月8日交纳了55432元租金；于2015年2月9日交纳了100000元租金。本院认为，岳阳洪源物流有限责任公司与被告南湖驾校于2011年8月16日签订的场地租赁合同合法有效。2013年9月，原告兴港国际物流有限公司接受岳阳洪源物流有限责任公司的资产后，原租赁合同继续有效，并于2014年9月30日到期。虽然原、被告就续签一事进行了协商，并对续签时间、租赁面积进行了确认，但因租金未确定，未再重新签订书面合同，2014年9月30日之后，原、被告成立的是不定期租赁合同关系。根据法律相关规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。现原告书面通知被告租赁合同于2015年9月19日解除，故原、被告之间的不定期租赁合同已于2015年9月19日解除，原告要求被告返还租赁场地的诉求，于法有据，本院予以支持。关于租金及占用费的问题，原、被告双方没有签订新的租赁合同，也没有就新收取的租金标准达成一致意见，被告在不定期租赁期间仍应参照原合同约定的每亩4260元/年（自2012年10月1日起，逐年递增3%）的标准向原告支付租金及合同解除后的占用费。2014年9月30日之前的租金，南湖驾校已交清；2014年10月1日起的年租金为133040元；2015年10月1日起的年占用费为137032元；2016年10月1日起的年占用费为141143元；另每年承担2000元卫生费。因此，南湖驾校自2014年10月1日至2015年9月19日合同解除，应当交纳的租金为133040元，卫生费为2000元，南湖驾校实际交纳了155432元，多交纳的20392元应当抵扣后续费用。2015年10月1日起至2016年9月30日，南湖驾校应当交纳的占用费为137032元，卫生费为2000元，抵扣20392元，尚欠占用费118640元。2016年10月1日起的占用费参照原合同约定继续计算至场地实地交付之日。2016年10月1日前的卫生费，南湖驾校在答辩中自愿承担；2016年10月1日起的卫生费，因原告诉求中没有主张，本案不作处理。另南湖驾校向原告交纳了5万元押金，因原告已主张违约金，该5万元押金应予抵扣南湖驾校所欠金额。关于违约金，原告提出被告逾期支付租金及占用费的违约金按照银行同期贷款年利率4.35%计算至2016年12月31日，应为3731元（南湖驾校2015年12月1日之前不欠租金及占用费，2015年12月1日之后，按11419元/月逐月计算）。综上，原告的诉求部分符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、由被告岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司将全部租赁场地返还给原告湖南城陵矶兴港国际物流有限公司。二、由被告岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司向原告湖南城陵矶兴港国际物流有限公司支付相应的场地占用费（其中2016年9月30日之前的场地占用费为118640元；2016年10月1日至2017年9月30日的场地占用费计算标准为141143元/年；此后每年的场地占用费标准逐年递增3%，计算至场地实际交付之日）。被告岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司交纳的5万元押金应予抵扣。三、由被告岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司向原告湖南城陵矶兴港国际物流有限公司支付违约金3731元。上述一、二、三项限在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。四、驳回原告湖南城陵矶兴港国际物流有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费10935元，由原告湖南城陵矶兴港国际物流有限公司承担5489元，由被告岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司承担5446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审　判　长　　许　东人民陪审员　　袁建中人民陪审员　　李新武二〇一七年四月六日书　记　员　　何　云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关注公众号“”