（2017）苏05民终761号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-05-08

案件名称

周存志、王保珠与翁贵文、翁友明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

翁贵文,翁友明,周存志,王保珠,昆山易福房产咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终761号上诉人（原审被告）：翁贵文。上诉人（原审被告）：翁友明。被上诉人（原审原告）：周存志。被上诉人（原审原告）:王保珠。第三人：昆山易福房产咨询有限公司。上诉人翁贵文、上诉人翁友明因与被上诉人周存志、王保珠、原审第三人昆山易福房产咨询有限公司（以下简称易福房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院作出（2016）苏0583民初13673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁贵文、翁友明上诉请求：撤销原审判决第二项或发回重审，一、二审诉讼费由周存志、王保珠负担。事实和理由：一、一审认定合同效力有误。涉案房屋系翁贵文单独所有，翁友明未取得翁贵文授权与周存志、王保珠签订房屋买卖合同，未经翁贵文追认，该合同无效。翁贵文一审中并未在翁友明委托张长富作为诉讼代理人的授权委托书上签字，张长富一审中认可合同内容的行为对翁贵文不发生效力，不能据此认定翁贵文追认合同有效。二、一审认定翁贵文、翁友明违约有误。翁友明未经翁贵文授权，其与周存志亲属沟通均不能代表翁贵文，不能以此认定翁贵文有违约意思。从通话录音来看，周存志一方未按双方协商的支付首付款时间付款，违约在先。三、合同约定违约金过高。合同约定买方违约，则卖方可没收定金，但如卖方违约，则买方有权要求相当于2倍定金数额的违约金，上述违约责任不对等，且周存志一方也未证明其因违约带来的实际损失，故合同约定违约金应酌情调整。周存志、王保珠辩称，一、合同有效。合同订立过程中，翁友明明确告知其与翁贵文是父子关系，且向周存志及易福房产公司出示翁贵文的授权委托书。一审中，翁友明、翁贵文共同委托诉讼代理人张长富到庭，也认可翁友明的代理行为及合同效力。二、翁贵文、翁友明违约，应按约支付违约金。翁友明在合同约定的首付款履行期限届满前明确拒绝履行合同，应承担违约责任。违约金条款是双方真实意思表示，虽买方、卖方违约责任不一致，但该条款系易福房产公司提供的格式条款，为保证交易顺利完成，符合房价上涨的行情。易福房产公司述称，居间协议有效，其认可一审判决，上诉是翁贵文、翁友明的权利。周存志、王保珠向一审法院起诉请求：1.解除周存志、王保珠与翁贵文、翁友明签订的《房地产买卖居间协议》；2.翁贵文、翁友明归还购房定金5万元；3.翁贵文、翁友明按照约定支付违约金10万元；4.本案诉讼费由翁贵文、翁友明承担。一审法院认定事实：周存志、王保珠为夫妻关系，翁友明、翁贵文为父子关系。周存志作为乙方，翁友明（代翁贵文）作为甲方于2016年6月19日签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋的总价款为930000元，合同第三条第三款约定的支付方式为：A.甲乙双方在签署本协议后7日内，乙方应向甲方补足定金至人民币伍万元整。该定金收取的方式为：定金由甲方向乙方签收后直接收取。B.在甲乙双方签订本协议30日，乙方向甲方支付首付款为人民币肆拾陆万元整（内含已付定金人民币伍万元整）。首付款收取的方式为：甲方向乙方书面签收后直接收取。且在第三条中明确注明“2016年6月19号至2016年7月20号付款四十万首付其余尾款2016年8月10号付清过户”；该协议第六条约定，如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣）。并同意向丙方（本案第三人）支付居间费用为总房款的2%；第七条约定，如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金总额的2倍）。并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。合同中虽由翁友明签名，但一审庭审中翁友明、翁贵文对该合同均认可，对定金的收取也认可。合同虽由周存志一人签名，但涉案房屋系周存志、王保珠共同购买，且部分定金由王保珠进行转账，翁贵文、翁友明对此不持异议。一审庭审中，各方一致认可周存志依约向翁友明支付了定金5万元。一审另查明，一审庭审中，周存志提供录音材料一份，2016年7月8日，唐玉光（周存志女婿）致电翁友明，翁友明明确表示涉案房屋不出售。一审庭审中翁友明、翁贵文认可该录音真实性，且明确表示双方曾通过易福房产公司以及直接联系的方式口头变更首付款支付时间为2016年6月30日前。后周存志未能于2016年6月30日前支付首付款，翁友明于2016年7月2日明确告知周存志及易福房产公司涉案房屋不出售。关于首付款支付时间的变更问题，翁友明陈述，系周存志要求延期支付尾款故其提出尽早支付首付款，易福房产公司及周存志明确2016年6月30日前支付首付款。易福房产公司庭审中陈述，“当时翁友明告知我想提前收取首付款用以还贷，我联系了周存志，周存志说两天时间太短，说10天左右，凑够40万元给房东。”“2016年7月2日那天房东发微信告诉我，10天已经过去首付款为何未到，然后我联系周存志，周存志让再给他2天时间，房东不同意，说口头上已经超过期限了，属于周存志违约，房子不出售了。”“在2016年7月4日周存志凑齐首付款，要求打入房东账户，我联系房东，房东说房子不卖了。”上述事实有房地产买卖居间协议、银行转账汇款凭证、户籍登记证明、文字录音记录及庭审中当事人的陈述等证据予以证明。一审法院认为，周存志与翁贵文、翁友明签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同，双方应根据合同的约定履行相应的义务。翁贵文、翁友明未能举证证明双方就首付款支付时间的变更达成一致意见，且双方口头约定首付款支付时间的变更仅是双方关于提前支付首付款的协商过程，周存志并未明确以书面或口头形式同意变更。翁贵文、翁友明在约定的首付款支付时间2016年7月20日前通知周存志解除合同，系翁贵文、翁友明违约，因此，周存志、王保珠有权依据合同约定要求翁贵文、翁友明返还定金并支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、翁贵文、翁友明于判决生效后十日内返还周存志、王保珠购房定金50000元；二、翁贵文、翁友明于判决生效后十日内支付周存志、王保珠违约金100000元。案件受理费3300元，减半收取1650元，由翁贵文、翁友明负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审查明，涉案房屋所有权于2013年5月29日登记在翁贵文名下，为翁贵文单独所有。二审另查明，翁友明、翁贵文于2016年10月5日向一审法院提交授权委托书一份、翁贵文及翁友明身份证复印件、户口簿复印件各一份，上述授权委托书载明，翁贵文、翁友明委托上海市普陀区曹杨法律服务所法律工作者张长富作为诉讼代理人，代理本案的权限为特别授权（代为诉讼、代为调查、代为取证、代为法律服务。代为承认、代为变更诉讼请求、代为调解、代为签收法律文书。代为上诉、代为申诉、代为申请执行），委托人处有翁友明、翁贵文签字。2016年10月27日，张长富确认一、二审等程序送达地址为上海市桂巷陆63号202室。翁友明亦确认送达地址为福建省连江县凤城镇八一六西路1号B座407。同日，翁友明、张长富参与一审开庭，张长富作为翁友明、翁贵文的共同委托诉讼代理人发表意见，翁友明、张长富在庭审笔录上签字。2016年11月21日，一审法院向翁贵文、翁友明邮寄民事判决书、上诉须知，邮寄地址为张长富确认的送达地址。上述民事判决书于2016年11月26日送达，翁友明于2016年12月9日向一审法院提交上诉状，翁贵文于2016年12月10日向一审法院提交上诉状。2016年12月9日，翁贵文、翁友明均委托江苏恒则律师事务所律师房修楼作为其二审程序的共同委托诉讼代理人。一审庭审中，周存志、王保珠的委托诉讼代理人、翁贵文、翁友明的委托诉讼代理人一致确认，双方对涉案合同真实性不持异议，对翁友明收取周存志及王保珠支付的定金不持异议，双方就首付款变更时间未签订书面的补充协议。二审庭审中，对于双方就首付款履行期限变更是否达成一致，翁友明认为双方口头协商一致变更为2016年6月30日，周存志认为双方未协商一致。易福房产公司陈述，易福房产公司第一次电话联系周存志时周存志表示10天左右，第二次即2016年6月20日电话联系周存志，周存志明确表示10天内支付，后易福房产公司告知翁友明10天内支付。二审庭审中，周存志、王保珠撤回一审中要求解除涉案合同的诉讼请求，翁贵文、翁友明对上述意见予以认可。本院认为，2016年6月19日，翁友明与周存志就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议抬头买受方载明“王保珠、周存志”、出售方处载明“翁友明（翁贵文）代”，周存志在协议尾部买受方处签字，签字内容为“周存志”，翁友明在协议尾部出售方处签字，签字内容为“翁友明（翁贵文）代”。合同签订后，周存志、王保珠按约向翁友明支付定金5万元。本案争议焦点一、翁友明是否有权代理翁贵文与周存志签订合同，翁贵文对翁友明上述行为是否追认。周存志认为翁友明与翁贵文是父子关系，且签订合同时翁友明提供了翁贵文授权委托手续的公证书，翁友明有权代理翁贵文签订合同，合同已生效。翁贵文、翁友明认为翁友明未经翁贵文授权与周存志签订合同，合同无效。对此本院认为，周存志主张翁友明签订合同时持有翁贵文授权委托手续的公证书，但上述主张目前并无证据证实，本院不予采信。仅凭翁贵文、翁友明之间是父子关系，不足以认定翁贵文已授权翁友明签订合同，该合同在翁贵文追认之前，对翁贵文不发生效力。至于翁贵文是否对翁友明上述行为作出追认，本院认为，翁友明、翁贵文共同委托诉讼代理人张长富于一审庭审中表示，翁友明、翁贵文对涉案合同真实性认可，翁贵文对翁友明收取周存志、王保珠的购房定金不持异议，上述代理意见应当视为翁贵文对翁友明签订合同并处理后续履行事宜作出的追认。翁贵文虽于二审中否认其在一审中委托张长富作为诉讼代理人及其代理意见，但根据一审文书送达情况来看，一审法院根据张长富确认的送达地址向翁贵文、翁友明邮寄民事判决书及上诉须知，翁贵文也据此提起上诉，现翁贵文予以否认，与事实不符，本院不予支持。据此，本院采纳张长富一审庭审意见并据此认定，翁贵文已对翁友明签订合同及收取周存志、王保珠定金的行为作出追认，翁友明上述行为对翁贵文发生效力，涉案合同合法有效，对翁贵文与周存志、王保珠均具有约束力。本案争议焦点二、涉案合同违约方是谁，责任如何承担。翁友明认为周存志未按约定时间支付首付款，违约在先，应承担违约责任。周存志认为双方就首付款履行期限的变更未协商一致，翁友明在合同约定期限届满前拒绝履行，构成违约，应承担违约责任。对此本院认为，虽合同约定首付款40万应于2016年7月20日前支付，但结合易福房产公司就首付款支付期限与周存志、翁友明的两次电话联系内容来看，双方通过易福房产公司已口头达成一致意见，即周存志应于2016年6月30日前向翁友明支付首付款40万。现周存志未于2016年6月30日前支付首付款40万，能否成为翁友明解除合同的合法事由。对此本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。周存志虽未于2016年6月30日支付首付款，构成迟延履行，但其并未表示不支付，而是要求翁友明宽限两天，且于2016年7月4日向易福房产公司要求将首付款汇入翁友明账户，周存志上述要求仍在合理期限之内，也未影响双方继续履行协议，翁友明以此为由拒绝履行房屋买卖合同，构成违约。周存志、王保珠同意解除合同并要求翁友明承担返还定金及支付违约金的责任，应予支持，上述责任应由被代理人翁贵文承担。一审法院认定由翁友明、翁贵文共同承担返还定金及违约责任有误，应予纠正。本案争议焦点三、合同约定的违约金是否过高。翁友明、翁贵文认为，合同约定买方、卖方违约责任不对等，且周存志未举证证明其实际损失，故违约金过高，应予调整。对此本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。翁友明、翁贵文主张违约金过高，应对违约金过分高于其违约造成周存志一方的实际损失承担举证责任，因翁友明、翁贵文未就此提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人翁友明、翁贵文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院作出（2016）苏0583民初13673号民事判决第一、二项及案件受理费负担部分。二、翁贵文于本案判决生效之日起十日内返还周存志、王保珠定金50000元。三、翁贵文于本案判决生效之日起十日内支付周存志、王保珠违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，减半收取1650元，由翁贵文负担。二审案件受理费3300元，由翁贵文、翁友明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王稚群代理审判员　　沈军芳代理审判员　　郭　锐二〇一七年四月六日书　记　员　　陈　莉来源：百度“”