（2017）川0304民初348号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-22
案件名称
原告古顺奎、周庭秀与被告四川自贡东大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
自贡市大安区人民法院
所属地区
自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
古顺奎,周庭秀,四川自贡东大置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0304民初348号原告：古顺奎，男，1970年10月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：谢军，男，48周岁，汉族。由自贡市大安区人力资源和社会保障局推荐。原告：周庭秀，女，1971年11月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：谢军，男，48周岁，汉族。由自贡市大安区人力资源和社会保障局推荐。被告：四川自贡东大置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区广华路15组85号。法定代表人：王家清，董事长。原告古顺奎、周庭秀与被告四川自贡东大置业有限公司（以下简称：自贡东大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古顺奎及其委托诉讼代理人谢军、原告周庭秀的委托诉讼代理人谢军到庭参加诉讼，被告自贡东大公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告古顺奎、周庭秀向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2014年11月9日签订的合同编号为（2014）1100301《商品房买卖合同》已于2016年11月26日解除；2、判令被告返还原告购房款215185元及自2016年11月26日的次日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令被告支付原告按已付购房款10%计算的违约金21518.50元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月9日，原、被告签订了合同编号为（2014）1100301《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于大安区北环路88号东大.川南家居城8栋商3-059号商品房。该合同第十一条第一款约定，被告应在2015年12月31日前向原告交付符合该条第二款约定的交付条件的上述商品房。2015年12月27日、2016年11月25日，被告短信通知原告办理相关交房手续。原告按期并携带相关资料到被告售楼中心后，被告未能出示相关房屋验收文件，导致交房未果。根据合同约定，原告遂于2016年11月26日向被告工作人员张经理送达了《解除商品房买卖合同通知书》，行使解除权，解除了《商品房买卖合同》，并按约定主张如下权利：自接到本通知之日起被告应当在30日内向原告退还全部已付购房款215185元，向原告支付全部已付购房款的10%的违约金，逾期则按中国人民民银行同期贷款利率支付利息至实际退款之日止。但截至今日，被告未履行义务。被告自贡东大公司未提出答辩意见。当事人围绕诉辩依法提交了下列证据：原告古顺奎、周庭秀向本院举示的证据有：1、合同编号为（2014）1100301《商品房买卖合同》（复印件）一份。拟证明：双方于2014年11月9日签订《商品房买卖合同》的事实；2、被告出具的《收据》（复印件）一张。拟证明：二原告已于2014年11月9日向被告履行支付购房款215185元的义务的事实；3、《解除商品房买卖合同通知书》及其《回执单》（复印件）各一份、送达现场照片（复印件）三张。拟证明：二原告已于2016年11月26日向被告公司书面送达了解除商品房买卖合同通知，行使解除权的事实；4、二原告身份证复印件各一份、《结婚证》（复印件）一份。拟证明：二原告的身份情况及二原告系夫妻关系。被告自贡东大公司未向本院举示证据。经审理查明，原告古顺奎与原告周庭秀系夫妻关系。被告以出让方式取得了位于自贡市大安区北环路88号、国有土地使用证号为自国用（2014）第042862号商服用地的地块，经批准在该地块上建设暂定名为“东大·川南家居城”的商品房，取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及证号为（2014）房预售证第095号的商品房预售许可证等手续，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年4月28日、竣工日期为2015年4月29日。2014年11月9日，二原告与被告签订了合同编号为（2014）1100301的《商品房买卖合同》（合同备案号为2014109000015X）一份，约定二原告作为买受人（即乙方）向被告作为出卖人（即甲方）购买位于自贡市大安区北环路88号“东大·川南家居城”、暂定编号为8幢第3层商3-059号、建筑面积44.99平方米（套内面积36.23平方米、公摊面积8.76平方米）的商业服务房屋一套，还约定了：“第五条计价方式与价款：……按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币5939.41元，总价款人民币贰拾壹万伍仟壹佰捌拾伍元整。……第六条付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式付款。......第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。……第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（……），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（……），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，……第十五条交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或为满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……附件五：付款方式及期限的约定，买受人选择一次性付款方式向出卖人支付房款：于2014年11月9日前，支付房价款计人民币贰拾壹万伍仟壹佰捌拾伍元整。…..附件八：其他（《商品房买卖合同》补充协议）……第二条对合同第十四条补充约定如下：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。……第三条对合同第十五条补充约定如下：……2、买受人接收房屋时，应对合同项下商品房的设施、设备和外观质量进行验收，与出卖人委托的物业管理公司签署房屋验收交接单，双方视为出卖人已完成交付义务。……第十条买受人依据合同和本协议约定要求解除合同的，应当向出卖人发出书面的解除合同通知书。双方无论何种原因解除合同或终止合同的，均应配合对方在合同解除或终止后的7日内到房产管理部门办理所购商品房的注销备案登记手续。……第十二条出卖人依合同第十条第1款第（2）项或第十三条第1款第（2）项退还买受人已付款时，均不计利息。”等主要内容。前述合同签订当日，二原告向被告支付了约定的房屋全价款共计215185元，被告向二原告出具了加盖有其财务专用章的《收据》一张。2015年12月，被告通知二原告交房，二原告按照告知要求前往被告售楼中心准备接收所购商品房。但由于被告未能出示合同约定的商品房的相关文件及技术报告等资料，二原告即拒绝接收所购房屋。2016年11月25日，被告再次通知二原告交房；次日即11月26日，二原告前往被告售楼中心，但被告仍未能向二原告出示所购房屋的规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案书等文件，二原告再次拒绝接收，并要求被告承担逾期交房的违约责任被被告拒绝。同日，二原告向被告送达了《解除商品房买卖合同通知书》，被告售楼中心的主管张某某在通知书《回执单》上签字收领。该解除通知书载明了：“四川自贡东大置业有限公司：2014年11月9日，我们与贵公司签订了……合同编号为（2014）1100301的《商品房买卖合同》…...。为此，现依据该合同第十三条‘逾期交房责任’之约定，郑重通知如下：一、自贵公司接到本通知的同时，即解除我们与贵公司签订的《商品房买卖合同》[合同编号为（2014）1100301]。二、贵公司应当自借到本通知之日起30日内向我们退还全部已付购房款215185.00元，并向我们支付全部已付购房款的10%的违约金。逾期则按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际退款之日止。……”等主要内容。因本案系缺席审理，故不适用调解。本院认为，二原告作为买受人，与被告作为出卖人所签订的合同编号为（2014）1100301的《商品房买卖合同》（注：含附件），均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定全面履行各自的义务，并据此享有法定及约定的合同权益。商品房买卖双方签订预售合同，可以在合同中约定一方违约时，另一方享有解除权以及该解除权行使的程序、方式等内容。本案中，二原告作为商品房买受人，已经按照约定向被告支付了购房全款，完全履行了自己的合同义务；被告应当按照合同约定的期限及条件，向二原告交付符合合同约定以及法定要求的商品房，此为商品房出卖人的合同主要义务。根据查明的事实，被告未能在合同约定的交房期限（即2015年12月31日前），向二原告交付合约合法的商品房，其迟延（交付）履行的行为属于违约，而二原告作为买受人有权依据合同约定及法律规定拒绝接收该商品房；2016年11月26日，即被告第二次向原告交房时，被告仍未能提供交房时合同约定的有关文件资料，且拒绝承担逾期交房的违约责任，此时起二原告作为买受人，即享有合同约定的解除权，并有权依据合同约定的程序、方式行使该解除权，解除双方所签商品房买卖合同。换言之，二原告作为买受人，在被告作为出卖人不能按照约定履行其交付所购商品房的义务且逾期已超过90日时，有权以书面通知的方式行使合同解除权，该解除通知到达对方时合同即解除。故二原告诉请确认双方于2014年11月9日所签订的合同编号为（2014）1100301的《商品房买卖合同》已于2016年11月26日解除的主张于法有据，本院予以支持。关于二原告诉请被告支付购房款10%的违约金21518.50元的问题。本院认为，本案中，买卖双方对逾期交房责任的约定，除赋予买受人“退房”的权利之外，同时明确约定了买受人选择“退房”而解除合同的，出卖人应当“按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金”。从该条款的内容以及适用条件来看，系专属于买受人依照合同约定享有“退房”，即解除（合同）权时，选择行使该权利之后产生的、出卖人应当向买受人承担的一种金钱给付责任；同时，结合合同解除后法定效果的层面来评价，该金钱给付责任名为“违约金”，实为对买受人因此所遭受损失的赔偿。简言之，该条款完全符合合同法规定的“结算和清理条款”的特征，当合同的权利义务因合同解除而终止时，合同中的结算和清理条款依然有效。故二原告诉请被告支付购房款10%的违约金21518.50元的主张于法有据，本院予以支持，但该诉请的“违约金”应为损失赔偿金。合同解除后，被告已丧失受领二原告所支付的购房全款的法律依据，依法应当返还二原告已交付的房价款，故二原告诉请被告返还购房款215185元的主张于法有据，本院予以支持;另,双方在合同中对买受人以“逾期超过90日后”为由退房（注：其实质即为解除合同）的，出卖人（被告）“应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，……“以及附件中约定的“……退还买受人已付款时，均不计利息”的明确约定（注：理同前述，该条款同为结算和清理条款），但被告在收到退房通知后既未在合理期限内向人民法院请求撤销，也未在约定期限内向原告退还房款，故二原告诉请被告支付逾期退款利息的主张于法有据，本院予以支持，但该利息应当自逾期退款次日起（即2016年12月27日）至房款返还之日止，按中国人民银行一年期贷款基准利率计算。综上所述，被告迟延履行向二原告交付所购商品房的行为已属违约；在逾期超过90日后，被告仍不能按照约定的条件向二原告履行交付义务，二原告有权按照合同约定的程序、方式行使合同赋予的解除权，解除双方签订的商品房买卖合同，并有权主张被告按照合同中的结算和清理条款承担损失赔偿、支付逾期退款利息的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告古顺奎、周庭秀与被告四川自贡东大置业有限公司之间于2014年11月9日签订的合同编号为（2014）1100301的《商品房买卖合同》已于2016年11月26日解除。二、限被告四川自贡东大置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告古顺奎、周庭秀返还购房款215185元及自2016年12月27日起至购房款返还之日止，按中国人民银行一年期贷款基准利率计算的利息。三、限被告四川自贡东大置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告古顺奎、周庭秀支付损失赔偿金21518.50元。四、驳回原告古顺奎、周庭秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2525元，由被告四川自贡东大置业有限公司全额承担。诉讼费二原告已全额预交，不再退还，由被告四川自贡东大置业有限公司于本判决书生效之日起五日内将其承担的2525元直接支付给原告古顺奎、周庭秀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内预交上诉费（收缴单位：四川省共享非税收入户，账号：10151061860824103500900003，开户行：建行自贡分行营业部）。审判员 涂珠科二〇一七年四月六日书记员 陈 梅附：本判决书所适用的法律法条及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应担按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”3、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 百度搜索“”