（2017）粤2071民初765号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-12-04
案件名称
罗彩有、梁玉葵等与孙德山等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗彩有,梁玉葵,罗家明,孙德山,胡孝荣,彭亚胜
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初765号原告：罗彩有，男，1966年12月22日出生，汉族，住广东省中山市，原告：梁玉葵，女，1968年1月15日出生，汉族，住广东省中山市，原告：罗家明，男，1992年6月4日出生，汉族，住广东省中山市，上述三原告共同委托诉讼代理人：赵剑华，广东德元律师事务所律师。被告：孙德山，男，1965年12月2日出生，汉族，住湖北省潜江市，被告：胡孝荣，男，1966年7月16日出生，汉族，住湖北省潜江市，上述二被告共同委托诉讼代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。第三人：彭亚胜，男，1965年8月6日出生，汉族，住广东省化州市，原告罗彩有、梁玉葵、罗家明与被告孙德山、胡孝荣确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依被告孙德山申请，本院依法追加彭亚胜作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告罗彩有、梁玉葵、罗家明共同委托诉讼代理人赵剑华，被告孙德山、胡孝荣及其共同委托诉讼代理人李一，第三人彭亚胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗彩有、梁玉葵、罗家明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的抵押工程款的租房协议为无效合同；2.二被告返还属于原告方所有的位于中山市××××号的房屋。事实与理由：2015年5月份，原告方由于资金缺乏，与二被告达成抵押工程款的租房协议，由原告方将自行筹建的六层半楼房框架结构交给二被告进行装修，装修后则由原告方再将房屋出租给二被告18年，二被告应付的租金抵扣装修工程款。由于该房屋报建不能获批，建成后也不能取得合法证照，因此不能出租。2015年11月份装修后，原告方因不能就此方取得合法证照，要求二被告将房屋交付给原告，由原告另行支付装修款。被告以双方已签订租房协议为由，继续占用涉案房屋，并将该房屋非法出租谋利。为维护原告的合法利益，制止二被告非法出租该房屋给原告带来的法律风险，特向法院起诉，请求依法判决。被告孙德山、胡孝荣辩称，涉案协议约定合作兴建房屋及出资方享有一定年限房屋使用权，不违反法律、行政法规禁止性规定，不属合同无效的范围。协议并非原告所诉称的单纯的房屋租赁协议，其内容本质是一份房屋合作兴建合同，所谓的租房条款是被告履行出资义务后享有的权利，该房屋是否有合法证照不能成为否认被告出资义务及享有权利的理由或借口。如原告主张合同无效，原告作为房屋业主及约定的报建义务方，因无合法证照而导致合同无效的责任应由原告承担，原告应退赔被告直接投入及经营利润损失。第三人彭亚胜述称，合同是原被告签订的，应当认定有效。本院经审理认定事实如下：1.2014年2月25日，梁玉葵与彭亚胜签订住宅楼建设工程承包协议书，梁玉葵将中山市坦洲镇十四村源泰街47号房屋以包工包料的方式发包给彭亚胜承建。2.罗彩有、梁玉葵、罗家明（甲方）与孙德山、胡孝荣（乙方）签订抵押工程款的租房协议，约定：今由中山坦洲镇十四村泰源街47号，由甲乙双方协商兴建，现双方友好达成一致协议。甲方出地，由乙方出资建房，所有费用由乙方负责，房屋产权不属于乙方，房屋产权属于甲方；甲方负责定位红线土地或红线图，由于政府政策问题此房不能够报建，甲方应找有关部门协商，尽量协助乙方把房屋建好，所有的办证费用乙方负责；如果不能再建，经双方协商后可取消协议，甲方负责报建水电开户，费用由乙方承担。乙方兴建好房屋后，甲方验收合格交乙方出租使用，期限为出租日期，共计18年，乙方出租18年后本房屋所有使用权归甲方所有，乙方所有装修不能带走。乙方租满18年后，无条件将房屋交还甲方使用；协议还约定了其他内容。3.签订上述协议后，孙德山、罗家明出资，由彭亚胜完成涉案房产的建造，并进行装修。4.庭审中，罗彩有、梁玉葵、罗家明主张涉案土地为集体土地，涉案房产没有报建，属于违章建筑，合同无效，但未提交证据证明涉案房产系违章建筑。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。罗彩有、梁玉葵、罗家明与孙德山、胡孝荣签订的抵押工程款的租房协议实质是合作建房协议，由孙德山、胡孝荣出资兴建房屋，房屋建成后，孙德山、胡孝荣取得房屋18年的使用权。协议并未约定孙德山、胡孝荣可以取得房屋的所有权及土地的使用权，并非买卖集体土地及房产的行为，没有违反法律强制性规定。至于违章建筑问题，协议约定报建问题由罗彩有、梁玉葵、罗家明负责找有关部门协商，办证费用由孙德山、胡孝荣支付，因此报建系罗彩有、梁玉葵、罗家明的义务，罗彩有、梁玉葵、罗家明没有履行合同义务，并不会导致合同无效。因此，罗彩有、梁玉葵、罗家明与孙德山、胡孝荣签订的抵押工程款的租房协议，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。罗彩有、梁玉葵、罗家明主张合同无效及返还房屋的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告罗彩有、梁玉葵、罗家明的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元（原告罗彩有、梁玉葵、罗家明已预交），由原告罗彩有、梁玉葵、罗家明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 罗晓冰二〇一七年四月六日书记员 林振华杨万红 更多数据：搜索“”来源：