（2017）鲁06民终558号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-23
案件名称
山东高景置业有限公司、张蓉珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东高景置业有限公司,张蓉珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终558号上诉人（原审被告）：山东高景置业有限公司，住所地：山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蓉珍，女，1966年1月11日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人山东高景置业有限公司（以下简称高景公司）因与被上诉人张蓉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2016）鲁0687民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高景公司的委托诉讼代理人孙华丛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高景公司上诉请求：撤销山东省海阳市人民法院（2016）鲁0687民初2303号民事判决，依法驳回被上诉人要求上诉人给付2013年10月15日至2014年10月15日期间租赁费的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人在签订的租赁协议中明确约定了租赁的期限及租赁费的支付时间，被上诉人在协议约定的租赁期限到期后没有依法向上诉人主张权利，而一审法院将此认定为同一期债务分期履行显然与事实不服，被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到保护。张蓉珍书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。张蓉珍向一审法院起诉请求：请求判令高景公司支付给张蓉珍2014年、2015年房屋租赁费81194元及违约金20298.5元；请求高景公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月22日，张蓉珍（甲方）与海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（丙方）、高景公司（乙方）签订房屋租赁合同书，约定：甲方购买乙方中央海岸8栋1103室，经协商甲方将该房屋租赁给乙方，乙方委托丙方进行经营管理；甲方同意在与乙方办理交房手续后直接将房屋租赁给乙方经营，并在与乙方签订购房合同时与乙方签订五年期限的租赁合同，由乙方委托丙方全权统一经营，统一管理，统一品牌形象，统一宣传；丙方在租赁期限内，每年按所交毛坯房款的7%即40597元作为租赁费付给甲方；租赁时间自2012年10月15日至2017年10月15日；租赁费支付时间为次年的10月15日，乙方将租赁费直接汇入甲方指定账户，如乙方不按时支付甲方租赁费，除要支付甲方已产生的租赁费外，还需按租赁费总额的10%作为违约金支付给甲方。张蓉珍与高景公司对合同无异议。2014年10月15日、2015年10月15日高景公司没有将租赁费汇入张蓉珍指定账户。高景公司主张张蓉珍2013年10月15日至2014年10月15日的房屋租赁费张蓉珍在法定期限内未主张权利，已超过诉讼时效，法院不应支持。张蓉珍主张通过短信等方式多次找高景公司要求高景公司付清租赁费，高景公司未付清，高景公司对短信内容无异议称按照短信记载的时间也超过诉讼时效。张蓉珍请求高景公司按照租赁费总额的即202985元的10%承担违约金即20298.5元，高景公司有异议称违约金的计算方式应当按照实际发生额计算且违约金约定数额过高明显超出张蓉珍方的实际损失。一审法院依据当事人陈述笔录、房屋租赁协议书等证据认定上述事实。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应该按照约定的期限支付租金。本案中，张蓉珍与高景公司对房屋租赁协议书无异议，租赁合同依约成立，张蓉珍与高景公司应当按照合同约定全面履行。高景公司主张海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司已于2015年11月停业，张蓉珍与高景公司双方签订的租赁合同实际上已无法履行，不同意支付租赁费，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的意见》第五条规定：当事人约定同一期债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，房屋租赁费是分期给付的，但房屋租赁合同又具有连续性，因此张蓉珍可以在最后一期租赁费期限届满以前主张已经发生的房屋租赁费，高景公司主张部分到期房屋租赁费超过诉讼时效，本院不予支持。张蓉珍请求高景公司按照租赁费总额的即202985元的10%承担违约金即20298.5元，本院不予支持，违约金的计算应当按照实际发生额计算，高景公司应承担违约金为81194元的10%即8119.4元，高景公司主张违约金过高，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的意见》第五条之规定，判决：高景公司于本判决生效后10日内付给张蓉珍2014年、2015年租赁费81194元并承担违约金8119.4元合计89313.4元；驳回张蓉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元，减半收取1165元，由高景公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实同一审。本院认为，上诉人与被上诉人及原审被告签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且不违背国家法律规定，依法应为有效。被上诉人依约将房屋交付给上诉人经营，但上诉人未向被上诉人支付2014年、2015年房屋租赁费的事实清楚，上诉人认为被上诉人关于2013年10月15日至2014年10月15日期间租赁费的请求已超过诉讼时效之主张，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，高景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由上诉人山东高景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王云龙审 判 员 樊 勇代理审判员 李 安二〇一七年四月六日书 记 员 辛婷婷 微信公众号“”