（2016）最高法民申818号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-11-01
案件名称
陕西嘉亨实业发展有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
最高人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
陕西嘉亨实业发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条，第二百零六条
全文
中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2016）最高法民申818号再审申请人（一审原告、一审反诉被告，二审上诉人）：陕西嘉亨实业发展有限公司。住所地：陕西省西安市长安南路***号。法定代表人：杨鸣中，董事长。委托代理人：石雅琴，西安市莲湖区土门法律服务所法律工作者。委托代理人：张栓柱，陕西医帆法律咨询服务部法律工作者。被申请人（一审被告、一审反诉原告，二审上诉人）：陕西东大万尚置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区未央路*号龙首新苑*幢*****室。法定代表人：叶伏明，总经理。委托代理人：柴玉成，北京市君致律师事务所西安分所律师。委托代理人：吴恩瑞，该公司职员。再审申请人陕西嘉亨实业发展有限公司（以下简称嘉亨公司）与被申请人陕西东大万尚置业有限公司（以下简称东大万尚）租赁合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2015）陕民二终字第00130号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。嘉亨公司申请再审称：（一）陕西省高级人民法院（以下简称陕西高院）同案不同判，同一栋房屋出租，纠纷原因相同但判决结果不同。在本案诉讼之前，陕西高院就处理过多起案涉房屋出租引起的租赁合同纠纷案件，均以租赁房屋消防验收尚未通过为由按无效合同处理，并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决承租人按租金标准支付房屋占有使用费。本案与前述案件相同，系同一栋楼出租，也因消防验收尚未通过为由认定租赁合同无效，但陕西高院对本案作出不同判决，不仅��回嘉亨公司请求支付拖欠的1681.22万元租金的诉讼请求，而且判决嘉亨公司返还东大万尚已经交付的900万元租金，严重损害嘉亨公司的权益，让东大万尚免费占用租赁物2年，显失公平公正。(二)原判决作出时所参照的案例，已被最高人民法院以适用法律错误，裁定指令再审。最高人民法院（2015）民申字第3290号民事裁定认定，该案中案涉租赁物因消防不合格原因无法经营，不属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五项规定的无效情形，陕西高院认定该租赁合同无效属于适用法律错误，裁定指令陕西高院再审该案。本案与该案相同，也应再审。三、原判决适用法律错误，存在民事诉讼法第二百条第六项规定的再审情形。本案的租赁房屋因加层原因，与当初审批的消防规划设计要求不符，验收尚未通过，属于整改范畴，并非房屋无法使用；而且消防整改措施在不断落实并上报审批验收，涉案房屋从未被禁止使用。消防条件属于房屋的使用条件，通过整改可以完成，不影响合同的效力，不属于《合同法》第五十二条第五项规定的无效情形;而属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形。原二审判决对本案合同效力及支付租金或房屋占有使用费的认定，与合同法及上述司法解释的规定相悖，属适用法律错误。四、原二审判决认定租赁物不具备合法使用价值，以及对拆除装修和消防设施赔偿责任的认定于法无据，属于民事诉讼法第二百条第二项规定的再审情形。案涉租赁房屋因顶楼超规划加盖一层，未通过消防验收，需要整改，并非没有消防设施；嘉亨公司之前为消防投入巨额资金，地下一层至地上三层消防设施完备，完全可以投入使用，目前仍正常租赁使用。原二审判决主观认定租赁物不具备使用价值，没有任何事实和法律依据。2012年5月9日双方办理了租赁房屋的移交手续。合同约定4个月的装修期，但东大万尚接收租赁物拖延一年多时间迟迟未装修改造完毕。尤为严重的是未经嘉亨公司同意，东大万尚擅自将嘉亨公司前期投资完成的装修设施包括消防系统联动设施在内全部拆除，严重损害了租赁物，导致出租场地消防验收工作根本无法完成，案涉租赁房屋因消防整改未完成，验收未通过。东大万尚长达两年的时间占用租赁物，不按约定支付租金，致使嘉亨公司的合同目的无法实现。嘉亨公司诉请东大万尚依约支付租金或占用费，并全额赔偿被拆除的装修及消防设施，合法有据。原二审判决驳回嘉亨公司关于租金或占用费的诉请，并认定嘉亨公司承担被拆除的装修及消防设施损失的一半于法无据，明显不公。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，申请再审。请求：1、撤销一、二审民事判决；2、依法改判东大万尚支付嘉亨公司房屋租金（或占有使用费）1681.22万元；并赔偿损失406.1万元。3、一、二审及再审案件诉讼费全部由东大万尚承担。东大万尚提交意见称：(一)原审判决认定案涉租赁合同无效正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，属于违章建筑。而且该租赁合同也违反了消防法关于未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业的规定。据此，原审判决认定本案所涉租赁合同无效正确。(二)原二审判决未支持房屋使用费处理正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从该法条内容看，第一，所谓占有使用费，客观上必须具有“占有”行为，此外还必须具有“使用”行为；第二，该法条规定是“一般”，而不是“应当”予以支持。本案中案涉租赁房屋因加层违反规划许可，属于违法建筑，且根本不能通过消防验收，故案涉房屋不具有任何使用价值，承租人也从未投入使用，更未从中获得一分钱的��益。因此原二审判决未支持房屋使用费符合客观事实及法律精神。退一步说，即便按嘉亨公司主张的租赁合同有效的观点，计算租金的条件也未成就。租赁合同约定给付租金的条件是通过消防验收，起算时间点为取得消防许可的第二天（再顺延免费装修期限四个月），可租赁房屋至今亦没通过消防验收，所以不应给付租金或占用费。嘉亨公司的再审申请理由不能成立，应驳回其再审申请。本院经审查认为：本案有两个争议焦点，一是案涉租赁合同的效力；二是被拆除的装修及消防设施的赔偿问题和租金的给付及责任承担。一、关于案涉租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：��同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。至于东大万尚主张的案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。原审查明，2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第（2009）062号《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为法律服务综合大楼，建设规模为框架结构法律服务综合大楼一幢，地上六层，地下一层��总建筑面积为28404.71㎡。案涉租赁合同约定东大万尚承租的房屋即为该建筑物的地下一层至地上三层，故东大万尚主张的案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的观点，本院不予支持。至于该法律服务综合大楼超出原建设工程规划许可证，在顶层加建的处理问题属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。综上，嘉亨公司与东大万尚于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于合同法第五十二条第五项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用之规定，认定案涉《租赁合同》无效，属于适用法律错误，应予纠正。二、关于被拆除的装修及消防设施的赔偿问题和租金的给付及责任承担。案涉《租赁合同》第一章第五条约定：在不影响主体结构的情况下,嘉享公司允许东大万尚对租赁房产进行装修、装饰或添置新物,但东大万尚对所租赁房产进行装修、装饰或添置新物时，必须提前书面征得嘉亨公司同意、许可,东大万尚对改造部分的质量安全及消防责任负责。原审已查明双方于2012年5月9日对案涉房屋内的设施、设备进行了移交，东大万尚遂开始进行装修。在装修过程中,东大万尚在未按合同约定征得嘉亨公司书面许可的情况下拆除了案涉房屋部分消防设施和原有装修，且未予恢复。一审审理过程中,嘉亨公司提出申请,要求对东大万尚拆除的包括中央空调设施、消防设施(喷淋、烟感、应急、消防栓箱等)、监控设施、通讯及网络设施、照明设施、整体吊顶等各项装修设施的价值费用(具体标准为：将目前一、二、三层和部分负一层的拆除及损坏现状,恢复至目前负一层未拆部分完好状态的价值费用)进行评估,一审法院委托陕西通海资产评估有限责任公司对上述事项进行评估,该公司出具陕通海评报字(2013）090号委估资产评估报告并经双方质证,评估结论为：被拆除损坏房屋装修及设施的成本价值为406.10万元。目前，东大万尚没有证据证明其拆除案涉房屋部分消防设施和原有装修的行为获得了嘉亨公司的同意或认可，故属于擅自拆除，且未予恢复。原审法院以双方明知案涉房屋并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续致使合同无效,双方均有过错为由，判令嘉亨公司与东大万尚各分担一半损失，理由不当。至于租金的给付及责任承担，原审判决系在合同无效的基础上作出认定，故相关事实认定不清，责任确定有误。综上所述，陕西嘉亨实业发展有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：指令陕西省高级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。审 判 长 张淑芳审 判 员 刘京川代理审判员 张杨民二〇一七年四月六日书记员邵海强 来源：百度搜索“”