（2016）皖民再38号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-07-03
案件名称
冶金工业部华东勘察基础工程总公司、戴宏文房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
安徽省高级人民法院
所属地区
安徽省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
冶金工业部华东勘察基础工程总公司,戴宏文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖民再38号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：冶金工业部华东勘察基础工程总公司。住所地：安徽省合肥市高新区红枫路**号。法定代表人：金其军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王迎五，安徽品涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梅，安徽品涵律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：戴宏文，男，1970年11月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：傅丽，安徽世纪天源律师事务所律师。再审申请人冶金工业部华东勘察基础工程总公司(以下简称冶金公司)因与被申请人戴宏文房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第02402号民事判决向本院申请再审。本院于2015年9月28日作出（2015）皖民申字第000251号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人冶金公司的委托诉讼代理人王迎武、被申请人戴宏文的委托诉讼代理人傅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶金公司申请再审称：（一）根据《合同法》第402条的规定及结合本案事实可以看出，安徽中城联盟置业有限公司（以下简称中城公司）与冶金公司之间是委托代理关系，中城公司与戴宏文签订的《商品房买卖合同》直接约束冶金公司和戴宏文，双方之间形成了房屋买卖关系。原判认定冶金公司与戴宏文之间无直接利害关系系适用法律错误。（二）原判虽认定案涉委托书反映冶金公司与第三方之间系债的法律关系，但却未明确双方之间因何产生的债的法律关系。（三）从冶金公司出具的《委托书》和中城公司与戴宏文签订的《补充协议》可以看出冶金公司的意思表达明确，即由冶金公司与戴宏文之间对案涉房款单独直接进行结算。原判认定“并未约定戴宏文向谁支付价款”是错误的。（四）冶金公司拥有案涉房产的的所有权。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。即便冶金公司没有取得房屋的所有权也是可以签订买买合同的。二审法院裁定驳回冶金公司的起诉是错误的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项之规定，请求对本案进行再审。戴宏文答辩称，冶金公司不是案涉合同的相对人，与戴宏文无商品房买买合同法律关系，不享有案涉房屋所有权等任何权利，其申请理由明显不能成立，依法应当驳回。冶金公司向合肥市蜀山区人民法院起诉请求：1、解除其与戴宏文诉争的位于合肥市蜀山区黄山路与怀宁路交口金大地公馆2号楼3304室的房屋买卖关系；2、戴宏文退还诉争房屋；3、诉讼费用由戴宏文负担。合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00029号民事判决认定：安徽纵横房地产有限责任公司（甲方，以下简称纵横公司）与冶金公司（乙方）2010年7月14日签订了《合肥新地中心1#、2#、3#、4#楼人工挖孔桩施工合同》，约定由冶金公司承建纵横公司开发的合肥新地中心项目的人工挖孔桩工程，该工程已经施工完毕。冶金公司（乙方）于2012年1月16日与纵横公司（甲方）签订了《补充协议》约定：甲方对欠乙方的工程款中的部分款项以价值约400万元的房产支付；有关房产交易、登记税费，由甲方和乙方或乙方指定的第三人执行。房产交易、登记手续，由乙方出具委托手续后，甲方派员配合统一办理。乙方出具的书面指定手续应包含第三方名称、房号、《商品房买卖合同》签约价格，甲方按乙方书面指定手续载明的信息执行。冶金公司2012年6月11日给中城公司的《委托书》写明：根据合同约定，我方有权指定第三方与贵公司履行签订《商品房买卖合同》手续。现委托贵司协助我方指定的戴宏文签订金大地·1912项目2#3304房屋的《商品房买卖合同》并协助办理至产权登记，该房房屋总价为953820元。并写明该房相关税费由贵方与房屋产权人按法律规定承担，我方与第三方之间的所有账务，均由我方与该第三方自行处理。我方对此予以认可。特此声明。该委托书由纵横公司指派的员工曹某签收。中城公司（甲方）与戴宏文（乙方）2012年6月11日作为出卖人和买受人签订的《补充协议》约定：中城公司受冶金公司委托与戴宏文履行房屋买卖合同的签字手续，甲、乙双方明确《商品房买卖合同》中选择的付款方式及期限，是为方便办理《商品房买卖合同》签字和备案、产权登记等手续，乙方无需依《商品房买卖合同》约定向甲方实际支付价款，甲方也无需给付乙方任何款项；本协议与《商品房买卖合同》相互补充、配合使用，共同生效。戴宏文在该协议上签字并按手印。中城公司与戴宏文2012年6月13日签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定：买受人如未按本案合同规定的时间付款，逾期超过90天后，出卖人有权解除合同。中城公司（甲方）与冶金公司（乙方）作为出卖人和买受人2012年7月1日签订的《购房协议书》约定：买受人购买甲方开发的包括案涉房屋在内的3套住房，买受人以其在纵横公司新地中心项目发生的桩基、护坡工地费用冲抵支付本协议项下购房款；甲方同意在本协议签订后，协议项下商品房可由乙方选择由其自己或指定的第三人与甲方履行签订《商品房买卖合同》并取得本协议商品房的，该商品房的购房款仍由乙方支付，乙方与其指定的第三人间的账务，由其与第三人自行处理。冶金公司2013年4月23日给中城公司出具的《律师函》写明：根据冶金公司与中城公司2012年7月1日及8月22日签订的购房协议书，有关包括案涉房产在内出售的房款应由冶金公司收取，冶金公司至今未收到购房款，要求中城公司接函后暂停为包括案涉房屋在内的5套房屋办理房产证及相关过户、交房等手续。冶金公司2013年5月26日给中城公司出具的《律师函》写明：鉴于包括案涉房屋在内的房屋都未交纳购房款给冶金公司，冶金公司现解除与包括戴宏文在内的购房户的购房关系，要求为包括戴宏文在内的购房户不再办理房产证及一切过户房屋手续。中城公司2013年7月22日出具的《情况说明》写明该公司开发的金大地公馆包括案涉房屋在内的3套房以抵工程款的方式转让给冶金公司，冶金公司出售给包括戴宏文在内的三位购房人，并委托该公司办理相关房屋产权手续。该公司按照冶金公司要求向包括本案戴宏文在内的三位购房人开具了购房款发票，办理了房屋备案等手续，但未实际收取上述三位购房人的购房款。戴宏文举证的由张某、曹某签名的《证明》上写有戴宏文于2012年6月13日购买金大地公馆2#3304号房产，已于2012年6月13日一次性付清总房款953820元。该证明上张某签名并写明担保人，曹某签名并写明证明人及日期2012年6月15日。张某出庭作证证明称冶金公司没有授权让张某收取房款。冶金公司项目经理孔某是其朋友，孔某委托张某找人来买涉案房屋，并告诉张某购房款要打到冶金公司账上。张某认识徐某后，徐某带戴宏文来买房的，张某没有收到过戴宏文或徐某给的购房款。张某另证明徐某在金大地售楼处拿出已写好的证明，自己之所以在证明上作为保证人签名是因为徐某称戴宏文要先贷款再给购房款，出具证明戴宏文才找好小额公司贷款，要求张某和曹某在证明上签字的。因此，张某才会签字且写为保证人，曹某才会签名且写为证明人，如果系张某自己收到了戴宏文购房款，该证明上应当写为收款人，写为担保人恰说明戴宏文购房款没有支付。证人曹某出庭证明其系案涉房屋过户的经办人，在证明上作为证明人签名是因为张某告诉曹某说签名的意思就是戴宏文的购房款与金大地无关，由张某去从戴宏文要购房款。冶金公司曾就本案起诉至一审法院，在（2013）蜀民一初字第1647号案件审理时，庭审中戴宏文称，徐某认识冶金公司人员张某介绍戴宏文买房的，戴宏文所有和中城公司的手续都是通过张某办理的。戴宏文将900000元现金交给徐某，徐某也出具了收条。张某、曹某出具证明后徐某讲已写了房款已付，把收条要回去了。房子因优惠自己只需要交给徐某900000元，具体徐某怎么给付张某的自己不清楚。合肥市蜀山区人民法院认为，冶金公司与纵横公司、中城公司三方协商将中城公司开发的金大地·1912项目2号楼包括案涉房屋在内的房产作价折抵冶金公司桩基、护坡工程款。冶金公司委托中城公司与其指定的购房人即戴宏文签订《商品房买卖合同》，由冶金公司直接从戴宏文处收取房款款，并且在中城公司与戴宏文2012年6月11日签订的《补充协议》中明确了中城公司是受冶金公司的委托，协助与戴宏文签订金大地·1912项目2#3304房屋的《商品房买卖合同》手续，故冶金公司与中城公司系委托代理关系。从该《补充协议》亦可以认定戴宏文是知晓买受的金大地·1912项目2#3204房屋系中城公司受冶金公司的委托出售的。故上述合同直接约束冶金公司与戴宏文，双方之间形成了房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系无法定无效情形，应为合法有效。戴宏文没有举证证明冶金公司授权给张明桥代表冶金公司收取房款。虽然张某、曹某2012年6月15日签字的证明上写有戴宏文于2012年6月13日一次性付清了总房款953820元，但戴宏文并未提供收款收据，也未对巨额现金来源提供证据证明。张某、曹某在2012年6月15日的证明上分别系以担保人及证明人名义签名的，并非以收款人名义签名。且张某、曹某出庭证明了两人在2012年6月15日的证明上分别以担保人及证明人签名的原因，张某否认自己或中城公司收取了戴宏文的房款。中城公司系按照冶金公司要求向包括戴宏文在内的购房人开具购房发票、办理房屋备案等手续，未实际收取戴宏文的购房款。综上，对戴宏文主张的已付清房款的事实，该院不予采信。案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期付款超过90天，出卖人有权解除合同，戴宏文不支付购房价款已经超过90天，符合合同约定的解除条件，故对冶金公司要求解除案涉房屋买卖合同关系予以支持。合同解除后，戴宏文依据合同取得的案涉房屋应予返还。判决：1、解除冶金工业部华东勘察基础工程总公司与戴宏文关于位于合肥市蜀山区黄山路与怀宁路交口金大地公馆2号楼3304室的房屋买卖买关系；2、戴宏文于判决生效之日起十日内将金大地公馆2号楼3304室房屋返还冶金工业部华东勘察基础工程总公司。3、案件受理费13418元由戴宏文承担。戴宏文不服一审判决，向合肥市中级法院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回冶金公司全部诉讼请求，并承担本案一、二审全部诉讼费用。合肥市中级人民法院二审对一审认定事实予以确认。合肥市中级人民法院经审理认为：冶金公司与纵横公司、中城公司三方虽以协商方式以房抵债，但冶金公司实际未取得房屋所有权，不应享有房屋所有的权利。冶金公司出具给中城公司的《委托书》只是指定第三方与中城公司履行签订《商品房买卖合同》手续，且在其委托书中表明冶金公司与该第三方之间的所有账务，均由冶金公司与该第三方自行处理。该委托书反映冶金公司与第三方之间系债的法律关系。此外，中城公司与戴宏文于2012年6月11日签订的《补充协议》中虽明确了中城公司是受冶金公司的委托与戴宏文履行商品房买卖合同的签字手续，并未约定戴宏文向谁支付价款。冶金公司与戴宏文之间无任何合同关系，亦不是《商品房买卖合同》的相对人，冶金公司在其委托书中以及中城公司与戴宏文签订的《补充协议》中对戴宏文的付款义务未作约定，一审直接判令戴宏文将案涉房屋返还给冶金公司无事实和法律依据。综上，冶金公司与戴宏文之间无直接的利害关系，上诉人戴宏文上诉理由成立。该院予以支持。裁定：1、撤销合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00029号民事判决；2、驳回冶金工业部华东勘察基础工程总公司的起诉。本院再审过程中，再审申请人与被申请人均没有提交新的证据。本院对原审认定事实予以确认。本院再审认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”就本案而言，冶金公司与纵横公司、中城公司三方协商，将中城公司开发的金大地·1912项目2号楼包括案涉房屋在内的房产作价折抵所欠冶金公司的工程款。冶金公司于2012年6月11日向中城公司出具《委托书》，内容为“根据合同约定，我方有权指定第三方与贵司履行签订《商品房买卖合同》的手续。现委托贵司协助我方指定的戴宏文（身份证号：）签订金大地·1912项目2#楼3304房屋的《商品房买买合同》并协助办理至产权登记，其中：2#3304房屋总价款为953820元；相关税费由贵方和房屋产权人按法律规定承担。我方与该第三方间的所有账务，均由我方与该第三方自行处理。我方对此予以认可。特此声明！”。同日，中城公司作为甲方与作为乙方戴宏文签订《补充协议书》一份，明确中城公司系接受冶金公司委托与戴宏文履行商品房买买合同的签字手续，并约定“双方明确，《商品房买卖合同》中选择的付款方式及期限，是为方便办理《商品房买卖合同》签字和备案、产权登记等手续，乙方无需依《商品房买卖合同》约定向甲方实际支付款项，甲方也无需给付乙方任何款项……”。2012年6月15日，中城公司与戴宏文签订金大地·1912项目2#楼3304房屋《商品房买卖合同》一份，约定:价款为953820元，买受人于2012年6月15日前支付首付款，计人民币286146元，于2012年12月30前支付第二笔房款，计人民币667674元（双方于2012年7月5日将分期付款变更为一次性付款，即首付款953820元）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90天后，出卖人有权解除合同等。后冶金公司以逾期未收到买受人支付的购房款，诉至法院请求解除案涉《商品房买卖合同》。从上述冶金公司向中城公司出具的《委托书》、中城公司与戴宏文签署的《补充协议书》及《商品房买卖合同》可以看出，中城公司以自己的名义，在冶金公司授权范围内与戴宏文订立的合同，戴宏文在订立合同时明确知道中城公司与冶金公司之间系委托代理关系。因此，依《合同法》第四百零二条的规定，案涉《商品房买买合同》对冶金公司和戴宏文产生直接约束力。原审以“冶金公司与戴宏文之间无任何合同关系，亦不是《商品房买卖合同》的相对人”为由，裁定驳回冶金公司的起诉，显与本案事实及上述法律规定相悖。在诉讼过程中，戴宏文没有举证证明其依据合同约定向冶金公司履行了案涉房款的支付义务，故冶金公司诉请解除案涉《商品房买卖合同》，判令戴宏文返还案涉房屋，具有事实和法律依据，应予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。综上所述，冶金公司的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第02402号民事裁定。二、维持合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00029号民事判决。一审案件受理费13418元，由戴宏文承担。审 判 长 王矛审 判 员 章勇代理审判员 王静二〇一七年四月六日书 记 员 宋爽 更多数据：