（2017）皖02民终197号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-07-12
案件名称
鲁秀英与梁勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁勇,鲁秀英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终197号上诉人（原审被告）：梁勇，男，1989年5月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：鲁秀英，女，1975年8月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人梁勇与被上诉人鲁秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省镜湖区人民法院于2016年12月2日作出的（2016）皖0202民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。梁勇上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，以梁勇、鲁秀英签订的《房屋买卖合同》第8条违约责任内容进行判决；2、上诉费由鲁秀英承担。事实与理由：1、涉案合同第8条明确约定了买卖双方的违约责任和违约金额，并未特别约定其他违约责任，且梁勇在违约的同时就已经多次告知鲁秀英愿意按合同约定给付2万元违约金及返还定金；2、在一审判决书中，未明确表示相关的中介费用由谁来支付，应按涉案合同第8条内容进行判决；3、一审法院以鲁凤英、叶宗怀所购房屋为核定依据不妥，因该房与涉案房屋存在根本差异，无可比性，且该房与鲁秀英毫无关联，故鲁秀英所称因另购他房所产生的实际损失并不存在；4、一审法院以网上发布房屋挂牌信息作为判定依据，有失公允。鲁秀英未作书面答辩。鲁秀英向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、梁勇双倍返还定金4万元，并赔偿房屋差价损失163103.4元，中介费1万元，共计213103.4元（审理中鲁秀英自愿变更该项诉讼请求为返还定金2万元，并赔偿房屋差价损失163103.4元）；3、本案诉讼费用由梁勇承担。一审法院认定事实：2016年9月1日，鲁秀英、梁勇在芜湖工商联房产吉祥店签订《房屋买卖合同》，约定：梁勇将其所有的位于芜湖市镜湖区巨龙城市花园15栋1202室（建筑面积137.64平方米）房屋及挂机空调一台作价75.5万元出售给鲁秀英，签订合同后买方即付购房定金2万元作为履约责任保证，双方确定于2016年10月10日前办理产权过户手续，鲁秀英收到房屋交易收件单即付房款73.5万元，同时中介扣留梁勇5000元作为交房押金，若梁勇违约则全部返还定金，并赔偿鲁秀英违约金2万元。合同签订当日鲁秀英支付梁勇购房定金2万元，后梁勇表示不愿意出售房屋，双方未继续履行合同。另查明：鲁秀英提交1、案外人鲁凤英、叶宗怀于2016年9月30日以56.7万元购买陈媛、郑新所有的位于芜湖市巨龙城市花园12#楼3-201室（建筑面积84.42平方米）房屋（含仓库）及室内部分设施的《房屋买卖合同》、转款凭证、不动产权证；2、芜湖市巨龙城市花园16层12楼137平方米房屋在365淘房网登记出售价格为89万元；以证明芜湖市巨龙城市花园小区房屋出售价格。一审法院认为，鲁秀英、梁勇签订《房屋买卖合同》合法有效，梁勇签订合同后未按约定履行合同，鲁秀英要求解除合同，梁勇也表示同意解除，故双方签订的房屋买卖合同可以解除。双方合同解除后，鲁秀英要求梁勇返还定金2万元，符合法律规定，予以支持。梁勇在履行合同过程中提出家人不同意出售房屋，导致合同不能继续履行，且付全部责任，显然有违诚信，构成违约，因梁勇拒绝履行合同处于房屋价格上涨时期，鲁秀英不能按照合同价款购房将会造成购房的差价损失，鲁秀英的损失与梁勇违约有因果关系，梁勇理应赔偿鲁秀英的相应损失。鲁秀英审理中申请对芜湖市镜湖区巨龙城市花园15栋1202室房屋的价值进行评估，因鲁秀英提交同一小区2016年10月10日出售价格及网上同一小区房屋预出售价格，为减少诉讼期间及节约诉讼成本，不再进行评估。故参考鲁秀英、梁勇合同购房价及鲁秀英提交的同一小区其他房屋售价，结合房价波动趋势，酌情确定梁勇赔偿鲁秀英房屋差价损失5万元。综上所述，一审法院判决：一、解除鲁秀英与梁勇于2016年9月1日签订的《房屋买卖合同》；二、梁勇于本判决生效后十日内返还鲁秀英购房定金2万元，并赔偿鲁秀英房屋差价损失5万元，合计7万元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，梁勇、鲁秀英于2016年9月1日所签订的《房屋买卖合同》第8条对违约责任虽有明确约定，但因梁勇拒绝履行合同时，本市房价处于上涨期，鲁秀英不能按照合同价款购房将会造成购房的差价损失，鲁秀英的损失与梁勇违约有因果关系，梁勇理应赔偿鲁秀英的相应损失，鲁秀英认为合同约定的2万元违约金不能弥补其所受到的经济损失，要求梁勇赔偿房屋差价损失符合我国合同法第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定。一审法院为减少本案诉讼时间及当事人的诉讼成本，未同意鲁秀英要求委托评估机构对涉案房屋的价值进行评估，而是参考同一小区其他房屋售价，结合本市房价波动趋势，酌情确定梁勇赔偿鲁秀英5万元房屋差价损失并无不当。但一审法院适用法律有瑕疵，本院予以纠正。关于梁勇上诉称一审判决未明确表示相关的中介费由谁支付问题，因属另一法律关系，本院不予审理。综上所述，梁勇的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人梁勇负担。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 王习芸二〇一七年四月六日书记员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 关注微信公众号“”