（2017）陕1002民初208号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-04-28
案件名称
寇晓静与陕西奥星纪元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
商洛市商州区人民法院
所属地区
商洛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
寇晓静,陕西奥星纪元房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕1002民初208号原告：寇晓静，男。委托诉讼代理人：张文涛，陕西弘达律师事务所律师。被告：陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人寇利军，董事长。原告寇晓静与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告寇晓静及其委托诉讼代理人张文涛到庭参加了诉讼，被告奥星纪元公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告寇晓静向本院提出诉讼请求：1.被告按合同约定支付迟延交房违约金98,280元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月15日，原被告签订合同，约定原告购买被告开发的御源花园小区9号楼1单元2层201号商品房，原告于2011年3月15日前支付完被告购房款421,721元。合同第八条约定，被告应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金。原告已向被告支付购房款，但交房期限届至，被告却未按合同约定向原告交付房屋，原告多次要求被告按期交房未果，被告于2014年10月30日才向原告交房，原告屡次要求被告承担迟延交房之违约责任，因双方就违约金数额严重分歧，原告诉至法院，请支持原告诉讼请求。被告奥星纪元公司辩称：一、市场低迷，资金链断裂，是迟延交房的根本原因。被告也在尽最大努力继续建设，请予以理解。御源花园项目是一个很好的项目，但是项目启动后，就遭到了2009年以来国家宏观政策的调控，收缩房企贷款、限购等政策的打压，特别是2012年10月1日国庆后，市场情形急转直下，房屋卖不动，资金无法回笼，建设资金无法保证，严重影响了施工工期，致使工程迟延交付。被告一直在尽最大努力继续建设，请予理解。二、合同约定的延期情形存在，违约金的计算应适当扣减。根据双方合同第八条第二款：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力…2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间”的约定，被告存在正常延期的客观事实，这些延期时间应从逾期交房期间减除。以下时间被告据实顺延施工，不属逾期行为。1、行政机关发布停工命令时间。被告早于2011年10月8日按照招标法的有关规定，履行了建设工程招标程序，与施工方签订了《建设施工合同》。但是，由于商洛市住房和城乡建设局、商洛市建设工程质量安全监管中心站等政府行政机关原因，被告自开工以来一直被勒令停工，被告工程至2012年11月12日才由商洛市住房和城乡建设局颁发了《施工许可证》，准许开工。那么，自双方签订合同之时，至施工被许可开工之日，这段时间为工程顺延时间。合同开工日期和施工许可证颁发之间就有13个月零5天。因此，在2012年11月12日之前签订的商品房买卖合同，交付日期应将合同签订时间到2012年11月12日《施工许可证》颁发期间的时间予以顺延。另，2012年12月、2014年1月多次被勒令无期限停工，也为工程顺延时间。2、申请测绘、验收时间。2012年9月、2013年3月、2013年9月、2014年5月、2015年1月被告多次递交了《测绘申请》、《竣工初验报告》，并交纳了测绘费用，但是由于客观原因，测绘、验收推迟共达几十、数百天。据此应顺延工期。3、天气原因，顺延施工的时间。据气象天气统计，2011年4月至2015年5月，日降水量≥5.0毫米﹠日平均气温≤5.0℃的不适宜施工天气共496天。被告据此顺延施工，合情合理合法。4、市政施工封路原因，顺延施工的时间。2011年8月，商洛市政府发布通告，对市区各主要道路封闭实施雨污分流改造治理施工。2013年3月6日，雨污分流改造治理施工建设至被告在建小区主要道路（车辆可以通行的唯一道路）——香菊路（文卫路北段）。3月商洛市城市管理局和商洛市交警支队联合发布通告，对该路封闭施工，工期长达80天。致被告施工车辆、人员、设备、原料无法到场。被告无奈顺延施工。而实际的施工天数远不止80天。5、每年中高考道路交通管制原因，顺延施工时间。2011年至今5年时间，每年中高考有4天道路交通管制，被告施工车辆、人员、设备、原料无法到场，无法施工。根据双方合同约定，结合上述五种据实顺延交房的情形，尽管被告方也确实迟延交房，这里面固然有被告方的责任。但是，双方合同中据实顺延交房的情形也确实客观存在，应相应据实扣减，从而计算出实际应承担迟延交房的时间，再结合被告现在经营步履维艰的实际，公正裁决违约责任承担的具体数额。三、本案中还涉及迟延交付违约金计算的时效问题，超过2年诉讼时效的不应支持。逾期交付违约金请求权是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。商品房买卖合同中，都有“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”的约定，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。而每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。可见，这是逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算方式。因此，案件中逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自起诉之日起向前推算二年，保护这二年期限内的违约金请求权。四、合同约定的违约金过高，被告依法请求法院适当减少违约金。本案合同中虽然约定逾期交房的日违约金为房价款的万分之三，也就是月违约金为房租总价款的0.9%，在本案中远远高于同地段同等面积的房租月租金。被告认为违约金约定过高，应适当减少。根据《合同法》第114条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，请求法院依法减少违约金。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”和第17条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。原告损失应参考同地段同类房屋租金标准确定。综上，合同约定的违约金过高，被告依法请求适当减少违约金。法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并应参考同地段同类房屋租金标准确定原告的实际损失。本院经审理认定事实如下：2012年3月15日，原告寇晓静（买受人）与被告奥星纪元公司（出卖人）签订商品房买卖合同[合同编号：陕奥字2012（御源花园）390号]，并分别在商洛市房产管理局、商洛市商州区房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案手续[合同登记号（2012）1376]。原被告双方在合同中约定，原告购买被告开发建设的御源花园小区9号楼1单元2层201东号房屋一套，建筑面积132.55平方米；该商品房建筑面积为预测面积，建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量并报商洛市房屋产权登记机关备案的建筑面积结果为准；该套商品房面积（含公摊面积）中不含小区内的商铺、车库及建筑外墙面的面积；该商品房的单价为3181.60元/平方米，总金额421,721元。第六条付款方式及期限中约定，买受人于2012年3月15日前付清总房款421,721元。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间不同，分别处理（不作累加），其中逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。双方还就房屋的面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接、基础设施、公共配套建筑正常运行、产权登记、保修责任等有详细约定。2011年9月30日，被告向原告出具了421,721元的房款收据。原告所购买的9号楼交房时间为2014年10月20日。原告在起诉前分别于2014年9月、2016年8月向被告主张逾期交房违约金，但未达成一致意见。上述事实有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、原告陈述、证人鱼亚妮、贾建民出庭作证及本院（2016）陕1002民初313号民事判决书证明。另据本院已生效的（2016）陕1002民初313号民事判决书查明：商洛市住房和城乡建设局于2012年11月12日向被告颁发了《建筑工程施工许可证》，载明合同开工日期2011年10月8日，合同竣工日期2012年11月13日。商洛市住房和城乡建设局分别于2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日向市直各在建工地发出关于冬季各在建工程暂停施工的通知。2013年3月6日商洛市城市管理局、商洛市公安局交警支队发出通告，主要内容为市区三期雨污分流改造工程需对文卫路全段、长坪路、北新街中段及东环路南段、州城路与工农路交汇处、团结路与工农路交汇处、南大门与商鞅大道交汇处分期分段进行施工，从2013年3月6日开始，工期80天，全段实行交通管制，届时所有车辆绕行，请上述路段内有车的单位和个人提前择地保管其车辆。2012年至2015年中、高考期间在全市各考点周边路段均实行了交通管制和噪声污染监督管理。本院认为，原告寇晓静与被告奥星纪元公司签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定履行交付房款的义务，被告亦应按合同约定履行交房义务，但被告未在合同约定的期限内交房，其应向原告承担逾期交房的违约责任。因商洛市住房和城乡建设局分别在2012年12月24日、2014年1月2日通知商洛市直各在建工地冬季在建工程暂停施工，本案诉争房屋的施工单位在来年正月十五过后陆续开工，两次冬季停工天数应分别为63天、44天，2012年至2014年中高考停工12天，根据原被告双方在商品房买卖合同第八条中的约定，上述119天应予延期。被告认为在其未取得施工许可证前行政机关勒令停工的天数应予延期的观点，因施工许可证是被告向颁证机关申请后才能取得，且行政机关勒令停工系因被告原因所致，对此原告并无过错，该观点本院不予采纳；被告认为等待竣工验收和面积测绘的天数应予延期的观点，因被告未提供证据证明政府相关部门于何时受理御源花园住宅楼竣工验收和面积测绘的报告，其等待天数无法确定，该观点本院不予采纳；被告认为雨天及低温天气停工、市政施工封路期间应予延期的观点，因被告未提供证据证明其将雨天及低温天气停工已告知原告，不符合双方应予延期的约定条件，且文卫路并非被告工地通行的唯一出路，该观点本院不予采纳；被告提出逾期交房违约行为的诉讼时效问题，本案中按日计算逾期交房违约金系原被告双方对该违约行为约定的违约金计算办法，且被告的逾期交房违约行为一直持续到交房之日即2014年10月20日，本案原告分别于2014年9月、2016年8月曾向被告主张过逾期交房违约金，至2017年2月向本院起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，未超过二年的诉讼时效；被告以合同约定的违约金高于同地段同等面积的房屋租金，请求法院适当减少违约金的意见，因被告未提供证据证明同地段同等面积的房屋租金金额，且原告已按约定将房款付清，履行了合同的主要义务，现因被告原因未在合同约定期限内履行其交房的主要义务，过错责任在被告，故被告要求减少违约金的意见，本院不予采纳。综上，被告本应于2012年10月1日前向原告交房，却到2014年10月20日交房，逾期交房748天，扣除按合同约定应予延期的天数119天，被告应承担629天的逾期交房违约责任，即按合同第九条约定，被告应支付原告逾期交房违约金79,578.75元（421,721元×3/10000×629天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付原告寇晓静逾期交房违约金79,578.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2257元、减半收取1128.50元，由原告寇晓静负担214.50元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司负担914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员 何明二〇一七年四月六日书记员 李倩 来自：