（2017）渝0105民初1928号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-11-01
案件名称
金科物业服务集团有限公司与罗绍武物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金科物业服务集团有限公司,罗绍武
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初1928号原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：陈才、杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。被告：罗绍武，男，1974年7月18日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张成瑜，男，1946年1月8日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：康宁，男，1967年4月19日出生，汉族，住重庆市江北区。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称金科公司）与被告罗绍武物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人杨志勋、陈才，被告罗绍武及其委托诉讼代理人康宁、张成瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业服务费8357.1元、公共能源分摊费712元及违约金8000元，共计17069.1元。诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的金科花园小区内江北区五红路X号金科花园金桂苑X号房屋的业主。原告从金科花园小区建成起就作为前期物管企业对该小区进行物业管理。2009年5月，金科花园小区业主通过表决调整了物业费。2011年，原告与该小区的业主委员会签订了《金科花园物业服务合同》。从小区建成至今，原告一直提供物业服务管理，但被告无故拖欠物业服务费。被告未交纳2009年5月至2016年9月30日期间的物业服务费8357.1元、公共能源分摊费712元及违约金8000元。请求支持原告的诉讼主张。被告罗绍武辩称，原告是小区的前期物业服务企业，2008年重庆市江北区金科花园业主委员会依法成立后，曾多次与原告协商签订物业服务合同，但因双方意见不能达成一致，最终未签订物业服务合同。2009年1月原告以《告金科花园全体业主书》向金科花园全体业主宣布于2009年2月28日撤离小区，并向业主委员会办理了移交手续，前期物业服务合同已经无效。原告于2009年3月1日起不再为该小区提供物业服务，所以事实上的物业服务关系不存在。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。原告无权收取物业服务费。原告要求的公共能源分摊费，属于强行收费、违规收费。原告称2009年5月该小区业主通过表决调整了物业费，但并未组织召开调整物业费的业主大会，另在2008年10月通过公证的形式表明有三分之二以上业主不同意水电公摊费、上调物业费，此次表决违法违规，是无效的。原告没有与小区唯一合法业主委员会（重庆市江北区金科花园业主委员会，下称金科花园业委会）签订协物业服务合同，无权向业主收取物业服务费用和违约金。原告与重庆市江北区五红路金科花园业主委员会（下称五红路金科花园业委会）签订的物业服务合同是无效的。另，原告的诉讼请求已过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：金科公司系具有壹级资质等级的物业服务企业。自江北区五红路25号金科花园建成后，金科公司即作为前期物业服务企业入住该小区为业主提供物业服务。2011年6月3日，金科公司与五红路金科花园业委会签订《金科花园物业服务合同》，五红路金科花园业委会选聘金科公司继续为金科花园实施物业管理服务，合同期限一年（2011年1月1日至2011年12月31日止）。合同第三十二条约定，物业服务收费选择包干制按月收取，标准为（按建筑面积计算）：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米。第三十三条约定，共用的部位、共用设备设施运行的能源消耗（即小区公摊水电费），按8元/户/月向业主计收。第三十四条约定，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用，就2009年1月开始上调的物业服务费未交纳的业主应从2009年1月1日起按以下标准交纳：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米（同三十二条）。第四十六条约定，业主未按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等，每逾期一日按应交纳费用总额3‰的标准支付违约金。该合同在重庆市江北区房屋管理局进行了备案。上述物业服务合同期限届满后，2012年5月4日金科公司与五红路金科花园业委会续签《金科花园物业服务合同》，服务期限为2012年1月1日至2012年12月31日止。2013年5月10日双方再签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。2014年1月1日双方再签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2014年1月1日至2015年12月31日止。2016年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日止。四份合同的物业服务事项、交费标准、双方的权利义务、违约责任等内容均与2011年物业服务合同约定一致。该合同也在重庆市江北区房屋管理局进行了备案。罗绍武系金科花园小区金桂苑25号5－2房屋的业主，房屋建筑面积78.62平方米，原告每月向其收取的物业服务费为93.9元。审理中，金科公司举示了《金科花园业主公约》、巡逻签到表、客服巡检记录表、清洁外包合同、电梯维保合同、物管服务照片、公摊水电费发票、2014年3月8日、2015年4月29日、2016年5月10日的律师函及邮政特快专递详情单。拟证明已为小区提供了物业管理服务，并已代业主支付小区公摊水电费；且一直在向罗绍武主张债权、催收费用，邮寄地址为江北区五红路金科花园金桂苍2－502。罗绍武质证表示，业主公约是前期服务的公约，成立业主会时已经失效；对金科公司举示的物业管理服务的证据因系其内部资料，不予认可；对公摊水电费发票不予认可，不能证明系该小区使用的水电产生的费用；律师函未收到过，且里面的内容是否是载明的内容无从知晓，并主张金科公司的诉讼请求已超过诉讼时效。另审理中，金科公司还举示了本院（2014）江法民初字第04423号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第1194号民事判决书、2013年6月13日五里店街道办事处、江北区五里店街道红土地社区居委会、五红路金科花园业委会共同出具的《证明》。本院（2014）江法民初字第04423号判决书查明认定了以下事实：金科花园小区的建设单位重庆市金科实业（集团）有限公司选聘金科公司为小区前期物业服务企业对小区提供物业服务。2008年2月23日金科花园业委会选举产生并经重庆市江北区房屋管理局备案，祖霄燕等五人当选业委会委员。后小区317户业主联名向重庆市江北区五里店街道办事处（下称五里店街道办事处）提出罢免金科花园业委会成员要求，五里店街道办事处在金科花园业委会逾期不召开业主大会的情况下，自行组织召开业主大会，对是否罢免业委会成员采取书面形式投票表决。2010年1月27日，五里店街道办事处在小区张贴公告，对投票结果进行公示。同年2月4日，五里店街道办事处再次张贴公告，决定依照业主大会表决结果对祖霄燕等五人业委会的成员职务予以终止。2010年10月，金科花园小区召开业主大会，选举了新一届业主委员会，并将名称更改为五红路金科花园业委会，同年11月五红路金科花园业委会经五里店街道办事处备案并同意刻制了印章。祖霄燕不服前述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。该院审理后认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，遂判决：驳回上诉，维持原判。《证明》载明：2009年4月9日至4月12日，经金科花园小区业主表决，有专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意上调物管费，具体调价结果为：非电梯住宅房屋物管费从原来的0.8元/平方米上调为1.0元/平方米；电梯住宅房屋物管费从原来的1.0元/平方米上调为1.2元/平方米；全体业主的公摊水电费调整为每户每月8元。上述证据金科公司拟证实金科公司与五红路金科花园业委会签订的物业服务合同有效；在2009年4月经金科花园小区业主表决，上调了物业服务费及公摊水电费。罗绍武对以上证据的质证意见为：生效判决书对本案没有参考价值，判决书中载明的上调物业服务费的事实不予认可，另金科花园业委会才是合法的业委会；对《证明》不认可，上调物业服务与业主经公证表决的结果矛盾，收费不合法。庭审中，罗绍武举示了业主委员会备案证明、印章刻制查询（缴销）证明、《公证书》、2016年7月4日金科花园业委会盖章《证明》、金科公司向业主发出的《告金科花园全体业主书》、《工作联系函》、物业服务合同、报名资料、重庆晨报招标邀请书、函件。上述证据罗绍武拟证明金科花园业委会2008年3月5日成立备案，属合法业委会，没有与金科公司签订物业服务合同；重庆市江北公证处2008年10月21日对金科花园小区业主457张《征求业主意见书》进行了查验和清点统计，证明2/3以上业主不同意物业费、公摊水电费的上调；金科公司于2009年2月28日自动撤出小区，前期物业服务合同的权利义务已终止，金科公司不能再收取物业服务费；金科公司于2008年、2009年期间向金科花园业委会发出的函件，证明双方有工作上的交流；2009年金科花园业委会登报招聘新的物业服务企业，后与能代物业公司于2009年12月7日签订了合同，但由于原告不撤场，导致纠纷。金科公司质证称：认可金科花园业委会的备案证明和公证书的真实性；公证书的真实性无异议，但只对事实进行了公正，没对合法性进行公正；不认可金科花园业委会出具的证明；对《告金科花园全体业主书》真实性无异议，当时因经营亏损是有撤场的想法，但在街道办事处的挽留下未实际撤场，并一直服务至今；对工作联系函加盖有金科公司印章的两份真实性予以认可，但无法证明金科公司不在小区服务的事实；对物业服务合同、报名资料、重庆晨报招标邀请书、函件的真实性无法确认，由法院认定。上述事实，有资质证书、合同备案证明、企业名称变更登记通知书、商品房买卖合同、产权信息查询结果、入伙手续书、入伙声明、业主临时公约、金科花园物业验收清单、物业交付验收表、证明、金科花园物业服务合同、巡逻签到表、客服巡检记录表、清洁外包合同、电梯维保合同、物管服务照片、公摊水电费发票，律师函、邮政快递寄件凭据、业主委员会备案证明、公证书、告金科花园全体业主书、工作联系函、裁判文书、物业服务合同、报名资料、重庆晨报招标邀请书、函件以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，金科公司自金科花园小区建成后就作为前期物管公司入场实施物业管理事宜，虽在中途拟撤场但并未实际撤离，金科公司一直为小区提供物业服务。五红路金科花园业委会系业主大会选举成立，其作为金科花园小区新一届业主委员会，依法与选聘的金科公司签订的五份《金科花园物业服务合同》，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当对业主具有约束力。罗绍武作为该小区的业主，应当按《金科花园物业服务合同》行使权利履行义务。罗绍武所提供的证据材料，反映的是首届业委会的成立和工作情况，不能否定新一届业主委员会依法成立的事实，罗绍武以此主张金科公司与五红路金科花园业委会签订的物业服务合同无效的辩解意见，本院不予采纳。本案中，金科公司举示了履行物业服务事宜的相关证据材料，罗绍武无相反证据予以反驳，金科公司已按合同约定履行相应物业服务管理义务，本院予以确定。在金科公司实施了物业服务合同管理事宜的情况下，罗绍武负有交纳物业服务费的义务。关于罗绍武提出的诉讼时效抗辩的问题。金科公司分别于2014年3月8日、2015年4月29日、2016年5月10日向罗绍武住址邮寄了《律师函》，催收欠费主张权利，本院确定三份律师函已通知到达罗绍武，已产生诉讼时效中断的效力。即金科公司要求罗绍武支付2012年3月至2016年9月期间的物业服务费5164.5元（93.9元/月×55个月）及公共能源分摊费440元（8元×55个月）的诉讼请求，未超过诉讼时效，本院予以支持。金科公司要求罗绍武支付2009年5月至2012年2月期间物业服务费、公共能源分摊费的诉讼请求，因超过诉讼时效，本院不予支持。罗绍武未及时交纳物业服务费，依照合同约定还应当承担违约金。罗绍武对金科公司主张的违约金提出异议，已表达调整之意。考虑合同约定的每日千分之三计算标准确实高于银行同期贷款利率，且其主张违约金是从2009年5月起算而本院确定金科公司收费应当从2012年3月起算等因素，本院酌情将违约金下调为1000元。对金科公司超额请求的违约金，本院不予支持。综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告罗绍武于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2012年3月至2016年9月期间的物业服务费5164.5元、违约金1000元。二、被告罗绍武于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2012年3月至2016年9月期间公共能源分摊费（公摊水电费）440元。三、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取113元，由原告金科物业服务集团有限公司负担33元，被告罗绍武负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 静二〇一七年四月六日书记员 陈亚玮 微信公众号“”