(2017)鄂03民终599号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-04-19
案件名称
赵相乾与李从玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李从玲,赵相乾
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终599号上诉人(原审被告):李从玲,女,1964年4月12日生,汉族,住湖北省丹江口市。被上诉人(原审原告):赵相乾,男,1976年1月1日生,汉族,住湖北省丹江口市均县。委托诉讼代理人衡建广,湖北三丰律师事务所律师。代理权限:一般代理。上诉人李从玲因与被上诉人赵相乾房屋买卖合同纠纷一案,不服湖北省丹江口市人民法院(2016)鄂0381民初1658号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后,依法组成由审判员马勇岗(主审)担任审判长,审判员刘勇、代理审判员沈德宏参加评议的合议庭,对本案进行了审理。经合议庭评议,本案现已审理终结。李从玲上诉请求:撤销一审判决,依法改判或发回重审。事实与理由:1.一审法院认定赵相乾没有实际取得房屋与事实不符。购房款支付给马成海的债权人,由李从玲给赵相乾出具收条后,合同、房屋钥匙按程序已交给赵相乾。双方签订合同半年后,房屋被案外人(马成海的债权人)占有。2.一审认定房屋已抵押给马成海的债权人与事实不符。马成海的债务与本案不是同一法律关系,抵押未办理登记,抵押合同无效。3.马成海因非法吸收存款罪被判刑,案外人王德明、明瑞华也应当属共同犯罪。赵相乾答辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,处理适当,应当予以维持。李从玲的上诉理由无事实与法律依据,应予以驳回。赵相乾诉至一审法院称:请求依法确认赵相乾与李从玲签订的两份房屋买卖合同书无效;李从玲立即退还购房款等费用共计305000元,并自2013年1月起按银行同期同类贷款利率支付利息;自2013年1月起支付每月房屋租金1000元至本案履行完毕时止。一审认定,2009年9月,李从玲将自己位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组原宅基地上房屋拆旧建新,经其本人申请,所在村委会签署意见,报六里坪镇村建站和六里坪镇人民政府审批(房屋规划手续目前尚未下发),按照当时签署的方案,同意李从玲在原宅基地上按照规划建七层楼房,总建筑面积为1931.16平方米。2012年9月5日,李从玲与马成海协议离婚,离婚协议约定婚后所建楼房(位于丹江口市六里坪镇××村××汉××路旁,共七层)中未出售的房屋归李从玲所有。2012年11月6日,李从玲与赵相乾签订房屋买卖合同,将该楼房三楼、四楼中间各一套房屋(共两套,每套房屋面积为97.9平方米)出售给赵相乾,房屋售价为1480元/平方米,另外,阳台折价10000元,两套房屋赵相乾分别交纳水、电入户费用各8300元。同日,李从玲收到赵相乾两套房屋价款(含阳台,水、电入户费用)共计305000元,李从玲向赵相乾出具收条。后因李从玲前夫马成海的债权人王德明、明瑞华于2013年相继将赵相乾所购买的三楼、四楼房屋占有。赵相乾要求王德明、明瑞华返还房屋无果,遂向提起诉讼。另查明:李从玲与其前夫马成海在婚姻关系存续期间因向王德明、明瑞华借款未能偿还,二人同意用该房屋抵押偿还债务。一审认为:赵相乾与李从玲之间签订的房屋买卖合同虽系当事人的真实意思表示,但涉案房屋系宅基地地上建筑物,其买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中李从玲将其在宅基地上建造的房屋用以出售,违反了以上禁止性规定,且其与赵相乾并非同一集体经济组织成员,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定,该房屋买卖合同违反了我国法律的强制性规定,该买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。因赵相乾并未实际取得该房屋,而其已向李从玲交付全部购房款,实际收取的赵相乾购房款305000元,系基于该无效合同取得的财产,应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、赵相乾与李从玲签订的二份房屋买卖合同无效;二、李从玲于本判决生效之日起三十日内返还赵相乾购房款305000元;三、驳回赵相乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元,由李从玲负担。双方当事人在二审规定的举证期间内均未提交新证据。本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,农村房屋(含宅基地)买卖合同的当事人非同一农村集体经济组织的,该房屋买卖合同无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。涉案房屋系李从玲在原宅基地上拆旧建新所形成,且赵相乾与李从玲非同一集体经济组织成员,赵相乾与李从玲之间签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定属无效合同。赵相乾与李从玲签订房屋买卖合同后,已将购房款支付给李从玲(包括部分款项支付给李从玲前夫马成海的债权人),李从玲出具收款收条。现房屋已被案外人(李从玲前夫马成海的债权人)占有、使用,赵相乾买房目的已无法实现,赵相乾要求李从玲返还购房款的诉讼请求应当予以保护。赵相乾将购房款代支付给马成海的债权人,系李从玲认可行为。李从玲的上诉理由无事实与法律依据,不应支持。一审判决认定事实清楚,适用法律关系正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原审判决。二审案件受理费5875元,由上诉人李从玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 马勇岗审 判 员 刘 勇代理审判员 沈德宏二〇一七年四月六日书 记 员 昝鹏飞附:本判决所适用的法律(法规、司法解释)规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;…… 百度搜索“”