（2017）豫0184民初829号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2018-07-14

案件名称

河南成益置业有限公司与聂寒冰商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

新郑市人民法院

所属地区

新郑市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

河南成益置业有限公司,聂寒冰

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初829号原告：河南成益置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号。法定代表人：李清芳，董事长。委托诉讼代理人：吕姣姣，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。被告：聂寒冰，男，197９年1月29日出生，住河南省范县。原告河南成益置业有限公司（以下简称成益置业公司）与被告聂寒冰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成益置业公司委托代理人吕姣姣、王令飞到庭参加诉讼，被告聂寒冰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成益置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：140××××6422），并判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案信息解除（撤销）手续；2、请求判令被告支付原告违约金95331元；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月31日，成益置业公司与聂寒冰签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××6422），聂寒冰购买成益置业公司开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××卡风情××楼××单元××房，约定房屋总价款为953310元。2015年２月10日，成益置业公司、聂寒冰与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订了《个人购房借款合同》（合同编号为：A[住]字[工]行[商都路]支行[2015]年[0150]号），中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行向聂寒冰发放贷款66万元，成益置业公司作为连带责任保证人。聂寒冰取得银行贷款后，却未按期偿还银行贷款本息，致使成益置业公司承担担保责任，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行从成益置业公司保证金账户中扣除到期贷款本金、利息等共计人民币683525.82元。成益置业公司承担担保责任后多次向聂寒冰追偿，但均未果。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如聂寒冰未按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息，成益置业公司履行担保责任后有权解除合同并按合同房款总金额的百分之十向聂寒冰收取违约金，此外，聂寒冰还需承担银行的贷款本息、罚息、违约金及其他各项费用。被告聂寒冰未作答辩，也未提供相关的证据材料。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，成益置业公司与聂寒冰签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××6422）。合同约定主要内容如下:买受人购买出卖人开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××卡风情××楼××单元××房屋,该商品房的用途为成套住宅，房屋建筑面积共136.46平方米，房屋总价款为953310元。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式。约定金额：293310元，付款方式：现金，约定付款时间：2014-12-31，交纳比例：30.77%；约定金额：660000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：69.23%；备注：买受人办理商业贷款，相应费用由买受人承担。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件（四）：合同补充协议。出卖人和买受人经协商一致，应《商品房买卖合同》一些未尽事宜，订立下列补充条款，若补充条款与买卖合同不一致的，以本补充条款为准。6、买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》。并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。出卖人协议买受人在合同签订后7天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费由买受人自行承担。如买受人未能在规定时间内办理完毕的或者未缴清相关费用导致不能正常办理按揭贷款手续的，买受人应自合同签订之日起的第8天开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金，不支付违约金的，出卖人有权扣留买受人原始购房凭证。如合同签订之日起的第30日仍未办理的，出卖人于次日即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额的百分之十的违约金，剩余房款退还给买受人。如遇国家政策调整、银行政策调整或买受人征信原因导致银行批准贷款额度与买受人申请额度不符，需在提高首付或完善其他贷款资料，买受人保证在接到相关通知或按揭银行公布新政策7日内补足按揭所需的首付房款及相关费用。如提供以上资料后仍不能满足银行贷款批复条件的，需在7日内采取一次性付款方式补足剩余房款。买受人由此提出退房的，出卖人有权从预付房款中扣除房款总额的百分之十作为违约金；或者逾期付款的，出卖人有权单方解除合同，有权将该商品房另行出售，并有权从已付房款中直接扣除其房款总额百分之十的违约金。本合同中如买受人采用按揭贷款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同违约。如买受人对按揭银行构成根本违约，出卖人履行担保责任后有权解除合同，有权将合同标的物业另行出售，并按本合同总房款金额的百分之十向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用，剩余房款退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。《商品房买卖合同》签订后，聂寒冰就剩余购房款向银行进行了商业贷款，并以涉案房屋办理了抵押权登记，但聂寒冰未按期偿还银行贷款，成益置业公司于2016年2月29号代聂寒冰向中国工商银行郑州市商都路支行结清了贷款，该行于2016年3月22号出具了个人贷款结清证明。在庭审中，1、成益置业公司提交银行交易明细、通知函及银行出具的结清证明。拟证明按揭银行于2016年1月18日通知成益置业公司履行担保责任偿还聂寒冰银行贷款；成益置业公司代聂寒冰偿还每月逾期贷款的金额及其公司代聂寒冰已结清银行贷款。2、成益公司提交聂寒冰交付定金、维修基金、产权代办费、交易手续费、测绘费的收据，拟证明聂寒冰为购买房屋共向成益公司交付的各项费用计19634元。3、成益置业公司在庭审中明确违约金95331元计算方式为总房款95331元的10%，依据是双方合同附件四补充协议第6条约定。4、成益置业公司在庭审中明确要求聂寒冰协助其办理《商品房买卖合同》备案信息解除手续。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《结清证明》，《银行交易明细》、收据、个人购房借款/担保合同，本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，被告聂寒冰经本院传票传唤无正当理由未有到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利，但不影响本院依据现有证据及查明的事实依法作出裁判。聂寒冰与成益置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××6422），系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》第七条及该合同附件四补充协议第6条第四项约定，如聂寒冰逾期付款超过60日，成益置业公司有权解除合同。成益置业公司解除合同的，聂寒冰按累计应付款2%向成益置业公司支付违约金；如聂寒冰未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同违约。如聂寒冰对按揭银行构成根本违约，成益置业公司履行担保责任后有权解除合同，并按本合同总房款金额的百分之十向聂寒冰收取违约金；成益置业公司有权从聂寒冰已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用，剩余房款退还聂寒冰。本案中，聂寒冰未按合同约定在2014年12月31日前向成益置业公司交纳购房首293310元；且聂寒冰因购房向银行贷款66万元未按期偿还，导致成益置业公司向贷款银行结清了贷款，聂寒冰构成根本违约。成益置业公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由聂寒冰协助办理解除涉案合同的备案信息解除手续的主张，符合双方合同约定，本院予以准许。成益置业公司要求聂寒冰按照总房款10%支付违约金95331元的主张，本院认为，本补充协议作为主合同不可分割的重要组成部分，与主合同具有同等法律效力，由于《商品房买卖合同》与合同补充协议均为格式条款，对格式条款的理解发生争议的，按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，《商品房买卖合同》与合同补充协议对违约金作出两种不同解释，应作出不利于成益置业公司的解释，即本案违约金应按《商品房买卖合同》中约定的按累计应付款2%计算违约金，故，聂寒冰向成益置业公司支付违约金19066.2元（953310×2%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告河南成益置业有限公司与被告聂寒冰于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1400097****）。被告聂寒冰应于本判决生效之日起十日内协助原告河南成益置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案信息解除手续。被告聂寒冰应于本判决生效之日起十日内向原告河南成益置业有限公司支付违约金19066.2元。驳回原告河南成益置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2183元，由原告河南成益置业有限公司承担1907元，被告聂寒冰承担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　许俊峰人民陪审员　　王龙欣人民陪审员　　王法文二〇一七年四月六日代理书记员　　冯　核 微信公众号“”