（2016）鲁0481民初5088号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-07-17
案件名称
王绍伟与山东天客来集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
滕州市人民法院
所属地区
滕州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王绍伟,山东天客来集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第十九条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条
全文
山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0481民初5088号原告：王绍伟，男，1966年3月5日出生，汉族，住山东省微山县。委托诉讼代理人：王纯永、刘宏刚，山东柏瑞律师事务所律师。被告：山东天客来集团有限公司。住所地：滕州市荆河西路**号。法定代表人：王林，董事长。委托诉讼代理人：王宜鹏，男，1966年10月6日出生，汉族，该公司员工，住滕州市，现住滕州市。委托诉讼代理人：王洪伟，山东荆河律师事务所律师。原告王绍伟与被告山东天客来集团有限公司（原滕州天客来置业有限公司，以下简称天客来公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王绍伟向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；二、判令被告为原告办理退房手续，返还原告购房款及车位款共计1120万元；三、判令被告赔偿原告违约金1448513元（2014年4月1日至2016年8月23日，按照同期银行贷款利率计算）；四、诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：依据原告王绍伟与被告于2013年7月16日签订的《商品房买卖合同》，及2013年7月16日签订的《房屋买卖补充协议》，被告承诺应于2014年3月31日前将房产证办理完毕，但截至目前，被告尚未给原告办理房地产证，存在严重违约行为。特诉至本院。被告山东天客来集团有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告存在商品房买卖合同关系，目前原告购买的房地产没有办理产权登记也是事实。对于原告购买的商品房没有办理产权证的原因，不是在于被告。在这个房子建完后，每年被告都几次向市建设局、市政府打报告办理产权证。其中一户是拆迁户，土地被法院查封，所以这一户产权一直没办，致使原告的证也没有办理下来。原告要求解除合同，我们不认可。原告向本院提交了商品房买卖合同、补充协议、收据、银行汇票复印件等证据，被告向本院提交了自己向行政部门提交的报告等证据材料，本院依法组织双方进行了质证。结合当事人陈述及双方对证据的质证意见和证据本身的特征，本院依法认定如下事实：被告原名称为滕州天客来置业有限公司，经营范围包括房地产开发与销售等。2013年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发的位于滕国用（2011）第123号地块上的3079号营业房出售于原告。合同约定建筑面积约为2786.22平方米（如与实测面积有差异，由双方根据面积差异多少，按合同约定的价款，对房价款进行多退少补），每平方米3589.09元，总价10000000元。同时约定出卖人应当在2013年7月26日前交房，并于交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期间内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议约定处理。同时，双方在补充协议中约定2014年3月31日前房产证办理完毕，并约定被告向原告出售15个车位，每个80000元，合计1200000元。补充协议还约定了违约方承担对方的实际经济损失。2013年7月18日，原告向被告支付了10000000元房款及1200000元车位款，被告为原告出具了相应日期对应价款的收据两张。被告于合同签订当日向原告交付了上述房产。但并未办理房屋产权登记。后因原告购买房产的产权登记未能依约办理，双方发生争议，原告诉来本院。为准备办理产权登记的相关手续，被告曾向市政府、市住建局申请督促、办理等，但至本案最后庭审辩论终结前，仍未能协助原告办理产权登记。本案经本院组织调解，双方未能达成一致意见。本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，被告亦具有相应资质，涉案房产亦办理了相关土地、规划、建设、预售手续，故合同依法应当受到保护。合同双方均应依约履行。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，本案被告协助原告办理房屋所有权登记手续系其法定义务。在法定或约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。本案中，因被告在双方约定的办理产权登记的期限届满后超出一年，仍未能取得办理产权登记的全部手续，不能协助原告办理产权登记，原告依法获得合同解除权，并有权主张损失。原告提交的报告，系其为解决协助办理登记不能而做的尝试，该行为仅能表明被告为避免双方损失的扩大进行的努力，但不能阻却解除合同的条件的成就。合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。故原告要求解除合同后由被告返还其依据合同支付的价款11200000元，于法有据，本院依法予以支持。原告选择主张自约定办理产权登记届满次日起的违约金损失，是其对自己权利的处分，本院予以尊重。关于违约金数额，因双方在合同中未予具体约定，本院根据《最高人民法院》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张的1448513元，系自2014年4月1日至2016年8月23日期间，按照同期贷款利率计算，未超出法律规定，本院依法予以支持。综上，原告要求解除商品房买卖合同及补充协议、由被告为原告办理退房手续并返还合同价款、赔偿损失的诉讼请求，依法应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条第二款、第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告王绍伟与被告山东天客来集团公司之间于2013年7月16日日签订的《商品房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》；二、被告山东天客来集团公司为原告王绍伟办理退房手续并返还原告王绍伟合同价款11200000元；三、被告山东天客来集团公司赔偿原告王绍伟因其不能依约办理产权登记的违约金1448513元。上述第二、三项，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97700元减半收取48850元，诉讼保全费5000元均由被告山东天客来集团负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 李纪增二〇一七年四月六日书记员 陈 琛