（2017）桂民申331号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-05-23

案件名称

广西九洲房地产开发有限公司、广西中大股份有限公司建设用地使用权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

广西壮族自治区高级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

广西九洲房地产开发有限公司,广西中大股份有限公司,广西泰昌房地产开发有限责任公司,广西九洲房地产开发有限公司,广西中大股份有限公司,广西泰昌房地产开发有限责任公司,广西九洲房地产开发有限公司,广西中大股份有限公司,广西泰昌房地产开发有限责任公司,广西九洲房地产开发有限公司,广西中大股份有限公司,广西泰昌房地产开发有限责任公司

案由

建设用地使用权纠纷

法律依据

全文

广西壮族自治区高级人民法院民事裁定书（2017）桂民申331号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：广西九洲房地产开发有限公司，住所地南宁市长湖路58号怡心园C栋02号商铺。法定代表人：赵志远，该公司董事长。委托代理人：黄征松，广西万通律师事务所律师。委托代理人：韦显瑞，广西万通律师事务所实习律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：广西中大股份有限公司，住所地南宁市嘉宾路嘉湖巷6号佳和大厦18楼。法定代表人：邬文康，该公司董事长。委托代理人：赵丹云，该公司职员。一审第三人：广西泰昌房地产开发有限责任公司，住所地南宁市竹园路6号综合楼A座27号A2701号。法定代表人：孙勇，该公司董事长。再审申请人广西九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲公司）因与被申请人广西中大股份有限公司（以下简称中大公司）、一审第三人广西泰昌房地产开发有限责任公司（以下简称泰昌公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2015）南市民一终字第1380号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。九洲公司再审申请称:（一）二审判决隐瞒中大公司未按双方签订的《土地使用权转让合同》约定办理涉案土地使用权分割手续、分为两本土地使用证的事实。九洲公司已履行第一期该合同约定的义务，中大公司在2012年10月2日取得涉案土地使用权证后，未向土地管理部门申请办理该土地的分割手续，中大公司构成违约，应承担违约责任。（二）二审判决认定涉案土地未完成报建工作过错不在中大公司缺乏足够证据证明。《土地使用权转让合同》第十条约定，土地部门颁发土地使用权证书后，中大公司须向九洲公司提供一切该地块的有关资料，积极配合九洲公司做好项目报建工作。为了项目的报建工作，2009年12月6日，中大公司与九洲公司就《土地分割四至图》项下A区和B区的报建方案、施工图、效果图的设计共同委托广西华蓝设计（集团）有限公司并签订设计合同和提交了工作成果。然而，2014年6月中大公司私自委托广西大学设计研究院进行报建方案、施工图、效果图的设计，并以此设计成果向南宁市规划管理局申报办理总平图手续，南宁市规划管理局受理后并发布了《城乡规划批前公示》。九洲公司于2014年11月21日向南宁市规划管理局提交了《关于对贵局发布的中大公司拟调整总平图批前公示的意见》，说明中大公司的报建行为是侵害九洲公司合法权益的行为，不是阻挠中大公司的报建工作。二审判决认定中大公司不承担未完成报建工作的违约责任，是事实认定错误。（三）二审判决以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条作为中大公司不违约的依据，以及关于涉案土地不具备分割及办理土地过户、登记条件的认定依据，属适用法律错误。一是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。……”的规定，九洲公司至今未完成项目总投资25%以上是明确的，而合同已有生效法律文书认定是合法有效，中大公司未按合同约定履行义务，构成违约。因此，二审判决以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条作为中大公司不违约的依据属适用法律错误。二是二审判决适用《国土资源部关于规范土地登记的意见》并根据有关部门出具的三份文件，进而作出涉案土地不具备分割及办理土地过户、登记条件，属适用法律错误。从政府相关部门三份复函的内容看，国土和规划部门不同意将《土地使用权转让合同》项下土地过户至九洲公司名下，不是说土地永远不能过户，更不是说法律上和事实上禁止土地转让和过户，而只是告知当事人如申请过户从行政层面上看尚不具备过户条件。如通过诉讼途径并有法院的生效文书和协助执行通知书，是完全可以办理分割和过户手续的。因此，为维护九洲公司的合法权益，依法申请再审，请求：撤销二审判决，重新审理并维持一审判决。中大公司辩称:（一）二审判决没有隐瞒事实，政府相关部门的正式复函经过庭审质证；（二）《土地使用权转让合同》签订后，中大公司为履行该合同进行了大量工作，因九洲公司向南宁市规划管理局提出异议，使报建公示被迫中止，责任在九洲公司；（三）二审判决适用法律正确，合同有效应继续履行，九洲公司对项目至今未投资，不符合法律法规规定的分割、过户登记条件，责任在九洲公司。因此，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回九洲公司的再审申请。本院认为:本案事实表明，涉案土地因南宁市政建设的需要，政府与中大公司进行土地置换而来，面积为88.95亩，性质为城镇住宅用地。2009年8月10日，九洲公司与中大公司签订《土地使用权转让合同》，约定中大公司将上述88.95亩土地使用权分割30亩转让给九洲公司。双方在履行该合同过程中产生纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、二审判决是否隐瞒事实；2、二审判决对未完成报建工作的过错认定是否有依据；3、二审判决适用法律是否错误。一、关于二审判决是否隐瞒事实的问题。九洲公司再审申请称，二审判决隐瞒中大公司未按合同约定办理涉案土地使用权分割手续、分为两本土地使用权证的事实，中大公司构成违约。对此，本院和二审法院查明的事实一致，即九洲公司与中大公司签订《土地使用权转让合同》后，中大公司还于2015年8月14日向南宁市国土资源局发出《关于再次咨询邕江湾二期项目土地分割过户的函》，询问涉案土地是否可以办理分割过户。南宁市国土资源局于2015年9月8日向中大公司发出南国土资函（2015）1786号《关于邕江湾二期项目土地分割过户有关意见的复函》，表示不同意对涉案土地进行分割。该函是政府相关部门的正式复函，具有证明力，且在法庭上经过质证，二审判决对此事实也予以查明。因此，九洲公司关于二审判决隐瞒事实及中大公司未完成涉案土地分割构成违约的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于二审判决对未完成报建工作的过错认定是否有依据的问题。九洲公司再审申请称，二审判决认定涉案土地未完成报建工作过错不在中大公司缺乏足够证据证明，中大公司未完成报建工作构成违约。然而，根据《土地使用权转让合同》第十条“土地部门颁发土地使用权证书后，中大公司须向九洲公司提供一切该地块的有关资料，积极配合九洲公司做好项目报建工作”的约定，对于涉案土地项目的报建工作由九洲公司负责，中大公司协助配合九洲公司做好项目报建工作。而本案事实表明，双方在履行合同过程中，中大公司与九洲公司共同完成了涉案土地的《土地分割四至图》；中大公司先后向相关部门递交了申请增加容积率的请求；中大公司向国土部门出具了《关于再次咨询邕江湾二期项目土地分割过户的函》；中大公司向九洲公司去函要求呈送设计成果和项目前期工程进度安排，九洲公司未予配合；中大公司向南宁市规划管理局申报了办理总平图手续，南宁市规划管理局受理后并发布了《城乡规划批前公示》，由于九洲公司向南宁市规划管理局提出异议，使报建工作被迫中止。因此，二审判决关于涉案土地未完成报建工作过错不在中大公司的认定正确，九洲公司的该再审申请理由不成立。九洲公司关于中大公司未完成项目报建工作构成违约的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于二审判决适用法律是否错误的问题。对于二审判决以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条作为中大公司不构成违约的依据是否错误的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。……”的规定和九洲公司与中大公司签订的《土地使用权转让合同》第十条“土地部门颁发土地使用权证书后，甲方（中大公司）须向乙方（九洲公司）提供一切该地块的有关资料，积极配合乙方做好项目报建工作。在乙方项目总投资完成25%以上，甲方必须负责配合乙方到南宁市相关部门办理项目转让及土地使用权证变更登记手续，变更土地使用权证至乙方名下，使乙方合法拥有该地块的使用权”的约定，九洲公司与中大公司对涉案土地使用权过户登记条件的约定符合法律的规定。九洲公司在再审申请中也明确表示其未按约定完成项目总投资25%以上，从行政层面上看尚不具备过户条件。因此，二审判决根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，认定中大公司不构成违约，有事实和法律依据，九洲公司的该再审申请理由不成立，本院不予支持。对于二审判决认定涉案土地不符合分割、过户登记条件的依据是否错误的问题。本案中，政府相关部门根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部土地登记办法》（令第40号）及《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资〔2012〕134号）的规定作出了三份复函，由于土地登记只能依据政府供地批准文件和出让合同确定的宗地进行依法登记。宗地一经确定不得随意调整，确需分割、合并或调整边界的，应经国土部门会同有关部门同意。而中大公司取得的宗地四至界线清楚，规划条件清晰，已经确定为一宗地。政府相关部门至今没有对该宗地内有规划道路、河道或绿化等确需分割的规划方案。因此，二审判决根据前述法律法规的规定和政府相关部门的复函，认定涉案土地不符合分割、过户登记条件正确。九洲公司的该再审申请理由不成立，本院不予支持。九洲公司还称，从行政层面上看尚不具备过户条件，如通过诉讼途径并有法院的生效文书和协助执行通知书，完全可以办理分割、过户登记手续。然而，我国的司法权和行政权相互独立，各司其职，宗地的立项、规划、分割与过户登记并非法院的职权范围。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。……”和《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，九洲公司对涉案土地使用权的取得，有赖于开发投资和行政登记。对于开发投资，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定和九洲公司与中大公司签订的《土地使用权转让合同》第十条的约定，须按照出让合同约定进行投资开发并完成开发投资总额的25%以上，该规定是对《土地使用权转让合同》标的物约定的于物权变动时的限制性条件，即政府相关部门在办理物权变更登记时审查的条件。九洲公司在其对项目未进行任何投资的情况下主张对涉案土地分割、过户登记，该主张不符合前述法律的规定和合同的约定，本院不予支持。对于行政登记，九洲公司在本案中一方面主张涉案土地从行政层面上看尚不具备过户条件，另一方面主张通过诉讼即请求人民法院以判决的方式确认其物权。九洲公司的该主张，将导致司法权和行政权的职责不清，易造成司法权代替行政权的不良后果。九洲公司的该再审申请理由不成立，本院不予支持。综上，九洲公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，裁定如下：驳回广西九洲房地产开发有限公司的再审申请。审判长　　莫宗艳审判员　　周家开审判员　　韦志勇二〇一七年四月六日书记员　　李璐君关注公众号“”