（2017）津0102民初90号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 0001-01-01
案件名称
魏毅奇与天津帝景房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏毅奇,天津帝景房地产开发有限公司,恒大地产集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初90号原告：魏毅奇，男，1963年6月21日生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王立斌，天津津凡城律师事务所律师。被告：天津帝景房地产开发有限公司，住所地天津市河东区十一经路68号615室。法定代表人：时守明，董事长。委托诉讼代理人：杨虹昱，职员。被告：恒大地产集团有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西78号3801房。法定代表人：赵长龙，董事长。委托诉讼代理人：郝建颖，职员。原告魏毅奇与被告天津帝景房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏毅奇的委托诉讼代理人王立斌、被告天津帝景房地产开发有限公司（以下简称“帝景公司”）的委托诉讼代理人杨虹昱、被告恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大公司”）的委托诉讼代理人郝建颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏毅奇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年8月20日签订的《天津*恒大帝景楼宇认购书》已解除，判令二被告退还定金5万元；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月20日就原告认购被告开发的天津*恒大帝景3-2402号房签订《天津*恒大帝景楼宇认购书》，原告于当日交纳50000元定金，认购书约定首付房款为总房款的20%，即1550088元，剩余房款由原告办理银行按揭贷款，此后，被告要求原告提高购房首付款比例至30%，导致认购书不能履行，故原告诉至法院。帝景公司辩称，因原告原因未能签订商品房买卖合同，1.被告认为认购书合法有效；2.原告不缴纳首付款；3.首付款增加不属于合同不履行的法定情形。被告系独立法人，与恒大公司无关，恒大公司非帝景公司的母公司，另外无理由退房��诺书适用前提为买房无任何违约行为，使用阶段是签订买卖合同后至办理入住前，与原告所述不符。恒大公司辩称，原告与被告恒大公司不存在买卖合同关系，原告未履行无理由承诺书的前提责任，二被告均不存在过错，无任何违约行为，提高首付款比例是相关政策原因，与开发商无关联。本院经审理认定事实如下：2016年8月20日原告作为买受人（乙方）、被告帝景公司作为出卖人（甲方）签订编号为0003042的《天津·恒大帝景楼宇认购书》（以下简称“《认购书》”），约定：“乙方自愿依下列条件向甲方认购天津恒大帝景3幢1单元2402号房。该商品房建筑面积共190.22平方米，其中，套内建筑面积145.28平方米。选择超豪华装修标准，获/优惠后，按建筑面积计算，单价为41847元／㎡；按套内建筑面积计算，单价为54791.3��／㎡；总金额为人民币柒佰玖拾陆万零仟零佰捌拾捌元整（即￥7960088元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整（￥50000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款）。甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：……2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2016年8月23日前支付首期房款￥1550088元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即636万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年8月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋…��（实际贷款年限、利率、成数以银行、公积金中心最终审批为准。若银行、公积金中心批准的贷款额低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行、公积金中心最终审批之日起5日内付清）。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……”。该《认购书》签订同日，原告向被告帝景公司交付定金50000元。同日，被告恒大公司为原告出具《无理由退房承诺书》一份，内容为：“尊敬的魏毅奇客户：感谢您对我司的信任！为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大帝景楼盘3幢1单元2402房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。当日经原、被告共同协商，被告帝景公司向原告出具客户须知，对房屋价款数额进行变更，总房款为7250048元，首付款为1450048元。签订《认购书》后一至二日，被告帝景公司通知原告提高首付款比例至总房款的30%，因原告未能交纳总房款30%的首付款，导致双方至今未能签订《商品房买卖合同》。2016年8月22日被告帝景公司向原告发出《交款签约告知函》，内容为：“尊敬的魏毅奇先生：感谢阁下认购天津恒大帝景3幢2402单元，根据双方签署的《天津恒大帝景楼宇认购书》约定，阁下应于2016年8月23日前支付房款并签署《商品房买卖合同》。请阁下于2016年8月31日前到天津恒大帝景销售中心签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为阁下放弃购买该房屋。我司将按双方所签署《天津恒大帝景楼宇认购书》的约定，阁下所付款项不予退还，我司有权另行销售该房屋”。2016年8月31日被告帝景公司向原告发出《通知》一份，内容为：“尊敬的魏毅奇先生：阁下认购的恒大帝景3幢2402单元，根据双方签署的《恒大帝景楼宇认购书第二项第2条约定，阁下须于2016年8月23日前与我司签署《商品房买卖合同》及支付房款。现期限已过，但至今未见阁下来办理任何手续。依据双方签署的《恒大帝景楼宇认购书》第四项约定，阁下须在约定期限内到约定地点支付应交房款，并同时与我司签署《商品房买卖合同》，否则视为阁下放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我司无须通知阁下，可另行销售该房屋。因此，我司向阁下郑重告知：我司将按双方所��署《恒大帝景楼宇认购书》的约定，所收款项不予退还，同时我司有权另行销售该房屋。谢谢合作！”。2016年9月1日该邮件被签收。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告帝景公司签订的《认购书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订认购书后，被告帝景公司以原告交纳总房款20%的首付款不能获得银行批准贷款为由单方通知原告增加首付款比例，否则不与原告签订《商品房买卖合同》，本院认为，《认购书》中对于付款形式已经进行了约定，可见原告交纳首付款在先，继而签订《商品房买卖合同》，之后原告向银行申请按揭贷款，若银行、公积金中心批准的贷款额低于原告的申请金额，该差额��分原告在5日内付清，因此被告帝景公司在原告未办理上述手续之前即以原告向银行申请总房款80%数额的银行贷款不能获得批准为由要求原告增加首付款，系其单方变更《认购书》，故导致未能签订《商品房买卖合同》，对于原告已经交纳的定金，被告应予返还。同时被告恒大公司作为被告帝景公司的关联公司在原告与被告帝景公司签订《认购书》当日为原告购买诉争房屋出具《无理由退房承诺书》的行为亦应视为二被告的真实意思表示，本院对此予以确认。二被告承诺的“无理由退房”政策对于原告与被告帝景公司之间是否会签订《认购书》以及原告是否会交纳定金具有重大影响，因此《无理由退房承诺书》应当视为原告与被告帝景公司之间商品房预售合同内容的一部分。被告帝景公司作为开发商既然承诺无理由退房，即应在购房人提出退房即解除合同时，无任何限制地为购房人提供退房服务，但被告帝景公司以退房需满足其他限制性条件为由拒绝向原告退还定金的行为，违反了诚实信用原则，故被告帝景公司对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款，对于原告不具有约束力，本院对于原告要求与被告帝景公司解除《认购书》并退还定金5万元的诉讼请求，予以支持。至于原告要求被告恒大公司连带退还定金5万元的诉讼请求，因被告恒大公司并非定金的收取方，故本院对于原告的此项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告魏毅奇与被告天津帝景房地产开发有限公司于2016年8月20日签订的编号为0003042的《天津·恒大帝景楼宇认购书》；二���被告天津帝景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告魏毅奇返还定金50000元；三、驳回原告魏毅奇的其他诉讼请求。如果被告天津帝景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告天津帝景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 李 茜代理审判员 李 菊人民陪审员 赵云刚二〇一七年四月六日书 记 员 吴 丹 百度搜索“”