（2017）闽02民终511号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-18
案件名称
陈丽霜、曾湜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈丽霜,曾湜,李泽城,厦门东篱房产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终511号上诉人（原审被告）：陈丽霜，女，1986年3月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈路平，福建懿茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾湜，男，1991年1月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：涂志文，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原审被告：李泽城，男，1986年9月11日出生，汉族。原审第三人：厦门东篱房产营销策划有限公司。法定代表人：雷炎波。上诉人陈丽霜因与被上诉人曾湜、原审被告李泽城、原审第三人厦门东篱房产营销策划有限公司（以下简称东篱公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丽霜上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，并依法改判陈丽霜无需承担赔偿责任。事实与理由：一、陈丽霜并非2016年5月29日签订的《房屋买卖协议书》的实际出卖人，仅是受原审被告李泽城之委托代为签约及收付款项，陈丽霜从不知情《房屋买卖协议书》的履行情况，一审法院认定陈丽霜与李泽城共同承担赔偿责任存在事实认定错误。1、2016年7月4日李泽城与陈丽霜签署的《协议书》体现：李泽城确认陈丽霜仅是代理人身份，且愿意承担全部责任；2、2016年6月29日曾湜、李泽城与陈丽霜达成的《协议书》体现李泽城为实际主导人；3、2016年6月24日曾湜与李泽城达成关于退还购房定金和承担中介费的《承诺书》；4、2016年5月28日的银行流水单体现：陈丽霜向房屋实际所有人谢爱秀支付的购房定金3万元系李泽城提供的。5、陈丽霜在一审提交的“手机通话详单”体现：从2016年5月29日签订《房屋买卖协议书》到2016年6月29日签订三方《协议书》，曾湜从未与陈丽霜有过直接接触和联系。二、2016年6月29日签订的《协议书》显失公平，一审中陈丽霜及李泽城均对该《协议书》均提出了异议，一审法院遗漏审查《协议书》的效力，有失偏颇。（一）曾湜未按约支付购房款，违约在先。1、2016年5月29日签订的《房屋买卖协议书》第四条第1款“2016年6月17日前支付60万元（含定金）”说明曾湜有相应的付款义务。2、2016年5月29日的《购房定金收条》有陈丽霜的银行账户信息且曾湜于当日向该账户转账支付了20万元定金，曾湜主张“迟迟不予受领相关购房款”纯属歪曲事实。3、2016年5月29日的《购房定金收条》约定“于2016年6月30日之前办理交易过户登记手续”，曾湜主张“拒绝配合办理”之说纯属无稽之谈。4、陈丽霜提供的2016年5月29日至2016年6月18日的银行流水单体现曾湜并未按约支付购房款，违约在先。（二）《协议书》对陈丽霜明显不公平。1、2016年5月29日签订的《房屋买卖协议书》第一条“经过查阅相关权属凭证（口原件√复印件）并经现场看房后对所出售房产已充分了解，愿意购买”说明曾湜在签订《房屋买卖协议书》当时，知道或应当知道陈丽霜和李泽城均非房屋的所有权人。2、曾湜与李泽城于2016年6月24日签署《承诺书》约定“李泽城退还购房定金及中介费等费用共计人民币25万元”，而仅仅过了4天时间，曾湜却要求赔偿454800元。3、陈丽霜的《离职证明》和社保缴交记录可以证明陈丽霜缺乏相关的一般经验。4、陈丽霜在一审提交的“手机通话详单”体现陈丽霜从不知情《房屋买卖协议书》的履行情况，且事实上陈丽霜也仅是代理人。5、2016年6月29日的《协议书》第二条，说明曾湜以“追究刑事责任和更多违约责任”相威胁。6、曾湜基于《房屋买卖协议书》主张的违约责任过高。（1）曾湜并未提供证据证明是否存在损失及损失大小，按定金金额计算违约责任明显过高；（2）主张的中介费比实际支出至少多出9000元；（3）承诺书及涉及的违约金，陈丽霜完全不知情；（4）律师费5000元没有凭据；（5）日千分之五的违约金明显过高。三、一审判决既然认为“《协议书》是双方在违约事实发生之后对违约损失的清算和确认”，那么在《协议书》已经对“律师费”以“5000元”的标准进行了清算和确认的前提下，又要求支付额外的律师费2万元，明显自相矛盾。一审判决第二项缺乏依据，依法应当撤销。1、曾湜主张的律师费20000元是基于《协议书》未履行产生的损失，若《协议书》没有约定不履行协议书应当承担律师费，则不能主张。2、即使基于《房屋买卖协议书》未履行主张律师费损失，《购房定金收条》也变更了《房屋买卖协议书》关于违约方需要承担律师费的约定。3、律师费损失属于违约金性质，曾湜不得同时主张定金罚则和违约责任。四、曾湜并未举证证明实际损失，一审法院在支持定金罚则的同时，也支持按年利率24%计算违约损失明显不合理。综上所述，一审判决第一项是在尚未核实《房屋买卖协议》实际履行情况及曾湜违约在先事实，尚未审查《协议书》是否存在“显失公平”的可撤销情形下作出的，有失偏颇；一审判决第二项自相矛盾，且同时支持定金罚则和违约责任，存在明显错误。据此，陈丽霜依法提出上诉，恳请二审法院依法查明事实，依法支持上诉请求。曾湜答辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。李泽城述称，陈丽霜提到的10000元的违约金由李泽城个人承担。东篱公司确实未履行中介的义务，应由东篱公司退还中介费。律师代理费过高，希望能够重新协商。双倍返还定金无法接受，其实是曾湜违约在先。东篱公司未作陈述。曾湜向一审法院起诉请求，判令：1.陈丽霜、李泽城立即共同向曾湜支付454800元及违约金（以454800为基数，自2016年7月2日起至实际付款之日止，按日千分之五计算）；2.陈丽霜、李泽城立即赔偿曾湜律师代理费20000元。原审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：1.曾湜提交的中介费收款收据、佣金确认书，陈丽霜、李泽城认为对真实性不清楚，是曾湜与中介之间的票据，且金额不一致。原审法院认为，各方无异议的《协议书》中载明陈丽霜、李泽城同意支付中介费39800元，该票据、佣金确认书与协议书相印证，能证明陈丽霜、李泽城同意支付曾湜中介费损失39800元。2.曾湜提交律师委托代理协议、转账凭证、律师费发票，陈丽霜、李泽城质证认为不清楚。原审法院认为上述证据形成证据链，能证明曾湜因本案支付律师费20000元。3.陈丽霜提供手机通话记录，拟证明曾湜从未电话联系，没有依约支付首款，先构成违约。曾湜对真实性不予确认。原审法院认为该通话记录无法反驳双方无异议的《协议书》，《协议书》中陈丽霜、李泽城已确认其违约，且愿意支付相应款项。4.陈丽霜提供银行转账凭证、和房东签订的房屋买卖协议，认为其收到曾湜款项后将钱转给房东，故不承担责任。曾湜认为与本案无关。原审法院认为，根据合同相对性，该证据无法对抗曾湜主张。5.陈丽霜提供与李泽城签订的协议书，认为李泽城已同意承担全部责任，故其可免责。曾湜认为与本案无关，陈丽霜、李泽城之间的关系应另案处理。原审法院认为，根据合同相对性，该证据无法对抗曾湜主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，原审法院认定事实如下：2016年5月29日，陈丽霜与曾湜在东篱公司居间下订立《房产买卖协议书》，约定陈丽霜将位于厦门市集美区东安北里3号303室的房产出卖给曾湜；签订合同当日买方应支付购房定金20万元；违约方应赔偿守约方含律师费在内的多项损失。同日，曾湜支付陈丽霜定金20万元。2016年6月29日，曾湜、陈丽霜、李泽城订立《协议书》，就履行前述《房产买卖协议书》过程中出现问题进行协商处理，约定陈丽霜、李泽城于2016年7月1日24时前向曾湜支付454800元（包含双倍定金400000元、中介费39800元、承诺书违约金10000元、律师费5000元）；如陈丽霜、李泽城未如期支付，每逾期一日支付协议总金额的千分之五作为违约金；曾湜暂不追究陈丽霜、李泽城的刑事责任和违约责任。李泽城庭审中确认如果违约，同意支付律师费。原审法院认为，本案系因主张未能履行合同赔偿损失而引发的房屋买卖合同纠纷。陈丽霜和李泽城以《协议书》方式确认违约，且同意于2016年7月1日前支付454800元，属于双方在违约事实发生之后对违约损失的清算和确认，并非约定如发生违约时违约责任如何确定，故不适用违约金调整原则。曾湜主张陈丽霜、李泽城依约支付454800元，于法有据，原审法院予以支持。双方约定，如陈丽霜、李泽城未如期支付上述款项，应按日千分之五支付违约金，陈丽霜、李泽城抗辩违约金过高。原审法院认为，上述违约金计算标准已达到年182.5%，在双方已就违约损失进行清算确认的情况下，陈丽霜、李泽城拒不付款给曾湜造成的系资金占用损失，上述标准明显过高，原审法院依法予以调整，酌定为按年24%计算，从逾期之日（2016年7月2日）起算至实际支付之日止。陈丽霜与曾湜订立的房屋买卖合同中约定违约方应承担律师费，李泽城亦确认如违约同意承担律师费，故曾湜主张陈丽霜、李泽城赔偿本案律师费损失20000元，于法有据，原审法院予以支持。东篱公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，作出判决：一、陈丽霜、李泽城应于判决生效之日起十日内偿付曾湜454800元及相应违约损失（从2016年7月2日起，计算至实际偿付之日止，按年利率24%计算）。二、陈丽霜、李泽城应于本判决生效之日起十日内赔偿曾湜律师费损失20000元。三、驳回曾湜的其他诉讼请求。案件受理费8593元，减半收取计4296.5元，由曾湜负担100元，由陈丽霜、李泽城负担4196.5元。本院经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实除陈丽霜对于《协议书》的签订经过与其协商有异议，认为其并不知情具体协商过程，只是李泽城通知其签字。对其余事实均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。二审中，陈丽霜提交了以下证据：1、协议书，拟证明陈丽霜与李泽城约定，案涉的《房屋买卖协议书》实际上是由陈丽霜代李泽城签订的，《协议书》中约定的责任全部由李泽城承担。2、银行流水记录，拟证明收取的定金已支付给上一手卖家；3、离职证明、社保缴费情况证明，拟证明陈丽霜缺乏社会经验等。曾湜质证认为：证据1协议书，没有原件，真实性、关联性均不予认可，不能以此免除陈丽霜的责任；证据2银行流水，与本案无关；证据3，与本案无关。李泽城质证认为：证据1、2无异议，证据3，不能证明其缺乏社会经验。本院认为，陈丽霜与李泽城以《协议书》的形式确认了因无法履行房屋买卖合同对曾湜应承担的违约责任。《协议书》系各方当事人的真实意思表示，陈丽霜主张其对《协议书》内容并不知悉，其无需承担相应的赔偿责任，以及系曾湜先违约的主张，均缺乏相应的事实和法律依据。陈丽霜并无证据证明《协议书》约定违约金数额过高，故各方当事人应依约履行。至于陈丽霜与李泽城之间的约定，并不能对曾湜产生约束力。陈丽霜主张的缺乏社会经验亦不能作为免除责任的合法事由。《协议书》约定的逾期支付的违约金标准，原审法院已依法作了调低。故陈丽霜的上诉请求，缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8593元，由陈丽霜负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一七年四月六日代书记员 黄亚君附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”