（2016）粤06民终7247号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-07-04
案件名称
梁可培、佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁可培,佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终7247号上诉人（原审被告）：梁可培，男，汉族，1964年3月9日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：翟伟文，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社，住所广东省佛山市南海区西樵镇儒溪村，组织机构代码79461503-0。负责人：梁庆元。委托诉讼代理人：杨波，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。上诉人梁可培为与被上诉人佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社（以下简称新西经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：新西经济社（甲方、发包方）与梁可培（乙方、承包方）签订《儒溪土地使用权承包合同》一份，约定甲方将位于九斗塘尾面积750.3平方米的土地发包给乙方开办工厂，承包期限从2001年1月1日起至2003年12月31日止；乙方每年缴交承包款总额3001元，每年投包鱼塘前向甲方支付当年承包款。根据2001年3月17日村民户长会议公布，在租赁期内乙方每年每平方米向甲方交纳租地金4元。梁可培在诉讼中陈述，如法院认定梁可培需支付场地使用费，梁可培同意自2014年起涉讼土地按每年每亩8000元支付场地使用费。另查明，新西经济社与梁可培于2015年3月13日签订《鱼塘承包合同》，约定梁可培承包九斗塘经营，面积2亩2分，租金每年11800元。各塘与塘之间的塘基各占一半。诉讼中，新西经济社申请对梁可培占用土地的面积进行测绘，法院依法委托佛山市城市规划勘测设计研究院进行测绘。佛山市城市规划勘测设计研究院于2016年1月出具（2015）佛南法鉴字第314号测绘成果报告，根据2016年1月19日新西经济社与梁可培对涉讼土地范围的指定，测绘确定五个争议区域和一个无争议区域的面积：①区域东至鱼塘东面延长边、南至北面鱼塘棚边向南偏3米、西至二层硂房东面墙体延长边、北至鱼塘棚边，面积100.55平方米；②区域东至二层硂房东面墙体延长边、南至北面鱼塘棚边向南偏3米、西至现状路中向东12米、北至鱼塘棚边，面积77.21平方米；③区域东至二层硂房东面墙体边、南至南面河涌向北偏3.25米、西至现状路中向东12米、北至北面鱼塘棚边向南偏3米，面积236.55平方米；④区域东至二层硂房东面墙体延长边、南至南面河涌边、西至现状路中向东12米、北至南面河涌向北偏3.25米，面积85.38平方米；⑤区域东至东面棚房墙体、南至南面河涌边、西至二层硂房东面墙体延长边、北至南面河涌向北偏3.25米，面积151.72平方米；⑥区域东至东面棚房墙体、南至南面河涌向北偏3.25米、西至二层硂房东面墙体延长边、北至北面鱼塘棚边向南偏3米，面积536.94平方米。佛山市城市规划勘测设计研究院于2016年5月出具《测量补充说明》，西面现状围墙到东面至现状路中向东12米处区域的面积为70.31平方米（下称区域⑦）。法院于2016年1月19日组织双方当事人及佛山市城市规划勘测设计研究院测绘人员到涉讼土地进行现场勘验，新西经济社和梁可培对涉讼土地范围进行指认。现场可见一蓝色大门（西面现状围墙），经此门进入上述报告现状路中向东路边部分区域及①至⑥区域，该场地为封闭可排他使用区域，里面可见两层房屋一座，石棉瓦棚一个，场地北面是鱼塘。新西经济社主张梁可培应按①至⑥区域面积1188.35平方米计付使用费；梁可培则主张按⑥区域面积536.94平方米计付使用费。双方在合同约定承包款为每年3001元，承包期内实际履行按每年2632元支付承包款。双方陈述由于梁可培占用的土地上有电线杆，故新西经济社适当减少承包款，不按合同约定的标准支付承包款。新西经济社于2015年4月23日向原审法院起诉，请求判令：1.梁可培返还其占用的位于九斗塘尾的土地；2.梁可培向新西经济社支付合同赔偿款27010.5元，及以每年的合同赔偿款为本金自2012年2月20日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计付利息予新西经济社（暂计至起诉之日为3524.75元）；3.梁可培承担全部诉讼费用。诉讼中，新西经济社变更诉讼请求为：1.梁可培返还位于九斗塘尾的土地1306.93平方米（以鉴定结论为准）；2.梁可培支付2012、2013年土地使用费损失按每平方米4元计算l306.93平方米（以鉴定结论为准），2014,2015年按每亩8000元乘以1306.93平方米（以鉴定结论为准）计算，合计40950.15元（2012年计算10个月为4356.43元，2013年为5227.72元、2014年和2015年各为15683元）并以每年的合同赔偿款为本金自每年2月20日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计付利息予新西经济社；3.梁可培承担全部诉讼费用及鉴定费。原审法院认为：案涉合同约定的标的物为土地，约定的内容为新西经济社提供土地予梁可培使用，梁可培定期支付定额费用，新西经济社与梁可培就案涉合同成立的法律关系的性质为土地租赁合同关系。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉合同约定用途为非农业建设（开办工厂），实际使用也用于非农业用途，各方均没有提供证据证明涉讼土地经批准为建设用地用途的情况下，新西经济社将涉讼土地出租予梁可培作建设使用，违反法律行政法规的强制性规定，案涉合同为无效合同。合同无效，因合同取得的财产应予返还。就梁可培占用的土地情况，从现场勘验情况看，至2016年1月19日勘验当日，（2015）佛南法鉴字第314号测绘成果报告及《测量补充说明》中的①至⑦区域围闭成一个封闭场地，西面现状围墙的蓝色铁大门为该封闭场地的出入口，包括梁可培家庭居住的房屋在封闭场地内，封闭场地均由梁可培控制使用，梁可培辩称自2012年之后没有占有使用涉讼土地，法院不予采纳。梁可培应返还占用的位于九斗塘尾东至东面棚房墙体、南至河涌、北至北面鱼塘棚边、西至现状围墙包含区域①至⑦面积1258.66平方米（1188.35+70.31）的土地予新西经济社。梁可培辩称区域③为梁可培的宅基地，但没有提供证据并证明梁可培为权利人。梁可培主张区域①②为鱼塘塘基，梁可培可基于2015年3月13日签订《鱼塘承包合同》占有使用。双方签订的《鱼塘承包合同》约定塘与塘之间的塘基各占一半。区域①②位于九斗塘一侧，但并非塘与塘之间的塘基区域，即使部分区域为九斗塘的塘基，塘基亦应为梁可培经营鱼塘提供便利的公共区域，不属于梁可培专有使用的部分，现梁可培将区域①②与涉讼其他土地封闭作专有且非农用途整体使用，不符合《鱼塘承包合同》的约定，梁可培应返还予新西经济社，但不影响梁可培返还后为经营鱼塘在塘基作通行等合理公共使用。梁可培主张区域④⑤为河涌边电线杆下由水利电力部门专管区域，新西经济社无权发包出租。新西经济社已提供土地证证明区域④⑤⑦登记在新西经济社所有的土地范围内，梁可培没有举证推翻，合同无效，梁可培应将占有使用的该区域返还予新西经济社。至于新西经济社或梁可培使用区域④⑤⑦土地是否违反水利电力公路主管部门的行政管理规范，不属于审查范围，法院对梁可培的抗辩不予采纳。梁可培占有使用涉讼土地，根据公平和等价有偿原则，梁可培应参照双方约定支付占用期间的场地使用费予新西经济社。关于应计收场地使用费的面积问题，新西经济社与梁可培在现场勘验中共同确认新西经济社对梁可培占用的区域⑦不计收使用费，法院予以确认。由于新西经济社与梁可培共同确认在涉讼合同履行过程中，因梁可培占用土地上有电线杆，新西经济社酌情减免部分土地的使用费且梁可培实际按减免后的使用费标准支付使用费，应视为双方就有电线杆的部分区域不计收场地使用费达成一致意见。根据梁可培实际每年缴款标准2632元和约定承包款标准3001的差额除以每平方米4元的使用费标准，得出新西经济社同意免除使用费的面积为92.25平方米。梁可培实际封闭占用区域④⑤，梁可培应计付区域④⑤除双方约定的92.25平方米土地外的其他土地的使用费予新西经济社，法院对梁可培主张区域④⑤均不计收使用费的意见不予采纳。对区域①②，梁可培将该区域与涉讼其他土地封闭作专有且非农用途的整体使用，且不属于《鱼塘承包合同》约定的塘与塘之间的塘基区域，梁可培应参照涉讼其他土地的使用费收费标准计付使用费予新西经济社。对区域③，如上段分析，梁可培没有举证证明占有该部分区域属于梁可培的宅基地或具有其他不需支付场地使用费的约定或法定依据，梁可培亦应参照双方约定标准支付场地使用费予新西经济社。综上，梁可培应计付场地使用费的土地面积为区域①②③④⑤扣除双方约定的免收使用费的92.25平方米，加上双方对纳入计费面积无争议的区域⑥的面积之和，合计1096.1平方米（1188.35-92.25）。梁可培同意2014年起按每年每亩8000元支付使用费予新西经济社，法院对新西经济社主张梁可培2014年1月1日起的使用费按每年每亩8000元计算予以支持。梁可培2012、2013年应按每年4384.4元（1096.1平方米×每平方米4元）、2014年起按每年13153.13元（每亩8000元÷每亩666.67平方米×1096.1平方米）支付使用费予新西经济社。经核算，梁可培应向新西经济社支付2012年3月1日起至2012年12月31日的使用费3653.67元（4384.4÷12×10）、2013年全年的使用费4384.4元、2014年全年的使用费13153.13元及2015年全年使用费13153.13元，合计34344.33元。新西经济社与梁可培自2012年起对使用费标准存在争议，且双方以现金交收方式支付使用费，使用费的支付与收取确需双方共同配合。另，由于使用费标准经诉讼确定，法院对新西经济社主张梁可培支付法院确定之付款日前的使用费利息不予支持。由于双方未能对梁可培使用土地面积达成一致意见，法案需通过鉴定程序确定土地面积，鉴定费用由新西经济社和梁可培各负担一半。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、梁可培应于判决发生法律效力之日起十日内返还与新西经济社签订的《儒溪土地使用权承包合同》项下位于九斗塘尾东至东面棚房墙体、南至河涌、北至北面鱼塘棚边、西至现状围墙面积1258.66平方米的土地予新西经济社。二、梁可培应于判决发生法律效力之日起十日内支付2012年3月1日至2015年12月31日的使用费合计34344.33元予新西经济社。三、驳回新西经济社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取411.88元，由新西经济社负担82.58元，由梁可培负担329.30元。鉴定费6985元，由新西经济社和梁可培各负担3492.5元。上诉人梁可培不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、2001年的《儒溪土地使用权承包合同》虽约定出租的土地用于开办工厂，但合同在实际履行中，梁可培是将涉讼的土地用作养猪使用，梁可培提交的《儒溪村集体资产交易表决书》中也载明案涉土地的用途为养猪，原审法院认定合同无效错误。二、原审法院将梁可培家庭居住的房屋附着的土地范围纳入涉讼土地范围并据此判决梁可培返还无事实依据。三、原审法院认定案涉土地租赁合同项下土地面积有误。首先，原审法院将梁可培家庭居住的房屋范围内的土地面积纳入到本案土地租赁纠纷内错误，该部分土地与本案无关。其次，原审法院主动将面积70.31平方米的土地纳入本案审理范围，有违民事诉讼法“不告不理”的原则。再次，在梁可培与新西经济社于2001年所签的《儒溪土地使用权承包合同》约定的土地面积为750.3平方米，而后新西经济社申请测绘鉴定，测绘面积为1258.66平方米，原审法院在审理本案的租赁合同中，超出本案审理范围，审理的范围不仅包括承租合同内的土地，也包括案涉合同以外的土地。三、原审法院判决梁可培向新西经济社支付土地使用费34344.33元缺乏事实依据。首先，新西经济社于2013年11月公布的债权明细已证实梁可培每年交付租金的标准为2632元，原审法院也已确认该债权明细的真实性，这说明梁可培即使要交付2012、2013年的租金，也应按2632元/年标准交付，原审法院认定梁可培按每年4384.4元支付2012年及2013年土地使用费与事实不符。其次，原审法院以梁可培同意2014年起按每年每亩8000元支付使用费予新西经济社为由，判决梁可培支付2014年及2015年全年使用费合计26306.26元无事实依据。上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回新西经济社的全部诉讼请求；2.判令新西经济社按《儒溪村集体资产交易表决书》的规定将无争议区域的536.94平方米土地交予梁可培承包；3.案件受理费由新西经济社承担。上诉人梁可培在二审期间向本院提交了《中共佛山市南海区西樵镇纪委信访回复单》、《关于村民梁可培反映儒溪村委会及经济社有关问题的答复》，拟证明新西经济社的负责人梁庆元与梁可培之间因选举问题存在过节，为此梁庆元假公济私，以新西经济社的名义提起诉讼，对梁可培进行打击报复。被上诉人新西经济社答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回梁可培的上诉请求。被上诉人新西经济社在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人新西经济社对梁可培提交证据的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。梁可培提交的上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农建设。案涉的《儒溪土地使用权承包合同》约定将案涉部分土地出租用于开办工厂，而在实际使用中案涉部分土地上亦兴建有建筑物、构筑物，在双方均未提交证据证明案涉土地经批准为建设用地的情况下，上述《儒溪土地使用权承包合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效，因合同取得的财产应予以返还。梁可培上诉主张《儒溪土地使用权承包合同》有效理据不足，本院不予支持。根据原审法院现场勘验的情况可知，至2016年1月19日勘验当日，（2015）佛南法鉴字第314号测绘成果报告及《测量补充说明》中的①至⑦区域围成一个封闭场地，西面现状围墙的蓝色铁大门为该封闭场地出入口，包括梁可培家庭居住的房屋在封闭场地内，该封闭场地均由梁可培控制使用。该封闭场地内的部分土地，梁可培是基于《儒溪土地使用权承包合同》而占有使用，该部分土地因《儒溪土地使用权承包合同》无效应予以返还；关于梁可培实际占有的其他土地，由于梁可培并未举证证明其对占有的土地享有合法的权益，而案涉全部土地均为新西经济社农民集体所有，新西经济社请求梁可培返还占有的全部土地理据充分，原审法院判令梁可培返还位于九斗塘尾东至东面棚房墙体、南至河涌、北至北面鱼塘棚边、西至现状围墙面积1258.66平方米的土地予新西经济社并无不当，本院予以维持。梁可培上诉主张（2015）佛南法鉴字第314号测绘成果报告中的区域③为梁可培的宅基地，但并未提交有效的证据予以证明，对梁可培的该项上诉主张，本院不予支持。关于梁可培应支付新西经济社占有使用费的金额问题。首先，由于梁可培、新西经济社在现场勘验中共同确认对梁可培占用面积为70.31平方米的区域⑦不计收使用费，同时，双方共同确认在涉讼合同履行过程中，因梁可培租用的土地上有电线杠，新西经济社酌情减免部分土地使用费且梁可培实际按减免后的使用费标准支付使用费，从而计算出新西经济社同意减免使用费的面积为92.25平方米[（3001元-2632元）÷4元/平方米],故梁可培应向新西经济社支付占有使用费的土地面积为1096.1平方米（1258.66平方米-70.31平方米-92.25平方米）。关于占有使用费的支付标准问题，由于《儒溪土地使用权承包合同》约定的占有使用费支付标准为4元/平方米，同时梁可培同意2014年起按每年每亩8000元支付占有使用费，则原审法院参照《儒溪土地使用权承包合同》约定的租金标准及梁可培的意思表示，计算梁可培2012、2013年应按每年4384.4元（1096.1平方米×4元/平方米）、2014、2015年应按每年13153.13元（1096.1平方米÷666.67平方米/亩×8000元/亩）支付占用使用费予新西经济社，则梁可培应支付2012年3月1日至2015年12月31日的使用费合计34344.33元[（4384.4÷12×10）＋4384.4＋13153.13×2]正确，本院亦予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。梁可培的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658.61元，由上诉人梁可培承担。本判决为终审判决。审 判 长 安建须审 判 员 李 虹代理审判员 黄玉凤二〇一七年四月六日书 记 员 黄结仪 百度搜索“”